本期嘉宾
中国价值指数首席研究员 崔新生
上海市房地产经济学会副会长 印堃华
复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成
中国房地产信息集团分析师 薛建雄
编者按：
“夹心层”将实现住房美梦寄予公租房，但并不低的租金让“公租房”尴尬成为“公主房”。北京市住建委日前公布近期开工的3个公租房项目的成本租金，这也是北京市首次公布初步测算的公租房项目成本租金。不过，每平方米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。
据了解，在全国率先开展公租房建设的重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的60%以内。而在香港特区，由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%，解决了将近1/3香港市民的住房问题。
事实上，这一被称为中国内地版“公屋”的住房新型态，存在的诸多问题长期以来受到不少质疑，比如“排外”是否合理、执行时会不会像经济适用房一样被富人“揩油”，建设的巨额资金投入从哪里来等都成为业内关注的焦点。
门槛
“排外”恐成败笔
尽管公租房已经在解决城市夹心层问题上起到了应有的作用，但还是有观点认为，公租房标准并不完美。北京方面，公租房暂不向非京籍申请人开放；上海则将外来人口申请资格的门槛设置为：持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。由于没有确定规定年限是5年、10年还是20年，上海的公租房政策显然也有着许多混沌之处。随着业界对公租房的标准争议升级，我们不得不思考怎样的申请标准才算是合理？
印堃华：上海公租房意在解决在上海工作的流动人口的困难。事实上，申请设置某些条件也是必须的，否则“鱼龙混杂”难以实施。申请人至少应有稳定的工作，基于社保全覆盖，上海对缴纳社会保险金的年限有所规定是合理的；而北京的“公租房暂不向非京籍申请人开放”，目前看起来确实是不太切合实际，根本无法解决流动人口面临的困境。
崔新生：客观来说，我国部分地区“排外”的公租房标准有一定的理由，美国、日本等其他国家也是这样操作的。而更关键的原因或许在于，这些城市主要是想先将本地城市人口的住房问题解决好，不然对不少城市，尤其是像北京这样的大城市，就可能会出现乱套的情况。
但相关标准并不人性化，因为为相关城市作贡献的人有很多。如果可能的话，可以改进公租房的申请门槛，比如，建立一个贡献制度或信用制度，从非经济的角度出发，并结合户籍及社保制度等方面的改革，真正考虑到外来务工人员的切身利益。
尹伯成：公租房需要一定的门槛，应该是由在某个城市确实有正式工作合同、确实存在住房困难的居民，包括外来务工人员来进行申请。否则的话，秩序就容易乱，很多该申请的家庭不能申请到。
薛建雄：这些条件确实存在不合理性，这等于是抬高了上海、北京户籍的价值。实际上，只要是在这个城市交过一年以上社保或四金的人，就意味着肯定为这座城市做过贡献，没有什么理由将他们排拆在公租房体系之外。
当然，公租房在刚刚建立之时，可能存在房源不足，短期之内受益面有限的问题。但采用户籍制度将外地人排斥在外是很不公平的，如果采取纳税多少，或考量收入水平等方法可能会更公平一些。
定价
租金参照收入
公租房的价格，无疑是市场关注的一大焦点。日前，北京的公租房定价就遭到了媒体的批评，而官方迄今为止还未给予正式回应。不过，也有城市制定了比较合理且为广大居民所能接受的价格。比如，昨日，广州市住房保障办表示，广州公租房最高房租拟为市场价六折，而常州、南京等地的价格也为部分居民所接受。那么，在当前的市场环境下，怎样的定价才是最合理的？
印堃华：在我看来，北京每平方米每月高达二三十元的租价根本就不能算是“公租房”。公租房的租金价格必须得明显低于市场，根据各地情况，将申请人的收入水平列入考虑范围。比如上海的本科毕业生能拿到2000元至2500元的工资，那么租赁1间房的价格就应控制在750元至1000元。另外，也可将“公租房”视为“宿舍”来发展，就如目前市场上的研究生公寓可以合租，价格方面也很便宜。
崔新生：与市场价格相差无几的公租房价格肯定是不可取的，而公租房租金为市场价的60%、70%也并不完全科学。现在，最重要的恰恰是从公共福利而不是盈利标准上进行综合权衡，具体来看，可制定这样的标准：将申请人的收入标准作为参照体系，并结合各方面情况对相关人士进行全面评估。
薛建雄：过高自然没有市场，而过低可能会和经济适用房一样碰到权力寻租。所以一个相对合理的价格也是公租房政策的本意，公租房主要目的就是要促进社会建立一个稳定的租赁房市场。
但是目前房价过高，导致租金回报过低是一个矛盾。不过既然是政府推动建立租赁房市场以及意在对过高的房价起到抑制作用。那么，测算房价就应该以建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本)为主，而不能参考目前的房价或地价加建安民本的概念，因为地价是被高房价抬高的。
尹伯成：不能太高，而部分地区略低于市场的定价也不合理。比较合理的价格水平是市场行情50%至70%这样的水平，“封顶”则不能超过市场价格的70%。