“原以为铁证如山官司赢定了,没想到还是输了。”1月20日深圳湾畔业主何小姐拿着判决书叹气道。深圳湾畔花园开发商擅自把地面停车场改为花园,业主起诉开发商一案一审业主最终败下阵。不过何小姐现已正式上诉,并有可能起诉原规划局,要求撤销原来核发的《建筑工程规划验收合格证》。
法院何小姐买的是现楼,签约时已知更改规划
1月21日,记者拿到何小姐的判决书传真件,里面详细写明了双方的争辩过程,其中焦点是:一、售楼书上原来的绿化带是市政设施,并不在楼盘红线范围内,二、地面停车场已经被更改为绿地。
最终法院经过调查认为,前者因为没有开发商关于绿化带系小区红线范围之内的承诺,且法院认为合同中的附表6有小区的总平面图,可以体现小区规划布局,小区红线可在图上得到明晰。
至于开发商把地面停车场更改为绿地,何小姐提供了原规划局复函认定开发商未申请规划变更,属于擅自行为(详见2009年12月24日的“小区北花园原是停车场?”),法院对该复函的真实性予以确认。不过开发商认为,对于车位变更问题没有违反双方的约定,原告在签署购房合同前已经知晓车位变更的事实。法院也认定,原被告在双方签订合同时即已变更为绿地,即原告在知悉上述小区布局、地块变更功能的情况下,仍然选择向被告购买房屋,并通过合同条款约定:买方所购房产为现楼,具体情况以实际交接时的现状为准。由此可知原被告双方是以签约时的现状达成协议,并据此交付房屋及附属公共设施,并未违约。
业主有购买楼花的业主,可否追究开发商违约?
一审判决败诉,让何小姐比较意外,甚至要用冷水洗脸以作镇静。“法院说我签合同时应该知晓开发商已把地面停车场变更为绿地,我怎么知道它是变更了,当时看到就是绿地,法院的说法让我不能接受。”何小姐表示,当她拿到判决书时,已心灰意冷,不过其他4位已起诉开发商未开庭的业主支持让她重拾上诉的信心。
“我们对此次判决有异议。法院说因为收楼时已经是现房,何小姐应该知道更改规划的事实。但问题是,我们其他4个业主中有2个买的时候是楼花,并不是现楼,那可不可以说开发商并未按照合同规划图约定交楼,属于违约?”其中一位业主陈先生说。据他介绍,为了支持何小姐继续打下去,3000多元上诉费5个业主已经平分。
开发商
此官司有代表性,一旦败诉影响较大
对于判决结果,开发商物业管理处相关负责人表示法院判决有理,毕竟案例已经上升到社会问题。“深圳湾畔共1000多户,400多个车位当时是足够的,当私家车增长太快才凸显车位不足问题,这个问题当年开发的楼盘很多都有,一旦这个官司败诉影响肯定很大。”他说,他们原本对于一审信心较足,至于何小姐上诉一事,他表示会让律师跟进。
律师
合同附加“以实际交接时的现状为准”
广东中圳律师事务所刘子孺认为,像在本案的购房合同附件中,双方约定了“具体情况以实际交接时的现状为准”。当然对于本案来说,更改规划不能说变就变,需要向相关部门申请。但至于一些结构、装修等问题,双方是可以通过合同来约定。一旦出现这样的条款,意味着开发商有逃避质量、装修等嫌疑,所以在交房时最好请专业人士进行确认,以免出现问题后难以向开发商追讨说法。
后续
若二审再败诉,会考虑起诉原规划局
在一审判决书结尾有这样一段描述:被告未经审批、擅自改变小区规划的行为,显然违反了有关法律法规的规定,包括原告在内的小区业主可就此循法律途径解决,以维护涉案小区业主的最大利益。“这其实就是说法院也认定了开发商有擅自修改规划的行为,如果二审仍然败诉,我会考虑请律师起诉原规划局,要求撤销原来核发的《建筑工程规划验收合格证》,这样开发商就是没有按照规划交房,属于延迟交房,根据约定可要求每日总价万分之五的赔偿。”何小姐说。