楼市正处在“寒冬”，目前青岛中央商务区在售新房价格仍高过二手房，这在青岛楼市是绝对的“异类”。
供应高峰来临
上周日下午，记者到中央商务区项目中海紫御观邸探盘，豪华的售楼处内，有三四组客户正在一边看沙盘，一边听置业顾问介绍，显得不算冷清。近期，紫御观邸有精装SOHO产品推出，面积多为50平方米左右。在商务区内，这类亦商亦住的产品，面向的主要是投资客户。据销售人员介绍，目前的均价约为1.8万元/平方米，主力产品的总价约在90多万元。现场销控表上显示，预订及销售的房源已超过一半。
站在敦化路与山东路的十字路口上，能看到诺德广场、燕归堂、欧亚中心、华仁欧典商苑、良辰美景瞡台等数个在建楼盘，建设中的青岛中央商务区俨然是个“大工地”，后期的供应量集中释放显而易见。
据银海世邦市场研究中心提供的数据，进入11月份，随着中海紫御观邸、诺德广场、欧典商苑、卓越大厦、燕归堂等众多项目的入市，中央商务区住宅存量达到约1960套，约26.62万平方米；办公公寓物业可售房源则高达2606套，约26.18万平方米。
新盘销售缓慢
据记者调查发现，目前商务区内新楼盘酒店式公寓及写字楼的均价约在18000元/平方米甚至更高。而住宅方面，良辰美景瞡台是在售项目中最低的，毛坯房均价约在15000元/平方米；华仁欧典商苑和良辰美景二期精装住宅的均 价 约 在18000元/平方米。
位居城市核心地段，升值潜力看好，所以目前青岛中央商务区各在售新盘定价都远高于区域二手房价格。
据青房置换南京路店店长吕鑫林介绍，目前青岛中央商务区标志性项目万达广场酒店式公寓的二手房实际成交价格不到15000元/平方米，精装住宅二手房价格约为16000元/平方米。
他认为，现在区域内的新项目多数都比万达广场二手房价格高，以目前这样的价格入市，想实现快速销售基本不可能。
另据银海世邦市场研究中心分析，在可售房源比较充裕的情况下，2011年1-10月，青岛中央商务区月均销售住宅房源约33套，4470平方米；2011年8-10月份，月均销售办公公寓物业约17套，1929平方米。按照此销售速度，即使后期无新房源入市，销售压力仍异常巨大。
已有项目将低开入市
基于当前市场形势，刚刚取得预售许可证的新盘燕归堂，或将以低价入市，试图打破区域销售缓慢的局面。据该楼盘释放的消息，燕归堂毛坯房起价约为11800元/平方米。
另据业内人士预计，其毛坯房的均价将约在13000-14000元/平方米价格区间，精装房的均价约为15000元/平方米。
以上述价格水平入市，将与区域内二手房价格基本持平，但最终价格还要待11月12日该项目开盘才能确定。
该项目一位销售负责人告诉记者，房地产整体环境欠佳，区域内的销售形势并不好，因为是新开盘项目，定价相对灵活，目前的销售策略是快速走量。
后续青岛商务区内，还将有卓越大厦等新项目入市。如果想摆脱销售困局，参照市场二手房价格，低开入市应当是必须的。(张则涛)
