编者的话：今年第四季度接踵而来的楼市下滑和股市波动，对庞大的民间游资肯定不是好消息。而在这一轮市场震荡中，温州投资客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活跃于中国从南到北多个城市房地产“散户”投资者的一个缩影。

　　号称“中国第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出现难得一见的场景：位于黄金地段的一家向来生意很好的服装店门外，员工们突然打出了“还我工作”的醒目横幅。

　　让他们丢掉工作的，不是服装店老板，而是财大气粗的商铺“房东”。因为铺位加租纠纷，服装店被迫暂时关门，双方甚至闹到要对簿公堂。

　　大概谁也不会想到，这样一次普通的商业纠纷，会跟游走全国、让人闻风色变的“炒房团”扯上关系。不炒住宅炒商铺

　　熟知内情的人士称，繁华春熙路一带的众多商铺几经易手，如今已经被温州商人和一些采矿老板占据半壁江山，他们又集体委托了一家来自香港的管理公司，专门负责收租和“炒铺”。

　　据初步案情透露，这家香港管理公司半年前已按合同约定提前收取了各家铺位的租金，但眼看着周边旺铺投资趋热，租售价格持续上升，他们可能觉得原定租金水平过低，便单方面毁约，向经营业户提出加租50%的要求，遭到拒绝后，便“勒令”该服装店暂时关门。眼看事态升级，当地派出所不得不介入，一场官司由此而起。

　　最新消息显示，商铺“房东”一方委托的代理律师担心输掉官司，已提出以赔偿50万元营业损失的条件寻求庭外和解。

　　今年下半年以来，随着中央及地方政府连出调控重拳，银行方面陆续收紧房贷审批，传闻物业税又即将正式开征，市场信心动摇，深圳、上海等主要城市的住宅投资热“拐点”隐现，各路炒房客已纷纷从住宅市场抽身，转向商铺投资。发生在成都的上述纠纷，不过是这一大趋势下的一个小小插曲而已。

　　据记者了解，日前一个温州投资团已瞄准了重庆最繁华的解放碑商圈一带的临街商铺，只要是单个铺位200平方米以下者均为他们锁定的投资对象。此前，这队人马从温州出发，先北上南京，再沿长江西进武汉、长沙，重庆则是最新一站。一路浩浩荡荡，大有风卷残云之势。

　　事实上，以擅长做小生意闻名的温州人，钟情商铺炒卖不难理解，因为住宅会折旧，而商铺只要所在地段人气兴旺，时间越长就越值钱。在全国各地，一些资金雄厚的温州人不光炒短线，像商铺和商务宾馆之类相对长线的物业同样受到追捧，通常他们喜欢买下整栋楼进行整体包装，再将大产权拆分成小产权进行招商。住宅市场的突然震荡，让这种投资模式得到更多青睐。转战三四线城市

　　在成都城南经营一家中介公司的余宁，最近接到一张特殊的“单子”：替一个温州购房团代为处理其上半年买下的20多套住宅。但接单之日起半个多月过去了，一套也没能顺利出手。“来自山西、深圳等地的炒家，如今也准备做长线，短期内不再买也不再卖了。”他说。

　　在温州商铺投资客大军压境的重庆，部分早些时候买下当地住宅的温州炒房团，也纷纷委托中介处理存货，坦言“不再投资普通住宅了。”

　　据了解，在此之前因为贷款比较容易，利息也低，大部分温州炒家都是自己出钱交30%左右的首付，其余房款尽量从银行贷。近期银行连续加息，首付比例提高，贷款审批手续收紧，而房价出现回落迹象，大多数炒房者陷入窘境。成都、长沙、武汉等异地炒家众多的中西部城市，据说炒房团正在酝酿割肉退市。

　　在更多游资纷纷转向商铺的同时，不少依然坚守住宅阵地的炒房团，开始考虑“深耕”三四线城市。在他们看来，北京、上海等一线城市的大好机会固然已成过去，成都、重庆、武汉这样的区域中心城市，经过前一轮的急涨之后，获利空间也大不如前，且潜在风险正在加剧，是时候开辟新的战场了。

　　据悉，今年6月，一家受山西炒房团委托的投资公司在成都以北150余公里的江油市，一口气砸下5000万元炒房，上个月如愿脱手，获利至少一倍。近日，记者以炒家身份与成都某投资机构接触，后者开出“入股门槛100万元，保证收益率在50%以上”的条件。据悉，该机构目前已筹资约1000万元，目标市场是重庆以西30余公里的江津区。聪明反被聪明误？

　　尽管在一般人印象中，炒房团都是一帮精明而敏感的人组成，往往能洞悉市场先机，不论前面是危险还是机会，都能比别人早走半步，但近期一线城市楼市的大幅波动中，他们中有些人不免还是吃了苦头。

　　据在成都做生意的温州商人陈先生透露，他有几个老乡9月份刚刚合伙在广州投资上千万元买楼，同时在股市上也有数百万元的投资。“最近他们手头资金周转紧张，本打算折价5%抛售广州那些房子，可一个多月了还没找到买家，几个人之间还因此闹起了矛盾。”陈说。

　　据说温州投资客有个习惯，只拿20%的资金进入股市，其余的投入楼市，因为他们更看好不动产的保值功能。可是过去一两个月国内股市、楼市双双低迷，不幸被套者为数甚多。

　　热衷利用炒房团题材“捂盘”炒作的开发商，也吃了“哑巴亏”。 两个月前，成都城南某楼盘对外宣称，来自西藏的购房团已整栋买下他们推出的新单位。但是直到今天，还是有不少成都市民手机上经常收到该楼盘开发商发来的促销短信息。

　　出于可以理解的原因，不少中西部城市政府对包括炒房团在内的外来置业投资者，普遍持默许乃至欢迎的态度，成都、贵阳等多个城市出台政策，更为外地前来置业购房人士解决户口和子女上学等问题。但近期受各方舆论压力，鼓励外来投资购房的地方政策也有变化迹象。据说一些城市在审批非本地户籍人士的银行按揭贷款申请时，已变得更加审慎。

　　深圳世华地产市场研究总监肖小平认为，各地房地产管理政策上的不同，给温州、山西、深圳等外来炒房团提供了流动作战的机会，但随着地方政府对房价调控力度加大，投机者的操作空间会受到明显压制。

　　“当房价偏离真实价值轨道太远，受伤害的不仅仅是普通的购房者，也包括投机者本身，”成都天爱地产顾问公司副总经理何欣说，“炒房团一手吹起楼市的泡沫，万一找不到接盘的，自身也要面对相当大的风险。”链接炒房团幕后操盘手

　　据业内人士透露，仅今年11月份，前来成都寻找房产投资机会的温州人手中，就大约掌握了4亿元左右的资金。他们大多和温州籍在蓉发展的开发商有直接或间接的关系，老乡推介成为温州人投资成都楼市的重要渠道。

　　刘刚也是一位来自温州的职业炒家，10月份在成都某项目用现金一次性订购了30套住宅。他通常跟几个老乡联手，在新盘发售时共同买入一个单元，一两个月后房价每平方米上涨五六百元后迅速出手。此前他借助短线操作在广州、深圳等地炒房，获利颇丰。

　　与上述职业炒家跟老乡“抱团儿”的方式相比，温州、深圳和山西的部分地方媒体与各地媒体同行联动，以“房产项目推广投资”为号召的购房团，声势就浩大得多了。据记者了解，仅仅在贵阳一地，今年下半年由深圳媒体组织的购房团就前后来了三次，总成交金额在5000万元以上。

　　山西的生意人则通过山西商会和煤协牵线，成立了房产投资俱乐部，有的还联合组建了房产投资公司，组团奔赴北京、天津、青岛、成都等地投资买房。据说SOHO中国（0410.HK）潘石屹旗下北京几个高档楼盘近60%便被山西人买走。在成都，山西炒房团设有专门的联络处。

　　与“走出去”为主要特色的温州、山西购房团明显不同的是，活跃于成都、贵阳、长沙等地的深圳购房团，成员主要以去深圳发展的各地原籍人士“返乡投资”为主。

　　部分地产中介和投资公司也扮演了购房团组织者的角色，他们的主要收益是从成交总额中提取佣金，一般比例是千分之二到千分之五不等。山西煤老板PK深圳炒房人来源：中国经营报 作者：龙飞、厉林 2007-12-10 21:58:24相关一

　　山西人老陈在京发展多年，由于交友广泛，他位于建外SOHO的办公室成了众多做生意的老乡们重要的聚会场所。而领着家乡来的煤老板们四处看房，已是他日常工作的一部分。

　　“上周末，我还带两个煤老板去看了‘鸟巢’旁几处有名的项目。”老陈告诉记者。“鸟巢”是明年北京奥运会主赛场之一国家体育场的通称。在他印象中，近来调控政策再度收紧导致的楼市剧烈波动，对那些有钱的老乡们几乎没有任何影响。

　　山西煤老板大举进军京城楼市，早已是公开的秘密。由于地缘的关系，许多煤老板的子女在北京求学和发展，这里也就成了他们房产投资的首选地点。有传闻称，北京一些知名的高档楼盘六成的业主都是山西人。

　　“北京的中高档楼盘经常会通过打广告、办活动，乃至利用民间渠道组织推介会等等，到山西去卖楼。”老陈说。看盘次数多了，他也认识了一些高档楼盘的销售经理，彼此成了朋友，后者频繁出现在老陈组织的活动中。

　　老陈说，自己这些老乡有的是钱，根本不需要向银行贷款，也不急于抛售变现，其动机大多很简单，即保值增值。有的人甚至一口气在北京买下好几套房，全部做了精装修，但一直任其空置。

　　“前些年煤炭价格不稳定，他们认为买房是比较好的保值方式，他们不是冲着投资来的，也不缺那点租金收入，只是希望为资金找一个稳妥的出口。”他说。

　　相比之下，煤老板们对今年表现火爆的股市，却并不太感冒。由于他们大多数金融知识有限，基本不去炒股，也不怎么懂这些，大多数人一看大盘脑袋就会疼。

　　“我根本不关心什么房地产政策，我在北京买了好几套房子了，还打算在老家再建几栋。”一位姓王的大同煤老板告诉记者。

　　但在南方的深圳，来自香港的资深炒家李欣云却正在暗自庆幸“逃过一劫”。她抢在11月份当地楼市初现“崩盘”迹象前夕，把手头的5套房子全部抛出。“虽然起码少赚了20多万，可也算一次非常成功的投资了。”她有几分得意地说。

　　“今年深圳楼市投资气氛太浓了，前三季度楼价几乎涨了一倍，楼价太高，政府又出招打压，资金流走，楼价回调在所难免。”李欣云说。这也是她决定忍痛“斩仓”的主要原因。

　　“这段时间我在关注东莞、惠州的市场，”李看来对内地楼市的机会依然有信心，“深圳这次调整应该会持续半年左右，明年年中我会再回来的。”

　　另一位深圳本地的炒房人郭和才日子就不太好过了。最近他以只有最高价七折的报价抛售一套房子，但是看盘者众多，应价者少见。“急啊，能不急吗？我家楼下替我放盘的那家中介公司都已经结业了。”他在电话中对记者抱怨说。

　　让郭最头疼的是，他手头的几套房子都是靠银行按揭贷款买的。“现在每月月供就是2万元，我月工资大概7000元左右，如果不是其中3套房子租出去了，一个月都熬不下去。”

　　尽管如此，他依然看好深圳楼市前景，决定咬牙坚持：“必要时就再打个折，先放一两套出去。反正今年也赚了不少，相信明年楼价一定还会涨。”浙江投资客上海滩“见风使舵”来源：中国经营报 作者：王其明 2007-12-10 21:58:24相关二

　　卖掉了老家温州的房子，跑到上海转了一圈后，周女士决定把宝押在上海宝山区一栋定位为国际钢铁服务业中心的写字楼上。

　　她以每平方米10000元左右的价格交了五成首付买下这栋名为“钢领”的写字楼的其中500平方米。这里离著名的宝山钢铁集团厂区只有3公里。

　　“买商铺和写字楼，就是看中它们能出租，能做生意赚钱，否则无法升值。”她说。长期经商的她，相信自己投资的是个有产业基础支持的写字楼，因为钢铁价格一路上涨，而此处与宝钢相邻，写字楼又相当稀缺，所以，前景肯定看好。

　　其实，像周女士这样的温州投资客，调整其在上海的房产投资策略，已经越来越普遍。

　　“现在股市、楼市都不是重仓参与时机，楼市大涨已不可能，大跌也不可能，现在抛出并非最佳选择，投资应以出租物业为重点。”利兆投资管理有限公司董事长贾兆波说。他有十多年股市投资经验，同时还参与组织了一只专门进行房地产投资的浙江民间私募基金。

　　目前手握数亿元现金的贾兆波，自2002年起投资上海房产，前年和去年陆续出售了一部分，同时加大力度进军股市。他认为，现在唯一能抵御通货膨胀是不动产，房产投资者并未大举撤退，只是调整了投资方式，转为持有获取租金回报，其中又以商业地产居多。

　　“即使是温州人现在也很少大规模买入物业，少数温州人近期到上海买房，主要是觉得当地房价已到高位，卖掉套现转战上海，属于‘战略调仓’。”他分析说。

　　当然，反其道而行之的浙江投资客也不乏其人。今年3月，浙江义乌人马先生在上海市中心内环内一次购进10套住宅，现在升值约30％，好多朋友劝他抛出获利算了。但他婉言谢绝了人家的好意。

　　“2005年上海房价大跌，我的几个朋友急忙抛出房子，现在房价比当时最高位还涨了不少，他们都后悔死了。”他说。他相信，上海市中心房源供应越来越少，要图工作生活方便住在市区，很多人只能租赁，住宅租金一定不断上升，投资回报也会水涨船高。有数据显示，近几年来，上海市区住宅平均租金每年以近10％的速度上涨。

　　但是，老练的周女士心态似乎更为现实。“现在投资是越来越谨慎了，大家都想更稳健，不一定要追求高回报的。”