经营性收益“被补贴” 小区物业糊涂账何时清？
新华网杭州10月19日电(记者 商意盈)一次偶然的换门要求让杭州一小区业主动了查查物业账本的念头。这一查居然发现原本几百万元的收益只剩下了50万元。物业账本不清不楚，物业收入和经营性收益混淆，久而久之就成了糊涂账，这是很多小区普遍存在的现象。记者就这一现象进行了调查。
三扇门引出的糊涂账
杭州仙林苑小区是一个拥有两千多户住户的高档小区，第三期自2004年起开始入住。8月初，业主们发现在没有征求他们同意的情况下，小区物业给三幢大楼换上了新大门。业主们认为这三扇铁门不但影响美观，而且太重，老人和小孩不容易推开，于是找到物业希望能换门。
业主黄先生告诉记者：“我们找物业的时候他们说没有钱，我们问物业费和小区经营管理的收入哪里去了？他们说花了。”
物业的说辞引发了业主查账，可是他们发现物业公司账上只剩余50万元。“先不说物业费，光小区停车费、广告费之类的收入，5年下来就不会少于300万元，怎么只剩下50万元了呢？这笔钱哪里去了？”业主们质疑。
据了解，仙林苑的物业公司杭州新时代物业所能获得的经营性收益主要包括店铺租金、小区停车费、广告位租金等。黄先生给记者算了一笔账：外面的车子到小区路面停车收费是每小时4元，业主的车位是包月的，费用为每个月100元，整个小区少说也有500辆车。此外还有电梯、楼道上的广告牌之类的收入，每年不会少于60万元。
当问及这笔经营性收益的来源和去向时，杭州新时代物业仙林苑管理处副主任于忠魁表示这些收支情况都在小区里作过公示，至于这5年以来的公司财务，则需要一段时间进行整理。
业主对记者表示，除了2010年1月公示过《2009年仙林苑费用收支情况》，物业公司再无相关情况公示。记者看到，在公示的《收支情况》中，罗列了2009年仙林苑收入包括路面停车费、房租和广告，共计86万余元。支出包括税金、日常维修、保安服务等方面，共计28万元左右。
唯一的一次公示只说了费用收支，没有分清物业费和经营性收益的概念，没有跟业主交代清楚，这根本就是一笔糊涂账！我们小区的收益到底有多少？钱到底是怎么花了？为什么物业可以这样花钱？我们都不知道。”黄先生说。
经营性收益“被补贴”？
按照杭州市房产管理局2007年《关于加强对物业经营性收益管理的通知》规定，经营性收益是“物业管理区域内物业管理用房和利用物业公用部位、公用设施设备所得经营性收入，扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有。”“这跟物业费是完全不同的两个概念，物业费是物业公司向业主收取的，经营性收入是归全体业主所有的。”杭州市下城区建设局物业管理科科长曹炯说。
仙林苑物业日前公布了2005年到2010年6月经营性开支情况。5年来小区经营性收入共计约415万元。支出包括电梯维修、年检费，维修人员开支，车辆管理人员开支，税费，保洁、绿化等费用，总计357万元。
浙江浙联律师事务所律师马幼蓝表示，这些支出中除了税费，其他费用都应该属于物业费用支出，不能从经营性收益中挪用。
新时代物业仙林苑管理处主任李萍告诉记者，近几年来，仙林苑物业费用成本一直在增加，收缴的物业费却保持几年前的水准，最高每个月每平方米0.8元，最低每个月每平方米0.4元。“我们物业收缴率只有50%，收入不足以支付支出，因此我们在符合规定的情况下跟小区业主委员会签订了合同，规定可以将经营性收入的30%用于物业支出补贴。”李萍说。
记者多次拨打仙林苑小区业委会主任柯苗祥的电话，始终处于无人接听状态。但仙林苑业主告诉记者，合同不但没有征求他们的同意，也不知道合同内容是什么，他们甚至压根不知道有这回事。
“我们业主才是这笔收益的所有人。钱在物业公司兜里揣久了就成他们的了？他们是我们请来的管家，现在他们却成了钱的主人，我们这些真正出钱的人却成了冤大头。”黄先生说。
业主们纷纷向记者表示，刚刚还说要一段时间才能出来的经营性开支情况，用了短短3天就“突击”出来了，非常可疑。即使有合同，为什么上面规定只能补贴30%，实际却补贴了近86%？而且根据报表，5年的停车收入为60万元左右，车辆管理人员开支却高达120万元。
小区物业的糊涂账何时清？
据了解，按照《关于加强对物业经营性管理的通知》规定，物业共用部位、公用设施设备收益可以按照业主大会通过的物业服务合同或其他决定用于物业管理方面的需要。
曹炯说，虽然有相关规定，但是很多老的小区在操作过程中都不规范，产生了很多经营性收益方面的纠纷，也有物业公司在业主不知情的情况下擅自挪用的情况。马幼蓝律师说，法律上以前对于业主权利和经营性收益的概念比较模糊，直至2007年实施的物权法才对相关概念做出了明确说明，规定经营性收益归全体业主所有。物业公司正是利用了长久以来业主对此不清楚，混淆了物业费和经营性收入的概念。
据了解，此类情况在很多小区中都普遍存在。有杭州其他业主反映，某花园小区去年来了个新的物业公司托管，一年来一直没有公布经营性收益。也有小区发生在新旧物业公司交替之际被原来的物业公司将所有经营性收益卷铺盖带走的情况。
杭州一家知名房产集团下属物业公司经理告诉记者，目前小区物业费标准相对偏低，再加上收缴率低，如果按照正规操作，近70%物业公司是不赚钱的。即使加上经营性收益，盈利水平也仅仅维持在10%至15%左右。“物业公司的维持主要是有很多账面上看不见的隐性收入。比如垃圾处理、纱窗修理等业务，都是被物业公司承包出去的，可以获得不错的收益。”他说。
曹炯提出，有个很好的办法是由小区业委会聘请物业公司，公司在物业收入和经营性收益上只有管理权，没有使用权。所有使用事项都需要申报业委会批准。“但这个方法需要业委会承担很大的工作量和责任，推广起来有一定难度。”他说。
“物业收缴率低很大程度上跟物业服务水平跟不上有关。希望物业公司能加强自身管理，提高服务水平，透明、公开小区收益。同时，业委会不应该形同虚设，必须履行起相关的义务，监督社区财务，对全体业主负责。”马幼蓝说。
