福州二手房贷款潜规则

　　“买二手房办贷款，必须到房产中介指定的银行？是不是银行和中介之间有猫腻呀？会不会损害到买房者的利益？”

　　“听说指定银行会给中介返点，那会不会影响到我们的贷款政策呀？”……

　　近期，致电本报反映“二手房贷款时中介指定银行”的读者特别多。究竟是为什么，能否影响购房者的贷款利益？

　　返点是银行与中介间的潜规则

　　很长时间以来，银行和房产中介之间达成了默契，银行会定期专门给中介一笔二手房贷款的“返点”。不过，跟前几年相比，如今福州不少银行都停止了该活动，仅有部分银行仍在做。

　　二手房经纪人小王告诉记者，有听说过二手房贷款指定银行给公司返点的事。“具体怎么返还我也知道，但绝对不是返还到我们这些经纪人身上，应该是返还到总公司吧。”

　　房产经纪人小谢则表示，他是个二手房老经纪人了，干了好多年，返点的事情早就有耳闻，而且也不是最近才有的事，几年前就有了。对于返点的多少和流向，小谢跟小王的说法一样。“不要说我们这些经纪人，就算是分店的店长，也不可能是返点的直接受益者。”

　　不过，刚从业仅半年的骊特房产中介的小阮，则对“返点”一无所知。

　　“二手房贷款指定银行给中介公司返点，这已经是行业多年的潜规则了。”福州银行业人士表示。

　　某股份制银行房贷部一工作人员告诉记者，在福州楼市还不很火、二手房买卖也不火的那些年，几乎所有的商业银行都会给房产中介实行“二手房贷款业务返点”，而且那时候返点的点数也会比现在高。不过，这些年，楼市火爆，二手房买卖也跟着不断升温，从某种角度说，银行已经不缺二手房贷款业务了。所以，给“返点”的银行已经越来越少了，只有部分银行还在做。

　　“银行给的返点当然是直接给中介公司了，不可能给到经纪人个人或一个分店的经理什么的。”

　　该工作人员解释，通常中介公司会跟某个银行有长期合作关系，比如公司账户开户、办理贷款等，而银行给的返点通常都是中介介绍了多少二手房的贷款业务，在年底或其他某个约定的时间，银行一次性给中介公司返点，但点数都不会很高，纯粹就是一种奖励形式而已。有的银行则是在合作的中介公司办理公司贷款业务时，给一定的利率优惠。

　　为了更快办妥贷款申请和放款

　　“指定的银行，都是跟公司关系很好的银行，在申请贷款时，会开绿灯，申请审批和放款速度都会更快，对购房者是有好处的。” 此外，对于“指定”，大多中介都比较坚持，但仍可以按客户要求变通。

　　上周，记者当了几天二手房看房者，也就水到渠成地摸清了福州房产中介对二手房贷款指定银行的说辞。

　　国房网的小王告诉记者，他们公司指定的银行是建行、工行和交行。一般情况下，公司都要求二手房购房者办理房贷时，选择其中之一。

　　“其实公司指定银行也是为客户好。因为指定的银行跟我们公司的关系比较好，如果客户在这些银行办理贷款申请，肯定能享受到审批速度快、放款迅速等好处。”

　　当记者一再强调自己要在光大银行办理二手房贷款业务后，小王则表示，没问题。他解释，如果买卖关系确定后，他可以向公司后期经理进行特殊申请，将贷款银行改成光大银行。

　　至于客户自行选择贷款银行，中介公司是否会加收手续费等，小王表示，不会。

　　双安房产的小谢、丽特房产的小阮等人，也都告诉记者，指定贷款银行是公司的基本原则，但并非不能变通。如果客户要自选银行的态度非常坚决，那么公司也会考虑变通。

　　“不过，这样的情况在公司相对比较少，因为特殊申请在公司内部首先就要经过一些审批流程，需要花上三五天等。最主要的是购房者听了工作人员的解释，都比较能接受，所以大多也就接受了。”

　　记者在上周的看房过程中，跟其他看房者聊到这话题时，所有的看房者都对“指定银行”有着各种疑问和顾虑，但最终的想法都一样——

　　“其实，我们不管中间有什么猫腻，也不管银行是否有给返点，我们就只关心，银行和中介之间的所谓合作是否会损害到我们的利益，比如贷款首付和贷款利率。如果会，当然就坚决不干了。”

　　只要条件均等未必要自选银行

　　二手房贷款者到房产中介指定的银行贷款，确实可以获得开绿灯的待遇。此外，就算指定银行有给中介公司返点，也不会损害到购房者的利益，所以只要是条件均等，购房者未必非得自选贷款银行。

　　“我就只关心到中介指定的银行办二手房贷款，银行会不会为了弥补给中介公司的返点支出，就损害给我的贷款政策，比如贷款利率、首付比例等。”

　　这是所有二手房贷款者最关心的。对此，福州某股份制银行房贷部一工作人员很明确地告诉记者，不会！

　　他解释，就算银行有返点，也不会损害到贷款人的利益。因为返点的成本，是早就已经记入银行运作成本中了，不会因为给了中介返点而提高给二手房贷款的利率。

　　通常房产中介指定的贷款银行，都是彼此之间长期有业务往来的，最典型的就是房产中介公司自身就是某指定贷款银行的贷款客户。这样，银行在办理他们送来的贷款申请时，就会像对VIP客户那样开绿灯了。

　　而且，相对来说，在房产中介指定的银行办理贷款，对二手房购房者支付的押金更有安全保障，因为银行有为房产中介专门开设一个资金监管账户。如果购房者要在自己选择的银行贷款，中介公司如果不愿意为了一个客户特意在该银行申请资金监管账户，那么购房者只能跟卖房者凭信用来支付购房押金，这肯定安全系数不高。

　　“所以我的建议是，通过对比如果指定银行与自选银行的贷款政策一样，比如首付比例、贷款利率等，那么二手房购房者就没必要自选贷款银行了。当然，如果悬殊较大，那么当然就要坚决捍卫自己的利益了。”

　　先弄明白再下手

　　1.哪些房屋类型可办贷款

　　商品房

　　银行贷款容易程度 ★★★★★

　　原因：二手房在上市交易时受政策限制较少，所以银行更愿意接受这类房产贷款。

　　政策性保障住房

　　银行贷款容易程度 ★★★★

　　原因：政策性保障住房在办理贷款时，银行一般审核会比较严格。目前建委对经济适用房的政策是未满10年不允许上市交易，所以借款人在购买时一定要弄清楚所购买的房产是否已满10年。另外新推出的两限房或是其他类似的保障性住房，在出售时也都有一定的限制条件。

　　已购公房

　　银行贷款容易程度 ★★★

　　原因：已购公房在进行交易时涉及很多限制条件，首先需征得原房产单位同意后，购房人方可上市出售；其次，上市前需按规定补足成本价才可上市交易；第三，银行在办理这类房产贷款时一般会比经济适用房更为严格，除需满足基本要求取得房产证后，另外还需要贷款的房产不在抵押状态中，这样银行才可以为借款人办理相关贷款手续。

　　部分房屋

　　银行贷款容易程度 不能贷款

　　据记者了解，目前福州各银行房贷部都规定，不给混装二手房满房龄满20年的二手房做贷款。另外，值得注意的是军产的房、校产、乡产、小产权以及标准价出售的已购公房等，这些特殊性质的房产是不能或直接上市交易的，所以更谈不上从银行获得贷款了。

　　2.购买二手房能贷多少钱

　　二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。例如：某商品房成交价为120万元，评估公司评估值为100万元，贷款成数为8成，则贷款额为100万×0.8=80万，借款需要交40万的首付，而不是像一手房那样只需交24万的首付。

　　许多购房者会忽略了二手房评估值的影响，因此，建议广大购房者最好先向专业的贷款机构咨询，对借款人意向购买的房产做评估，综合评估借款人能够贷多少款？有多少钱是可以付首付的？这样可以避免借款人陷入不必要的窘境。