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上海土地盛宴不再 地产商博弈后市?

时间:2010-06-23 15:52来源:新闻晚报 作者:
  

  一场本应该热热闹闹的土地盛宴,但因为入场的人不买账,而变得相当冷清。

  截至上周,距离上海规划和土地资源管理局推出105幅土地的时间已过去近一个月,但前来申请拿地的开发商却寥寥无几,这百余幅地块中有63幅土地没有一个申请人,还有18幅地块则因为申请人数未达到出让标准,停止了预申请。

  缘何遇冷

  “上海在出让巨量土地的时候已经意识到,受政策调控影响土地市场可能会遇冷。 ”有业内人士表示,为了不使土地盛宴 “冷场”,上海规划和土地资源管理局将此次出让土地的最低价格,均进行了不同程度的下调。

  但即使这样,开发商们似乎仍然没有入眼,“开发商并非没有拿地意愿,但手中揣着资金的开发商,在等待政府将土地价格进一步下降。 ”华东师范大学房地产研究中心主任华伟认为。

  今年5月19日,上海规划和土地资源管理局以“预公告”的形式,一次性推出105幅地块。仁恒置业一位投资经理告诉记者,一次性推出如此大量的土地在上海相当少见,集中性地推地给了开发商更多选择的机会。

  然而这次在很多人看来难得的“土地盛宴”,却遇到了冷场。土地推介会已经结束近一个月,但目前仍有约60%的地块预申请公司尚未突破零的纪录。

  此前,业界分析,上海之所以密集推出土地,旨在加大市场供应,借此平抑地价。

  在此之前的多个推介会上,大部分开发商表示,主要是去“看风向”、打探后市走向,并希望能够有机会买到便宜的土地,而真正志在必得的开发商已经难觅,这使得地块出让方对于后市也表现得更加谨慎。

  从目前全国的卖地情况来看,土地市场无疑正在日益冷却。在此前上海进行的土地出让中,松江广富林地块价格缩水两成,新江湾地块底价成交。而24日,北京更是出现四幅商业用地全体流拍的结果。

  价格是主因

  沪上某房产公司一位副总经理表示,以前在上海拍地都是一块一块来拿的,政府更不会召开个大型的土地推介会,让开发商了解更多的信息。 “很明显,这次政府出让土地是用了心思的。一次性推地让开发商有了更多选择空间,想办法让大家来拿地。 ”

  “另外,一个明显的变化就是,这次住宅地块的最低出让价比去年要低得多。 ”对于悄然发生的这一变化,一位业内人士表示,这意味着一幅地块如果没有更多的竞争者达到出让条件,开发商就有可能以底价拿到地块。

  而华伟表示,土地推介的遇冷,土地价格是重要因素。 “购房者在观望,开发商也在观望。购房者观望开发商房子是否会降得多一点,而开发商观望政府是否会把土地价格降得多一点。 ”华伟表示,土地交易的遇冷是开发商在等待土地价格进一步下调。

  那么这此土地的出让价格究竟发生了怎样的变化?

  某房产公司的一位项目经理表示,这次出让浦东唐镇的一幅纯住宅用地起拍的楼盘价只有7000元/平方米,而绿城去年在同一区域拍得的楼盘价为1.9万元/平方米。 “就算是地块的竞争相当激烈——溢价率高出一倍,楼盘价也只有1.4万元/平方米,那也比去年1.9万元/平方米的价格便宜得多。 ”这位经理表示,很多地块的最低出让价格都要比去年便宜很多。

  “虽然政府在不断调控,但去年和今年一季度开发商赚了不少钱。现在开发商手中是有钱的,而地方政府却需要通过卖地来获得土地出让金。政府调控楼市,土地肯定是不好卖的。政府能否获得土地出让金,这时候就取决于开发商是否愿意把钱拿出来买地了。”上海一位不愿透露姓名的地产界人士表示。

  看好后市?

  既然土地价格已经比去年下调许多,又为何巨量的土地仍然少人问津?

  戴德梁行研究员分析,这与此次出让土地的性质有关。据了解,105幅土地中,纯住宅用地还不到30块,其余的都是商办综合用地。“现在的开发商多数是做住宅的,而现在做商办楼赚不到什么钱,大家更不愿意去做这种项目。 ”但上海市政协委员季宝红认为,这主要是开发商看不清未来走势。

  “在中央不断出台调控政策,上海房产细则和房产保有税又悬而未决的情况下,开发商很难做决断。上海房产细则如何落实?房产税是否会出台?这些未定的因素都将影响上海楼市未来走势,并对开发商的利益产生重要影响。 ”季宝红表示,在上海房产细则没有明确的情况下,开发商手中即使有钱,也不敢贸然拿地。

  事实上,不少开发商其实仍然看好上海房地产,认为未来上海楼市上涨是必然的。 “土地推介是在上海房产细则出台之前举行的。开发商即使手中有钱也不拿地,使土地交易遇冷。而如果土地出让不顺,政府在房产细则的落实上可能会有所放松,防止因调控过重而影响土地出让的收入。 ”上海一位不愿透露姓名的房产人士说。撰文 张毅

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