始于去年年底的房地产调控，在经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示，房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。 随着时间的推移，房地产商“不差钱”的格局终会迎来拐点。尤其是在成交量连续数月低迷的背景下，依然能扛住不降价的楼盘只会越来越少。虽然由于大量购房者的观望，使得不少城市的住房租金急升，但这是房地产调控必然要经历的阶段。在房价处于下行压力的情况下，租房需求上升是客观事实，只要我们熬过这一段，房地产价格回归基本合理的区间不是梦想。可以说，目前是房地产需求方和供给方都在玩心理游戏的关键时刻。 然而，让人担心的是，保障房建设进展依旧缓慢，新增长引擎还不见踪迹，居民收入增长有限。在这样的历史背景下，我们真的做好了房价大幅下跌的准备了吗？的确，房地产泡沫孕育着中国经济的巨大危害，房价下跌是未来几年内的大趋势。但这个世界上固然没有“想马儿跑得快，马儿还不吃草”的事情，通过行政手段挤压泡沫的行为，纵使换来了房价回归合理区间，要是代价过于沉重，我们能承担得起么？ 可以确定的是，在中央政府的强力部署下，今年各项经济指标都不会偏离预期多少。GDP仍会保持高速增长，CPI不会失控，新增贷款难以再生惊奇。一切似乎都是如此的确定。不过，这一切的背后，全都要看房价到底怎么走。因此，接下来房地产调控会否松动，以及从上到下对政策的贯彻力度，直接决定着中国房地产泡沫的命运。
诚然，房价下跌是多数普通购房者所盼望的，只是如果在泡沫治理的过程中，以调控房地产价格为目标，过多地以压缩需求来抑制房价，则是没有抓住主要矛盾。过去十余年，中国房地产市场发展的最根本缺陷是，将绝大部分人的住房需求都推向了商品房市场，如此畸形的市场结构，是今日困局的本源所在。因此，大力度增加住房供给，加快廉租房、经济适用房建设，是真正完善房地产市场、实现“居者有其屋”的关键所在。
无疑，就目前七成资源集中于商品房的中国房地产市场来说，通过严厉的调控，将房价打压掉四五成，固然能提升居民购房能力，但同时带来的势必是经济短期内的萧条，直接威胁就业。因此，在强力的宏观调控的同时，必须尽快在保障房建设上取得实质性进展。如此既能通过保障房的建设，来确保相关产业不会因为房市的低迷而萎缩，这也是优化房地产市场结构必须要做的事情。不然，“为了调控价格而调控”的直线式思维，不仅让宏观经济“硬着陆”，同时仍然不能解决普通劳动者的住房问题。
今年4月之后，A股市场的持续低迷固然是IPO不断、流动性紧缩等因素的直接反映，但是真正决定A股市场走势的因素，还在于中央政府对房地产泡沫采取什么样的态度。近几年，学者们不断在论证“今年是中国经济最艰难的年份”这样的判断。2007年房价进入暴涨周期的时候，2008年当8.7%的CPI峰值出现的时候，2009年当金融危机深不见底的时候，都是如此。而说到底，中国经济的“最艰难”处境，往往都是与房地产形势密切相关。房地产已经彻底决定着整体经济形势艰难与否。历次房地产调控夭折，亦多是因为承受不了经济短期快速下滑，而使得调控政策中途转向。
因此，房地产调控切忌犯孤立主义的错误，必须统筹应对。科学有效地治理房地产泡沫，不仅仅关系到短期内宏观经济健康运行，更为重要的是，这直接牵涉到十年之后的2020年，中国经济是否依旧如今日这样结构畸形、质量粗放、综合竞争力不强。如果我们不能成功处置房地产与中国经济的关系，甚至放任超级泡沫在未来形成，那么真正强大的中国经济也就无从谈起。更无需奢谈在现有的基础上进一步推进政治经济体制改革。
最新的信息是，中央高层委托有关机构上月底赴北京、上海、广州、深圳调研楼市，并且征求民间研究机构意见，以期更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。
过去十年，我们以年均9%以上的高速增长而快速晋身世界第二大经济体，但代价却十分高昂。收入分配差距越拉越大，权贵资本发酵，资产泡沫膨胀，增长结构畸形等诸多历史难题在那十年累积至今。站在21世纪第二个10年刚刚开始之际，能否在科学发展观的新思维下化解这些难题，下一阶段楼市调控政策会如何，是国人最深切的期盼。
(倪金节 作者系中国人保资产研究所客座研究员）