新政后，普通住宅成交量迅速下滑，别墅市场也在劫难逃，经济型别墅尤其明显。但与此同时，千万级别墅却在别墅成交中，逐月做大。据搜房网统计，6月份，千万级别墅的成交量竟然占到全市别墅总成交的3成之多。业内人士认为，对于能买得起千万级别墅的“大富”而言，新政影响甚微。
占比大幅提升
据亚豪机构统计显示，2010年上半年，北京累计成交别墅1476套，成交面积52.6万平方米，其中单套总价在千万级别以上的顶级别墅上半年成交了265套，占成交总量的18%。销量最高的前三个项目分别是润泽庄园、颐和原著和自在香山。
据搜房网数据监控中心统计，6月北京别墅市场总体成交继续下滑，成交套数、成交面积和成交金额全面下挫。但中高端别墅仍然是6月北京别墅市场的成交主力，占总成交的68.75%，其中千万级别墅占近三成。
据了解，新政后，随着经济型别墅成交的迅速下滑，千万级别墅成交量占比反而得到了大幅提高，5月份占比升至20%，到了6月份占比上升到28.13%。
数据显示，著名的千万级别墅项目颐和原著以连续3个月的月冠军优势傲视群雄，夺得二季度冠军，其二季度的累计成交15套，成交面积为14646.23平方米，成交金额9.49亿元，成交均价64768元/平方米，每套均价高达6326.67万元。
从近期领跑市场的千万级城市别墅润泽庄园和龙湖颐和原著来看，一个占有自然资源，一个比邻皇家园林。且均位于五环沿线，交通出行便捷，生活配套齐全，周边环境舒适宜居。
以润泽庄园为例，项目位于北五环国奥核心，西临13000亩的国家森林公园，一路之隔是57万平方米的清河营郊野公园，历史悠久的清河于项目北边环绕而过。与此同时， 25万平方米园林将该项目环抱。从产品来看，作为城市核心区域的高端别墅，润泽庄园由大独栋、双拼、联排、叠拼四种建筑形式组成，为国奥核心区域内首屈一指的纯粹别墅社区，每套产品面宽最小的也有8.2米，最大可达27.6米，几乎是其他同类产品的两倍。同时，部分户型采用7米双层挑空的设计，并且享有私家电梯。同时，独栋别墅的前后双花园以及多重露台设计，形成立体景观空间，使得居者在房间的任何位置，都能欣赏到窗外的景观。
均价逆市上扬
另外，值得注意的是，虽然成交量持续萎缩，但别墅成交均价却逆市上扬，其中千万级别墅最为明显。
据搜房网数据监控中心发布统计数据显示，二季度北京别墅市场累计成交734套，环比上涨37.45%；成交面积为25.42万平方米，比一季度上涨38.68%；销售总金额达65.8亿元，与一季度相比，增加4.86亿元，环比增长7.98%；成交均价为25884元/平方米，比一季度的成交均价上涨3619元/平方米。
据介绍，其中千万级别墅的涨幅更是惊人，有项目半年内价格上涨130%。
新政影响甚微
据搜房网别墅频道主编张源介绍，上半年，千万级别墅销售很稳定，虽然也受到新政的影响，但远没有经济型别墅严重。从项目看，颐和原著、泰禾红御、龙湾、君山高尔夫别墅等千万级别墅销售都不错。从区域看，千万级别墅和600万元-1000万元之间的中端别墅较为集中的区域表现明显好于经济型别墅聚集区，如中央别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区以及怀密别墅区。
据张源分析，新政对高端人群打击并不小，但对于买得起千万级别墅的“大富”阶层，影响并不大。
专家预计，类似润泽庄园兼具居住和投资功能的高端城市别墅，将长期向好。据润泽地产总经理封屹介绍，该项目意向客户中，短期都是用作自住，长期来看，不乏买家是出于收藏、投资的考虑。因为，他们更看好产品在区域内的唯一性。自住的同时，希望资产能实现保值。
据记者从颐和原著、泰禾红御、龙湾等项目了解到，他们都对市场颇有信心，认为影响不大。有的项目甚至表示，还会继续上调价格。
>>成交分析
传统别墅区占主流
上半年成交千万级别的别墅项目主要分布在传统别墅区。其中西山别墅区共有9个项目，上半年销量前三位中颐和原著和自在香山两个项目均位于西山别墅区，区域总成交量达到了75套。成交位于次席的是顺义区的中央别墅区和潮白河别墅区，包括东方太阳城、格拉斯小镇、清锦源等5个项目，上半年共成交了45套。成交量居第三位的是昌平别墅区，包括保利·垄上、壹千栋、东方普罗旺斯等4个项目共成交了33套。上半年传统别墅区18个千万级别以上别墅项目共销售了153套，占据了六成左右的市场份额。
西山别墅区的千万级别墅不仅成交量最高，产品形式也较为丰富，包括独栋、双拼、联排三种，临近皇家园林带给购房人的尊贵感受提升了西山别墅区的产品附加值，区域千万级别以上别墅的成交均价为41785元/平方米，居各别墅区之首。顺义的中央别墅区、潮白河别墅区和昌平别墅区成交的千万级别以上别墅全部为独栋产品，成交单价在3万元/平方米上下，与西山别墅区成交价格存在颇大差距，是由于单套面积相对较大造成的总价偏高。
>>专家观点
高端项目也可能下跌
亚豪机构副总经理任启鑫分析，别墅的价值体现在供应量的稀少以及占有自然资源的丰富，成为了代表财富阶层的身份符号，限制别墅用地的政策决定了别墅的高保值性，特别是独栋别墅形式，产品可塑性强、居住舒适度高，最大化地展现出了别墅的各方面优势，需求相对旺盛，但在政策作用下独栋别墅的供应趋于缩减，由此造成了价格的高企。
不过，21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，别墅这样的项目价格比较坚挺，抗跌性较强，这是被历次楼市调控所证明了的。但是，抗跌并不等于不下跌。正如高价项目是拉动区域房价的重要组成部分，这类项目一旦降价，也将会带动区域房价加速下跌。
本报记者 鲁欢 赵丽萍