今年4月，北京房价出现19个月来的首次下降。在国内外经济形势仍然复杂的今天，以北京为例，国内的房地产市场，下一步将会走向何处呢？

   “新国八条”、“京十五条”陆续出台后，北京消费者对北京市房价下跌的预期进一步增强。特别是北京市政府在3月底公布的“新建普通住房价格同比稳中有降的控制目标”，在已公布房价控制目标的40多个城市中，绝无仅有。那么，2011年，北京市的房价真的会降吗？

   “京十五条”公布后的2月楼市表现

    虽然国家公布了“新国八条”，但对于北京市的居民来说，更期待的则是“京十五条”。2月16日，“京十五条”面世。当天，北京市房地产交易管理网的数据统计显示，北京市住宅签约量创历史新高，达2942套。其中，二手房套，一手期房和现房分别为759套和套。2月17日，新政落地首日，二手房成交量下滑70%以上，新房交易量下滑超过。但这并不能说明房价要出现下滑，只能说明新政确实起到了一定作用。而这种情况，在去年12月份，北京市推出汽车限牌政策后，市场表现更为明显。（见表1）

     京城3月房价：“降声一片”

    2月份，房价仍旧保持上涨，但成交量大幅下滑却是事实。这种现状，使得个别房地产企业开始率先降价。最典型的例子就是3月5日，发生了“北京远洋楼盘均价直降4000元，三十多名业主要求退房”事件。看来，房价下降，并不是所有消费者都希望的。

    在成交量大幅萎缩的前提下，无论是分析师、媒体、房地产开发商、消费者都认为北京房价将会下降，正所谓降声一片。

    但仍有两点需要注意。第一，北京市房地产交易管理网的统计信息显示，截至3月19日，本月二手商住房共成交套，日均签约65.5套，创11个月以来新高。二手商住房的成交比例占到了二手房网上签约总量的15.25%，也是统计系统建成以来的最高值。这主要是因为，商住房不在限购政策范围内。第二，新开盘的住宅楼盘的签约率相对较高。分析人士认为，只要定价合理，消费者可承受，目前“蛰伏”着的需求会马上被释放。

    北京新房价格19个月来同比首降

    与以往相比，3月份房价表现公布时间较晚。4月11日，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价以19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%，同比下降了，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

    另外，北京市房地产交易管理网相关负责人表示，成交量回落主要是投资投机性需求被有效挤出。根据网签数据，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，进而导致北京商品住房市场成交量持续回落，投资投机性需求被有效挤出市场。

    春季交易会：3个特点值得关注

    北京春季房地产交易会历来被称为北京房地产市场的“风向标”。4月7日，交易会如期召开。本刊记者也特地参加了这次交易会。记者的第一感觉是，看房的人多，卖房的人多，观看的人多。

    从地铁口一出来，就发现了很多房地产开发商、中介的工作人员，大肆挥霍着手中的传单。他们自发排成两排，中间留出一条通道，将看房的人直接护送到交易会门口。而里面的工作人员更多，有的还结成了“小分队”，来回跑动。而所谓看房的人也多是持观望态度，到处打听，并没有成交意向。

    为期4天的交易会，除参观人数同比下降4.8%，多家参展商实际交易量为零外，还有3大特点值得关注：

    1.参展商比例发生严重变化。200余家参展商中，北京本地参展商仅为47个，外地近80个，海外参展商超过80个。与以往仅有的海外十几家相比，增加幅度令人惊奇。海外参展商普遍透露一个信息，“海外的房价比中国的更便宜、更合理”。

    2.纯新盘少，定价盘少。与以往最多时30多个纯新盘、最少时也有7个纯新盘相比，本次交易会仅有几个纯新盘。另外，不管是纯新盘，或是老楼盘的后期开发品，大多都没有定价。开发商表示，“调控背景下，不好定价”。

    3.外地买家大量减少。与以往外地买家占半壁江山相比，本次交易会仅达到一成。这应该是“京十五条”的最直接效果。

    以上三点是消费者、开发商对北京市房价预期下跌的最主要表现，而海外参展商的增加，则进一步暗示北京房价过高，将会下滑。

    房价稳定取决于政府的决心

    目前，北京市场由于刚性需求极大，但供给又不能满足这种需求。这种情形下，房价的上涨或下跌仅靠市场调节是不行的。房价上涨或下跌，政府起着至关重要的作用，这一点从2000年后北京房价（商品房）的走势可以看出（表2）。

    2008年，受全球金融危机影响，我国经济在下半年出现一定下滑。其中，房地产行业首当其冲，需求大幅萎缩。在年底，我国出台了4万亿投资以刺激市场需求的计划，同时也配套了相应的刺激政策。于是，出现了2009年罕见的高增长。2010年，政府欲稳住房价。但由于不能确定经济是否已从危机中完全复苏，所以政策并不严厉，也未严格要求各地政府执行，造成房价继续上行。当然，房价未控制住，与开发商有一定关系，另外投资炒房者也是一个因素。但最主要的原因是，政府并没有下定决心。

   外部因素促政府必须控制房价

    实际上，必须要控制房价还有一个重要的外部原因。2010年以来，全球“做空”中国的力量正在集结，金融大鳄索罗斯这一次将战场移到了中国。据最近消息，目前，索罗斯最多能使用的资金已超过一万亿美元。此次他还有很多帮手。

    查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆等几位华尔街赫赫有名的资本大佬，不约而同“看空中国”，对赌中国房地产泡沫破裂。

    国际金融炒家的一举一动，我国政府相关部门已经很了解。控制房价是必须的选择，这也是众多房产政策、金融政策不断出台的原因。但控制房价并不是就要打压房价，让房价下滑，而是让房价处于一个合理的水平。这是今年以来，政府一直强调的一点。而这一点，在年的北京春季房地产交易会上，行业协会、房地产开发商、媒体以及很多消费者都很认可。另外，从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，这在历史上尚属首次。

    北京房价走势稳中有降

    以北京为首的一线城市的房地产市场不同于二三线城市，房价确实明显偏高。对于很多还没有房的北京消费者来说，更希望房价回到2008年之前的水平。但对于在房价持续上涨时期购房的消费者来说，不希望看到房价有太多的下滑。但毕竟未来房价的走势，在炒房者被挤出市场之后，更多是要看有购房需求的消费者的购买能力。但从购房者数量来看，不需要房价太多下降，就会有部分购房者抓住机会出手。

    从开发商层面来看，由于资金仍很充裕，短期内不会采取大幅降价的措施。而且，完全可以采用渐进式降价的策略，逐步回笼资金。

    从政府层面来讲，仍是“稳”字当头，会慢慢回收货币。

    今年前4个月，央行已连续4次上调存款准备金率，此举意义之一，是让房地产市场由过热逐步稳定下来。

    综合上述三个原因，北京房地产市场所谓的“拐点”已现。但这不是房价下降的“拐点”，而是房价趋于稳定的“拐点”。

    今年下半年应有一定下降，但幅度不会太大。