截至目前，新政实施已经两个月。随着各项政策的落实、深入，京城楼市出现了两类表现稳健的市场现象，一是以大兴、房山为代表的近郊板块；另一类就是龙湖·伊顿公馆为代表的学区小户型公馆，凭借产品在区域内的稀缺性，保持着平稳较快的销售速度。
近郊调整无碍核心区稳定
新政实施两个月以来，京城楼市出现冷热不均。具体来看，以通州燕郊为代表的近郊区县骤然降温。除多数楼盘打折促销外，还出现土地流标。与此同时，包括大兴、亦庄、顺义在内的多个郊区板块，均出现不同程度的调整。
与之形成鲜明对比的是，核心城区楼盘售价相对平稳。特别是以海淀为代表的国家教育区楼市，销量和售价并未出现大的波动。以龙湖·唐宁ONE为例，该项目自2月份以来，商业立项的公寓类产品截至目前共成交102套，成交金额2.3亿元。即便是在新政出台后的6月份，唐宁依然保持着平稳的销售速度，单月销售23套。在这个过程中，龙湖·伊顿公馆表现较为突出，其自4月份入市，在未做任何宣传的背景下，仅通过唐宁的业主及其推荐就已成交65套，成交金额约1.2亿元。
不仅一手房表现平稳，核心区的二手房价格也相对稳定。据北京中原三级市场研究部数据显示，目前万柳板块中高档二手商品房市场均价仍在40000元/平方米左右，与政策出台之前的价格相比变动不大，成交量虽然较新政前有所降低，但客户主要是换房或者购买学区房的消费者，因此刚性需求旺盛。无独有偶，同样位于海淀的五道口板块，二手房价依然坚挺，目前华清嘉园二手房均价接近4万，小户型产品仍然坚挺在42000元左右。
受益海淀供量稀缺
面对海淀楼市的平稳态势，专家分析认为，与长期以来海淀楼市供量稀缺有直接关系。关于这一点，单从今年上半年的土地供应情况便可窥见一斑。
统计数据显示，2010年1—4月推出的9块居住用地其中有8块全部位于顺义、房山以及平谷等远郊区域，海淀中关村核心区域周边土地供应量为零。而根据北京市房地产交易管理网的统计数据，截止到2010年3月15日，东城、西城、崇文、宣武、朝阳以及海淀六大城区的住宅存量仅34436套。土地供应量的萎缩以及住宅库存量的减少，令核心区住宅的稀缺价值再度凸显。其中，尤其以海淀区最为明显。
海淀土地供量不足，直接导致新盘供应稀缺。2001年华清嘉园落成至今，近10年时间内，中关村国家教育区仅有龙湖·唐宁ONE一个住宅项目入市。从今后的供应情况来看，6月计划入市的35个项目，仅有一个位于海淀。而清华大学附近未来5年内没有土地供应。
长期以来，该板块供不应求的局面促使区域二手房市场持续坚挺。统计数据显示，自1997年以来，海淀国家级学区房价上涨12.5倍，即便是在2008年房地产进入严冬之际，全市房价下跌13%之际，区域二手房价格依然上涨2%。
新政下市场青睐高端小户型
龙湖·伊顿公馆淡市热销，引发业界对其客户构成的关注。据记者调查，该项目的客户构成中，70%是龙湖的老业主或其朋友，60%是外地客户，70%是一次性付款。这充分说明，其一，在新政背景下，财富人士依然需要资金出口；其二，与新政前相比，他们更倾向于投资类似伊顿公馆，具有收藏价值的高端小户型产品。
据唐宁ONE营销经理宁可介绍，“龙湖·伊顿公馆之所以定位‘MINI行宫’，主要依据客户的需求及产品的属性而定的。首先，从客户的购买意图来看，大都不是作为第一居所，更多是为了临时居住或存放兴趣需求的场所。”宁可举了几个实际成交的业主提到的购买原因：“有的客户家中有子女在清华大学附近就读中学或小学等，家长陪读；有的客户拟在北大、清华等高校进修EMBA，不喜欢长时间住在没有家庭氛围的酒店里，就选择伊顿作为临时居停或办公会所；还有一部分客户将它作为临时接待公馆、私属影院、酒吧、藏书阁等等多种兴趣的实现场地。其次，从产品的属性来看，伊顿公馆属于公寓类产品，面积较小，面积区间40-60平方米，总价低，性价比高，使用和收藏更加灵活和轻松。”
本报记者 鲁欢