寒冬下的楼市一改房子不愁卖的昔日景象。对于观望气氛渐浓的深圳楼市，购房者越发捂紧自己的钱袋子，而对于房地产开发商而言这意味着要让客户买房需要比以往付出更多的努力。“深圳房地产市场正在重回营销时代”，深圳某地产剑客表示，在经历了市场一片向好，开发商不用怎么营销，购房者就会抢着买房子的时代后，现在开发商需要重新捡起营销工具，努力说服和打动买家购买他们的房子。
不过，营销有时也意味着各种各样的楼盘广告以及售楼人员口若悬河般对于楼盘美好愿景的描述。诚然，没有这些，购房者无从全面了解楼盘，但这些营销手段也不乏夸大其辞和名不符实的内容。“地铁物业”实际距离地铁口数公里，或者仅仅是规划中的地铁；“买房送学位”实际真买了房还是要向政府申请学位；“深圳东”实际是在惠州；而“豪宅”则只有价格贵与“豪”相关。
深圳地产剑客“异形天下”此前在微博上表示，“2011深圳已没有普宅，每个开发商都自称旗下的楼盘为豪宅；2011深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀；2011深圳楼盘个个创新，都称自己绝无仅有、天下第一！”
南方日报记者在本期楼市年终盘点中整理和总结深圳房地产市场中常见的“夸大”和“不实”营销，借此提醒购房者，在购房前对于物业的各项配套和设施一定要亲身体验亲身求证，只有如此才能了解楼盘的真实情况，做出理性的购房决策。
陷阱一
“豪宅”
这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了给“高价”寻找适合的理由。
在布吉片区深惠路一侧，6栋高层住宅以两列三行的形式置于一个长条状的土地内，向外出售的是从60多到100多平方米不等的户型，房间虽有赠送面积(如多一房)，但局促且不够明亮，均价更达近2万，售楼人员还不忘强调“我们这个楼盘是豪宅来的”；同样是在布吉的布吉慢城，凭借楼盘后一个小山和开发商口中的“私家登山道”，某楼盘也被售楼人员称为“豪宅”，这时你是否会觉得“豪宅”这个词非常坑爹？
真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权力的人居住的独立式住宅。在珠三角地产网总经理刘轩看来，豪宅一是区位优越不可替代；二是环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。
然而深圳楼市中，却呈现多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅，有别墅的楼盘也叫做豪宅。殊不知这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了为“高价”寻找适合的理由。
世华地产肖小平表示，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“关外”楼盘周边配套明显不足，即使稍具景观因素或者清一色是别墅等大户型，这也和“豪宅”关系不大，相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上真正有保值作用的豪宅产品。而在深圳知名豪宅投资客“生个儿子玩”的眼中，只有大小梅沙那些地处关内、配套优越，又享有海景的大户型和别墅等产品才被纳入豪宅的范畴。
还有更为简单的指标区分，业内人士告诉记者，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等等。容积率是衡量社区居住密度的一项指标，现在普通住宅花园小区的容积率一般在3—4左右，独栋住宅的容积率则在6，或者更高，如果一个楼盘容积率不低，也不在华侨城、香蜜湖这些核心区域内，那么显然它不能算作豪宅。
