本报记者 王炜
调控政策精确有力
楼市上演“过山车”行情
从平稳到过热，又从过热迅速趋冷，短短半年时间，房地产市场上演了一波热闹的“过山车”行情。
去年底，中央出台一系列调控政策，遏制投机炒作和房价过快上涨。今年初这些政策的效果开始显现，1—2月，楼市出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的趋势。
但进入3月份，房地产市场发生变化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三块新“地王”，带动周边房价纷纷上涨，迅速改变了市场预期。随后，杭州、上海等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市楼市明显反弹,出现销售火爆、房价快速上涨的现象，并迅速向二、三线城市传导和蔓延，这种情况一直延续到4月上半月。
今年4月，全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%，创下了2005年有此统计数据以来的新高。在2009年房地产市场已经出现泡沫的情况下，3月份房价非理性的快速上涨，推动房地产市场泡沫继续增大，市场风险不断积聚。楼市“越调越涨”的局面，也造成了严重的社会影响。
面对严峻的市场形势，4月中旬，国务院常务会议决定实施差别化的信贷、土地和税收政策，坚决遏制房价过快上涨势头。与此前出台的政策相比，本轮调控力度更大。如针对投资投机性需求增长过快的情况，出台了二套房贷首付比例不得低于50%，限制购买第三套及以上住房等政策。各地也出台了更为细化、更严厉的配套措施。
分析本轮调控新政，业内人士普遍认为，新的调控政策有足够的精度和力度，将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响。不合理的投机性住房需求得到严格抑制，将挤出住房市场的水分。土地供应量将明显增加，进而稳定土地价格。住房保障覆盖面将进一步扩大，减轻市场的需求压力。住房供应总量增加，尤其是中小套型普通住房的供应比例提高，将有效缓解市场供求矛盾。加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售推高房价，规范市场秩序，能创造有利于房价合理形成的市场环境。
在空前严厉的调控政策作用下，4月下旬开始，各地楼市成交量迅速下滑。国家发改委、统计局公布的数据显示，5月份全国商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%，6月份一线城市成交量仍然在低位徘徊。5月70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，涨幅比4月缩小1.2个百分点，仅有10个城市环比涨幅超过1%，12个城市出现下跌，二手住宅销售价格环比下跌0.4%，是2009年3月以来的首次环比下跌，房价企稳回落的趋势十分明显。
市场调整刚刚开始
房价趋向回落
不仅统计数据显示房价开始企稳并回落，在各地的房地产市场上，新房打折促销范围扩大、二手房议价空间加大的情况也在逐渐增加。
据中国指数研究院统计显示，6月份北京、上海、广州、深圳、南京、天津等城市新房价格指数均出现不同程度的下跌。恒大、绿地、万科、保利等一线开发商的部分项目已开始降价促销，以较低价格入市的新项目在成交量低迷的情况下取得了较好的销售业绩。
以万科为例，4月份以来，万科在北京、深圳、广州、上海等多个城市的项目先后以低于市场预期的价格入市，一些项目在开盘后当周即实现90%以上的销售率。据了解，新政出台后万科的销售均价相比新政前已下降约15%。这种顺应市场积极调整价格的策略开始发挥效力，6月份万科实现销售面积85.7万平方米，实现销售金额87.7亿元，比5月分别增长82.3%和71.6%。
“市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。”万科集团总裁郁亮告诉记者，有价无市等于没有市场，房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，加快销售，活跃市场。
开发商原本十分乐观的资金面也开始出现趋紧态势。国家统计局数据显示，1—5月，房地产开发企业本年资金来源同比增长57.2%，增幅比1—4月下降2.7个百分点。其中国内贷款同比增长43.6%，较1—4月下降1个百分点；定金及预收款增长61.1%，增幅较上月下降12.8个百分点。随着房地产贷款政策继续收紧，如果交易量继续萎缩、销售资金回笼缓慢，房地产企业的资金压力在下半年会逐步显现，这或许将迫使企业加大促销力度。
在二手房市场上，供需状况发生了明显转变。北京市统计局提供的数据显示，5月份，北京二手房实际成交量环比下降70%，可供销售房源与当月实际销售套数比在上月14.5∶1的基础上继续扩大，达到31.1∶1。记者采访北京多家中介机构均表示，目前二手房交易的议价空间不断增加，买卖双方僵持一段时间后，二手房价逐步回落在所难免。
“房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，扭转了市场各方的预期。”中国房地产协会副会长朱中一表示，预期的改变将促使开发商加快销售速度、投资投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，下半年房地产市场热度将进一步消退，成交量继续在低位徘徊。市场短期将出现供求平衡甚至供过于求的态势，在这种新的供求关系下，房价将逐步趋稳，并出现合理的回落。前期房价上涨越快的城市，回落幅度也将越大。
调控楼市影响经济增长有限
坚持调控政策适时微调
尽管调控政策在短期内已经初见成效，但房地产市场能否实现健康发展，仍然面临较大的不确定性。朱中一表示，当前，房地产市场调整态势各地不一，政策效果也存在差异。从遏制部分城市房价快速上升的角度看，调控政策效果明显。但从成交量大幅萎缩的市场表现看，如果长期持续下去，并不利于市场的稳定。
房地产业是中国经济的支柱产业，对经济增长的贡献率高达20%，能带动建筑、建材、家电、装饰等数以百计的产业发展和大量就业。人们担心，对房地产市场进行如此大力度的调控，会影响相关行业的发展，甚至影响国民经济企稳回升的势头。
这种担心并非空穴来风，记者了解到，随着调控政策效果不断显现，一些有可能影响市场长期健康发展的现象正在抬头。如土地供应流标现象增多，据统计，广州、深圳、北京等地上半年商品住宅用地供应量均不足计划的30%。要完成2010年全国18.5万公顷的供地计划，下半年任务较重。
由于市场预期改变，开发商大多采取防守型和保守型的开发战略：缩小开发规模，拉长开发周期，降低竣工量。在交易量萎缩、房价下行的情况下，尽管目前的开工量和在建规模都保持较高水平，但下半年的开发投资有可能下降，导致一段时间以后市场供应量下降。
房地产交易和开发规模的萎缩，对上下游产业的影响也已经有所显现。此外，由于大批自住型需求的购房人现在延期购房，导致近期租房需求大幅增加，部分城市商品住宅的租赁价格甚至出现10%—20%的涨幅。增加了中低收入家庭和外来人口的租房负担，不利于房地产市场的稳定和社会的和谐。
“从短期看，楼市调控对经济增长会有影响，但这种影响比较有限。”中国宏观经济学会副会长曹玉书分析道，房地产业对经济增长的贡献，主要体现为房地产投资的增长。1—5月全国房地产开发投资额为1.4万亿元，同比增长38.2%，增幅较上月扩大2个百分点。随着城镇化、工业化的推进，人民生活水平的提高，房地产市场在未来相当长时间内都有发展空间。多数开发商仍然看好楼市的长期前景，不会因为近期的调控而放弃房地产投资，房地产投资仍然会保持一定的增长速度。
另一方面，政府在调控楼市的同时，将继续大规模推进保障性安居工程建设，近期还特别提出加大公共租赁房建设力度。保障性住房投资的上行，将有效“对冲”商品房投资可能出现的下行。同时，房价的合理回落，有利于经济社会协调发展，从而增强居民在其他方面的消费信心，带动消费需求增长。
国务院发展研究中心有关专家建议，在进一步贯彻落实调控政策、使政策能够真正发挥作用的同时，要根据市场的反应适时进行政策微调，使调控更加符合市场的客观实际。比如注重保护自住型消费需求，目前的二套房贷政策在抑制投机需求的同时，也抑制了部分改善型的自住需求，可能导致需求大幅下降、市场产生较大幅度振荡。应进一步区分改善型和投资型需求，对改善型需求给予一定政策支持。
“稳定市场首先要稳定预期，这次的房地产新政主要是针对市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决市场持续稳定发展的问题。”朱中一建议，还需要尽快推进土地供应制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，加快编制房地产业“十二五”发展规划，建立房地产市场平稳发展的长效机制。