单位建保障房监管难盈利难 "拼单位"或引发不公

  本报昨日《风神公社“变形记”》的报道引发各界关注,由此引发的单位自建保障房何去何从的探讨牵动人心。

  作为全省推进保障性住房制度创新的试点城市,广州正在起草创新试点方案。

  在这个国家中心城市,保障房建设的探索早已在路上。昨日,记者走访广州房改后首例单位自建的保障房——广钢金鹤苑和广州市首个企业试验经济租赁房项目——万汇楼,试图从中探寻广州单位自建保障房的现实路径。

  记者调查发现,一些打着广钢金鹤苑名号的房源在网上放租、挂售,而万汇楼尽管出租率超过九成,但是仍然面临盈利模式的困惑。

  如今,当广州单位自建保障房大幕拉开,关于如何监管、如何保证公平的困惑也浮出水面。

  样本:金鹤苑 属性:单位自建经适房

  监管之惑:有部分房源在网上放租

  从花地大道南拐进兴渔路,车行500米左右,就到了金鹤苑。这里是广州房改后第一个由企业自建的经适房项目。

  当广州“放风”拟鼓励单位自建公租房,重启单位自建保障房大幕时,这个曾经的样本却似乎被遗忘了,单位自建公租房会否重回“福利分房”的疑虑并未波及此处。

  看上去,这里与广州其他楼盘并无区别,假山、球场、儿童滑梯等一应俱全,在架空设计的一楼,有老人悠闲地打着麻将、下着棋。唯一不同的是,这个被农田和空地包围的小区周边找不到一家二手房中介。

  2007年初,金鹤苑曾深陷舆论风暴眼。2050元/平方米的均价,与当时广州十区新建商品房8134元/平方米的价格同时出现在市场上,每平方米单价相差6000多元。巨大的购房利差,其后迅速成为一大导火索,将广钢等7家试水开建保障房的单位置于舆论的风口浪尖,并引发社会对单位自建房政策的普遍质疑。

  4年过去了,记者走访这里时却发现,最初的某些质疑似乎正在成为现实。

  当记者以租客身份暗访时,一位正在散步的阿婆指向某栋房的二楼单位说:“我认识那户业主,房子已经租出去了,两房月租是1600元。”她说,这里有些房子还空置着,业主“在别的地方有房,不住这里”,房子出租“主要靠熟人介绍”。

  在网上,金鹤苑有部分房源放租,98平方米的两房单位月租开价2400元。在某网站的二手房频道,甚至有金鹤苑的二手房出售,并打出“稀缺房源”等字眼吸引买家。当记者致电该中介时,中介称,这套90平方米的三房单位已经以75万元的总价售出,成交价达8333元/平方米。该中介表示,该房交易与其他商品房一样。

  按照广州对经适房上市的规定,自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。

  职工陈先生却不想卖这里的房。他说,在厂里每个月拿着2000多元的工资,如果不是单位建的这批经适房,现在都不知道怎么解决住房问题。“像我们这样的普通职工,就算把房子卖掉能赚点差价,但是上哪里再去买房?”

  当广州单位自建房大幕初启时,这样一个疑问被再次提起:在现有征信体系不健全的情况下,用人单位被委以建公租房的重任,对于大批以单位自建公租房名义建起来的房子,企业的监管能做到什么程度?首个企业自建经适房项目的遭遇,给人们敲响了警钟。

  广钢相关负责人昨日表示,从拿到房产证计算,目前金鹤苑的房子未满5年,确实不能在二手市场交易,也办不了房产证,“目前不清楚按照什么方式交易”,一旦发现违规情况会严肃处理。

  广州市住房保障办相关负责人告诉记者,《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》在2007年底颁布实施,此前建设分配的经适房并不适用该办法,仍然按照此前的规定管理,而此前的规定并不完善。“未来的单位自建保障房肯定不会出现这样的状况。”

  广州市社会科学院高级研究员彭澎指出,单位自建的公租房需要多重监管,不能对企业的监管抱过高期望,政府主管部门也要参与其中。

  样本:万汇楼 属性:首个企业试验公租房项目

  盈利之惑:超九成已出租 回本需57.6年

  在金沙洲广佛交界处的四季花城旁边,矗立着一座外圆内方宛如客家围屋的建筑。这个看起来标新立异的客家围屋式“土楼”,是全国首个企业试验经济租赁房项目——万汇楼。

  早在2006年11月万汇楼动工时,这个项目就被定义为城市中低收入人群居住模式探索的样本。

  在东风路工作的薛亮(化名)在这里租下了一套两房一厅的小公寓,在此之前,他住在三元里的城中村里。他说,像他这样刚刚大学毕业的人,面对的是一月两三千元的收入与近百万元房价之间的巨大落差,确实需要一定的缓冲期,他周围很多同学甚至还在城中村“蚁居”。

  每天一早,薛亮和他的邻居脚步匆匆地离开这里,坐上公交车去到这座城市的各个角落。之后的一整个白天,这里如同寂静的空城,直到夜幕降临,年轻人们才又倦鸟归巢般陆续回到这里。

  万汇楼经营中心经理雷发平告诉记者,只要无房无车、年收入不足3万元的城市中低收入者都可申请入住万汇楼,没有限制租户的户籍。这正是广州住房保障体系中尚未触及的空白地带,万汇楼正在探寻如何解决在广州工作的青年“蚁族”的住房问题。

  雷发平说,万汇楼的租金最初以附近城中村租金水平为参考。不过到现在,城中村的租金已涨了不少,但万汇楼的租金3年没变过。“附近小区两房一厅单位月租涨到了2000元以上,万汇楼平均每套房月租却只有460元。”

  如何把有限的房源分配给真正需要的人?雷发平告诉记者,这里每套房平均面积只有35平方米,小区也不设停车位,只是满足基本的居住需要。同时,多与租户沟通,入住前和租户面谈半小时几乎成了惯例,通过面谈可以仔细了解租户本身的工作现状。

  在万汇楼,“暂栖万汇楼,且待冲天时”的标语显得尤为醒目。“这里的房源都是循环式的,住户不可能在这里住一辈子,只是作为过渡。”雷发平说。

  这也是不少住户的想法,在万汇楼的留言板上有住户写下“早日买房”的话语激励邻居们。

  雷发平他们做得更多的事情,是为这个公租房项目“去标签化”:率先提倡垃圾分类,不定期组织看电影、举办美食节等社区活动。

  尽管出租率超过九成,每月都有10余户租户排队轮候,但是万汇楼仍然面临着盈利模式的困惑。

  万科在其宣传材料上,明确列出了万汇楼项目的地价、建筑工程费、配套设施等各种投入,总共有4624万元。这就意味着,即使不算地价1166万元,余下的3458万元,按目前年租金收入再减去每个月管理运营费5万元左右,剩下经营结余60万元计算,在利息和物价上涨水平持衡的情况下,需要57.6年才能收回成本。

  雷发平表示,万汇楼当初作为万科的一个实验性项目,一开始就没打算赚钱。即使现在3年实验期满后,也不会通过增加租金来加速成本回收。

  他认为,要让更多企业建公租房,可能还需要出台相关的鼓励政策,在地块出让、税收等方面给予更多的优惠。

  ■新闻纵深

  公平之惑:“拼单位”或引发不公 专家建议要设底线

  当万汇楼尚纠结于盈利模式时,广州企事业单位自建保障房正在悄然松绑。今年,广州将有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套保障房,其中可出售的经济适用房3160套。

  在一些业内人士看来,鼓励单位自建公租房,可以将土地资源利用起来,增加公租房数量,减少保障房供地压力。对这些单位的职工优先配租,使单位拿地建房更有积极性,也利于“就近上班”,减少交通压力。

  有敏锐的观察者却发现,当“拼爹”现象被不断质疑时,由单位自建保障房可能将开启一轮“拼单位”的建房竞赛。

  由于历史原因,目前广州拥有自有土地的大多是国有企业和事业单位,中小企业鲜有自有土地,基本没有能力为职工提供这样的待遇。

  有专家提醒说,推广单位自建公租房时,要考虑到有可能因各单位财力不同引起新的社会不公。有土地的大企事业单位往往是一些福利较好的单位,再享有自建房的优待难免引发新的社会不公。

  “让企业自建公租房为主,除了形成单位之间不公平之外,还会加大管理难度。”广州大学房地产研究所所长陈琳说,保障房应由政府主导建设,如果企业有热情且有实力去建公租房,可以作为一种补充。

  她表示,可以通过企业对公租房建设的热情程度过滤过剩需求,真正解决需要保障房的单位职工的住房问题。

  事实上,在有的城市,“单位自建的公租房”甚至异化成为单位吸引高层次人才、增强企业自身竞争力的重要“砝码”。

  暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚指出,单位自建公租房应该有一条底线,广州要出台相关细则,各自建房单位不能踩线。

  在他看来,企事业单位自建保障房的底线应该是“租”,而不是“卖”,要提高公租房的流动性,建议以3年为年限对住户资格重新评审,而住户在签协议时,最多只能签3年,再依据重审结果继续签约或另寻住处。

  胡刚说,广州市拥有大量的省部级企事业单位,拥有自建房资格的单位很多,应该专门成立相关部门监管单位自建房。

  他表示,单位建设保障房要根据各个企业的实际情况。拥有土地的国有企事业单位,由于土地成本低,不会存在资金断层的问题,只需要在建成之后收取租金便可收回成本。而开发商建公租房会因为购买土地而增加成本,建房成本高,资金回笼慢,成本回收周期长。这种情况政府可以鼓励成立基金会对此进行投资,在银行贷款方面也应给予相应的优惠,例如减免利息等。

  胡刚说,民营企业如果无力建公租房,政府应解决这部分企业职工的住房问题。就企业内部来说,也应提高这些夹心层的工资,以此弥补福利不足的问题。“政府应该提供更多保障性住房,让社会其他人员能够共享。”

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