中国质量万里行杂志

　　文/图 张振华 李瑞锋 本刊记者 于衍峰

　　预购“空中楼阁”首付5万
　　“齐齐哈尔市卓建房地产公司违规销售‘鹤乡新城’二期商品房！项目一直没施工，也没有预售许可证……”
　　2009年9月24日，中国质量万里行记者接举报后来到位于齐齐哈尔市龙沙区的鹤乡新城销售中心。记者注意到，空旷的大厅里摆放着沙盘模型，窗外则是杂草丛生、残土乱堆的一片荒地。据销售人员介绍，这片荒地就是尚未施工的鹤乡新城二期工程用地。
　　鹤乡新城的商品房共分为两期，一期的房子已全部售出，现在开始卖的都是二期的房子。记者问销售人员，“楼还没建，地基都没有，房子怎么卖？”销售人员解释，只需交纳5万元作为定金，公司会给开收据，等到鹤乡新城二期正式开盘时，5万元可以作为购房款的一部分——这种购买方式被称作“预购”。预购价格每平方米在3200元到3260元之间。当记者提出在当天预购房屋时，却被工作人员拒绝了，说要在第二天举行的房展会上预定。
　　2009年9月25日，齐齐哈尔会展中心房展会现场，人头攒动。卓建房地产公司“鹤乡新城”二期的展台旁，围挤了众多的参展者。几个销售人员不停地向两旁参观的顾客介绍情况。记者看到，在不到15分钟的时间里，就有数名顾客在销售人员的陪同下，在卓建公司的接待处签订了“置业计划”。
　　意外的是，房屋的价格在一夜之间涨到了均价每平方米3560元。记者就此询问了接待处的工作人员，对方说，“具体涨价的原因我也不清楚，但是如果今天不买的话，过几天还要再涨。”记者在一位购房者签署的置业计划上看到这样几行字：“9月30日，当天带身份证复印件，交5万定金，逾期作废！一人限定一套住宅，多套作废！”
　　工作人员对此的解释是，财务人员最近很忙，所以购房者须统一在30号到销售中心交款。而这5万元定金在楼盘正式开盘销售后，将作为购房款的一部分，如果是贷款则作为首付的一部分。“只要交了这5万元钱，房子就是你的了，房价再怎么涨也不用担心”。工作人员还特意向记者强调到时一定要带现金。
　　随后中国质量万里行记者再次来到鹤乡新城销售中心。一位姓袁的销售人员热情地推销说，应及时交款。“如果当天不能交上钱，就不能享受房展会上所签订的置业计划上的优惠价格。”当记者询问鹤乡新城二期手续是否齐全时，这位工作人员坦言其所销售的房屋手续不全，“没有预售许可证”，但说“保证不会有风险”。
　　在办理交款的办公室内，记者只见到了两个工作人员。一位是房展会上向记者解释交款时间的那位工作人员，另一位是房展会上的另一个销售人员。一位顾客正在该销售人员的指导下签订“预购”协议。
　　就在当天，一位于姓大娘和女儿一起来交“定金”。当记者问楼盘还没有动工，手续不全就交钱是否放心时，于大娘说：“那个卖房子的小伙子说了，钱是交到银行的，我想银行是国家开的，不能糊弄我们老百姓的。”
　　于大娘不知道的是，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。根据上述法规，在未取得商品房预售许可证的情况下与开发商签订的购房协议，是不受法律保护的无效合同。