续大型房企绿地、中海、龙湖、长甲进行大规模打折促销后，新城、万科也加入到此行列，打折项目已经开始从外环区域向市中心一些高端、改善型楼盘推进。随着大量新盘促销，沪上楼市成交量也一改持续下滑的态势，开始低位徘徊。昨日来自中国房产信息集团、佑威及楼市专评网等多家研究机构数据显示，上周(11月7日—11月13日)上海市商品住宅成交面积为 9.94万平方米，环比前周上涨5.92%。
两三成降价标尺确立
从数据来看，伴随着新增供应量的回暖以及实质降价的影响，周度成交面积呈现结构性增加趋势，打折项目在成交结构中承担了更多的权重。
位于松江泗泾板块的“米兰诺贵都”，本周成交1.57万平方米，成交均价1.38万元/平方米，此前均价约2万元/平方米。位于嘉定南翔板块的“新城公馆”周成交1.09万平方米，成交均价为2.03万元/平方米。项目之前均价为2.6万元/平方米优惠至1.9万元/平方米。这两个楼盘的交易量合计占到上周交易量的近三成。
“少数深度打折的楼盘继续在新房市场中表现突出，‘以价换量’策略继续奏效。如新城公馆和米兰诺贵都价格优惠幅度分别达到27%和30%，由此20%—30%的降价幅度渐成当前买家的心理标杆。 ”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍判断道。
郊环外项目压力最大
虽然上周成交量有所微升，但是来自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据却表明，11月前13天上海新建商品住宅成交17.3万平方米，同比缩水43.8%。而进入10月后，随着市场降价趋势逐步明显，楼市成交却在近6周中4次跌破10万平方米，周平均成交水平仅约为10.5万平方米。另外该段时期内新房供销比值从10月首周的0.68:1扩大至上周的2.23:1，同时新房库存面积也由此已攀升至11月14日22时的924.83万平方米的高位。
佑威机构执行董事黄志坚坦言，目前的库存量和今年1月底相比，在不到10个月的时间内库存量大幅增加了325.26万平方米，库存量大涨48.63%。他指出，分区域来看，库存量和今年1月底相比，增量最大的依然是外郊环，其次郊环外，分别新增了158.64万平方米和82.53万平方米，但郊环外的增幅很大，达到了65.24%。此外，外郊环和郊环外的商品住宅库存总量目前达到了692.99万平方米的高位。“这预示着外环线外的开发商的去化压力巨大，而政策在短期内又看不到转向，因此，特别对开发外环线外商品公寓的开发商们而言，如还不愿通过普降来以价换量，则后市会酝酿大跌、快跌的风险。换句话说，在政策不转向的前提下，今年剩余时间的成交量越小，则明年价格相较现在，下跌的幅度越大。 ”黄志坚分析道。
房企巨头开始抢跑
楼市调控的层层紧逼，让房企巨头们开始谋划如何过冬。上周末，万科集团总裁郁亮再度亮相，介绍万科的“过冬策”：现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体。随之而来的是上海一些项目的开始积极销售。中介处对万科清林径的最新报价为1.35万元/平方米，而之前期售价为1.65万元/平方米。
“从近期中央政府的发言来看，目前的房地产调控政策短期不存在放松可能性，持续到明年基本已成为定局。为了应对这种局面，房企之间的打折效应仍会扩散。 ”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析透露，目前本市新房市场的降价范围正开始逐渐由外围区域向中心区域延伸，只是受供应量及同质可比数量的稀缺影响，该蔓延周期或较为漫长。
“原来预计的报价为8万元/平方米，现在有团购价6.4万元/平方米。 ”沪上一中介人士昨日介绍位于徐汇龙华板块的海珀旭辉。该项目本月19日推出精装修大平层豪宅。对此，记者向该项目售楼处进行求证，一售楼工作人员谨慎地表示，目前售楼处的价格仍是8万元/平方米，大平层团购8折优惠则需要团购方来操作。
实际上，这并不是第一例中心城区促销的项目，近期上市的大宁瑞仕花园和乐活居等市中心中高档楼盘也纷纷打出8.5折、8.3折的优惠。继新城公馆促销之后，新城金郡等楼盘也将会加入到新一轮的促销行列。
“由于开发商扩张得太大和本轮调控周期较长，开发商资金缺口太大，现在必须促销了。 ”中房信分析师薛建雄指出，目前除了大降价，别无它法。(记者 张骏斓)
