刘道伟绘
资金和土地是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价——在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为本轮房地产调控的一大特点。
最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？
房企资金紧张
现有资金够生存，不够发展
今年5月，曾先生用手头的20万元闲钱，投资参与了一家小房地产企业的集资项目。“尽管风险比较大，但利息比较高，年息在15%左右，很让人动心。”曾先生说。
今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。
即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿地。
造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。
今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。
另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。
北京中原地产市场研究部主任张大伟告诉记者，相比而言，一线房企与中小房企资金状况也出现了分化。一线房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势，贷款、融资也相对容易。相比之下，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。
“上半年，房地产企业的业绩出现分化，资金状况差别也比较大。”中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
未来也许更缺钱
融资渠道继续收紧，二、三线城市限购雪上加霜
更缺钱的日子也许还在后面。
房地产信贷从紧的趋势不会改变。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。
另一方面，由于楼市低迷，房地产企业的经营风险也逐渐增加。已经披露中报的11家房地产企业中，有8家净利润同比下降。在7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。现金流状况恶化、资产负债率上升更成为普遍现象。
自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向海外融资。上半年房地产企业资金来源中，利用外资438亿元，同比增长75.5%。十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。
