近期广州、上海等一线城市房价跳水的消息甚嚣尘上，有的降幅甚至超过30%。面对一线城市的大幅降价，二线城市西安也在楼市销售的传统旺季“金九银十”惨淡收官。
西安市房产信息中心科长陈致澎称，今年三季度西安商品房市场销售面积虽然环比小幅上涨，但同比去年下降明显，降幅近两成，住宅销量环比降幅达到了24.81%。陈致澎说，三季度，房地产调控政策从紧取向没有发生变化，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策收紧步伐放缓。另外，从全国各主要城市至西安的保障房开发力度持续加大，对于深化房地产市场调控的效果正逐步显现。
市场需求呈现集体观望
随着一线城市房企降价，西安楼市各式各样的促销、打折活动也在市场铺开。面对销售量的持续走低，很多中小楼盘通过推出特价房、优惠房来吸引购房者。近期甚至有曲江、浐灞等楼市热门区域惊现“4”字头起价楼盘信息见诸报端，虽被购房者揭露是开发商炒作的噱头，不过多数楼盘下调房价已是不争的事实。据西安房地产信息网三季度西安房地产发展报告显示，三季度，西安21623套成交普通住宅中，61%的普通住宅售价低于6000元/平方米。“随着调控力度不断加大，开发商的销售量和回款力度都在缩减，资金出现了严重问题，急需一次性释放优惠政策来加速来回款，缓解资金链紧张的现状。开发商打折促销优惠的政策开始集中放量。”陕西经典派地产商业运营公司总经理朱林面对媒体如是说。
虽然房企促销力度持续加大，但购房者观望的迷雾仍未消散。限购又提升房贷利率，使得观望情绪持续浓郁。“促销升级使消费者对地产商优惠政策的预期加大，造成了观望情绪的加重和成交量的下降。”朱林称。从西安前三季度的楼市交易量可以看出，在限购、限贷等各种调控和信贷政策的多重发力下，市场成交持续走低。但在成交总量出现持续低迷、整体市场需求出现集体观望的同时，市场成交量中的需求结构却在发生着变化，从近期的成交数据来看，在成交构成比例中，改善型需求的比例明显下降，首套房刚需比例在逐渐上升。
后期西安房价下行压力大
市场低迷，四季度西安楼市是否会跌入谷底？西安房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵在10月底召开的“2011年三季度西安房地产市场发展及四季度形势预警分析会”上表示，当下的房地产市场已处在了深度博弈之中。尽管开发商使出浑身解数，推出打折让利等优惠招牌，希望以此来吸引置业者的眼球。但限购政策后西安楼市众多购房人群仍抱有房价还会持续下降的想法，观望情绪浓重，开发商、购房者和政府三方均处在一个僵持阶段。
据西安房地产信息网研究中心数据显示，西安市第三季度商品房销售量处于低位，交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更将期望采取以价换量的销售模式，以至于西安楼市打折促销力度持续“升级”，四季度房价下行的压力将进一步加大。此外伴随着西安市保障房的大力推进，以及外部金融通胀压力不断增大，预计四季度西安楼市交易量仍将低位运行。
监测还显示，因当下房价面临下行，投资地产价值受限，众多房东售转租现象升温。另一方面，作为买方也基于对后市的观望，更多将购买需求转为租赁行为。买卖双方基于观望对租赁市场形成双向拉动，同时基于需求量的增长，将在一定程度上带动租价的上扬，预计四季度二手房租赁市场将形成量价齐升的局面。此外，西安保障房年度建设也将对中低端商品房形成冲击，分化去部分商品房消费客群。
李宇兵认为，目前房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。随着楼市政策调控的不断深化，房地产市场销量受到重挫，而当下降价促销成为房企的必然选择之外。
楼市拐点为时尚早
针对目前市场销量始终低迷不振，这会导致西安楼市“拐点”出现吗？长安青城项目董事长赵东说，从目前看来，西安楼市总体还是比较稳定，比较健康的。西安整体房地产项目品质和性价比还是比较高的，而且目前物价也在不断上涨，大幅降价的可能性应该不大，在经过一段时期的观望情绪之后，楼市还是会沿着健康的趋势发展，房价也会逐渐趋于合理化。西安相对来说还是需求空间比较大，未来的市场“刚需”仍然会是主流。
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，在严厉的限购、限价以及各种配套措施作用下，目前楼市达到中央政府预期目标：销量下降、房价稳住。市场在综合作用下，房价基本停止上升，而且开始有松动或下降，再加上保障房规模加大，超过商品房开发规模，无论一线还是二线城市，整个楼市销量急剧下降。楼市回归平稳发展趋势，达到政府期望目标。但这种现状是行政干预造成的，需求仍旺盛，再加上长期负利率，人们投资性欲望还是很强。一旦行政干预取消，市场仍会反弹。另外，西安现在正处在城市化步伐加快进程中，一切均在建设发展，从长远看，西安房地产在20—30年内仍是需求旺盛，价格也是上升趋势。目前西安房价只是回到去年年底的水平，今年下半年平均下降300—400元，西安楼市相对平稳，虽然市场观望情绪严重，但问题不大，全省除西安外的其他城市房地产市场更是处于成长型，不存在过热。因此，虽然市场低迷现状至少到明年一季度前不会有大的改变，但这是政策性因素造成，说拐点还为时尚早。
究竟未来西安房价是涨？是跌？今后走势如何？我们将继续关注。（记者 王向华）
