编者按：恒大全国降价，绿地全国项目优惠，房地产大佬们带头唱起楼市新剧目。然而在开发商纷纷降价的背后，往往隐藏着更多不为人所知的秘密。也许只有揭开这些真相后，购房者才能更放心决定自己的购房意愿。于是房产周刊将推出“揭开降价背后实情”系列报道，给购房者一个客观的评判标准。本期将率先从官方否认，实际暗地操作的万科开始。
本版撰文 李琛
公开否认降价促销
近日，房地产大佬们的降价举措或给整个房地产市场制定出新的方向。绿地集团率先宣布旗下41个城市百余个楼盘集体促销，最高幅度达到16万元。就在此时，网间一则“万科将于6月份全国范围大降价”再次令整个房地产市场开始躁动。然而就在此风口浪尖，万科集团对外的口径却是辟谣，称此举乃无中生有。
记者致电上海万科相关工作人员了解到，目前集团总部给出的说法就是辟谣，至于其他的情况尚不清楚。就在此时，万科董秘谭华杰在接受采访时也否认降价，但其也表示，“自住购房者更关注自身的经济承受能力，更看重楼盘的实际性价比，不会仅仅基于对房价走势的判断而购房。因此热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束，价格将在供需关系的影响下，重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。万科也将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”
项目
新开楼盘集中优惠
“万科负责人所表述的购房者愿意接受的价格，或许就是承认会给购房者以一定优惠，实现变相降价。”业内某开发商直截了当给出了自己的见解。不过事实也的确如此，与集团层面的辟谣相对应的，是万科各新开楼盘的集中优惠。
近日记者了解到，无锡万科城市花园本月中旬将有一批11+1层的花园洋房面市，80多平方米的户型一楼的售价大概在80万左右。而此前该项目6+1层的花园洋房也有同类户型，一楼的售价大概在90万左右。“同样的一楼，户型也差不多，价格却相差了10万元，前后两个价格相差幅度超过了10%。与此同时万科深圳地处关外的万科里城日前开盘均价20500元/平方米，为89平方米的拓展式户型，共推出102套，开盘均价超两万。虽然项目的售楼人员称，开盘当日经过验资后的VIP客户可享受的优惠，最多可优惠5万元。
既无锡和深圳之后，上海万科近期新开盘也将步上述楼盘后尘。记者从万科琥珀臻园了解到，原本8月才会推出的房源目前已提前至6月19日，虽然价格暂未确定，但销售人员明确表示，开盘时肯定会有优惠，具体如何执行暂不清楚。不过记者从6月11日该项目举办的推介会上得知，虽然价格需要等开盘确定，但是150平方米房源的价格大致在340万-410万/套左右，从目前开始至开盘将会有每天2000元的总价优惠，相当于总价1.8万-2万元的优惠。不过相关人员也表示，这只是为了配合推介会的优惠活动，开盘当日还将有其他相应的优惠，只是暂时尚不得知而已,看来万科的集中降价是大势所趋。
真相调查
项目开盘临时提前
据了解，除优惠促销这一变相降价之外，万科此次还把一部分原本在下半年入市的产品提前开盘，进一步折射其对促进销售额的意愿。
据万科某工作人员透露，刚刚接到通知有一部分项目将提前面世，其中包括位于美兰湖的琥珀臻园。几周前该楼盘还对外表示，由于工期的原因，开盘日期最快也要在七八月份。对此该项目的销售经理表示，这是因为总部的通知，因此把一小部分房源提前推出，具体原因自己也不清楚。至于优惠，也要等新品面市的当日集中公布。
据了解，此前对开盘一直持模糊态度的花园小城目前也公布，新一批房源将于6月中下旬面世，该项目的工作人员表示，开盘之日会有一定的优惠。虽然价格未定，但是从目前周边的均价不难推断出，此次开盘价格不会低于17000-18000元/平方米。
对此，同处于美兰湖的某开发商表示，工期的问题开发商多少可以掌握主动权，关键是信心。以美兰湖为例，此前香岛原墅开盘促销秀取得了不错的销售成绩，说明价格上的调低对刺激销量有一定的作用，这对万科开盘增添一定的信心，另一方面不难察觉，万科此次提前开盘的项目，不少是周边供应较少的区域。如美兰湖目前在售新房几乎为零，这对于万科而言是抢占市场份额难得的机会，促销效果也能最大化。
促销实为业绩压力
万科6月6日发布5月销售简报，显示销售再度出现下滑态势，5月实现销售面积47.0万平方米，销售金额51.1亿元，同比分别减少32.6%和20.2%。易居研究院杨红旭日前表示，业绩普遍大幅下滑将是5月房企的共同特征，而目前调控预期尚未结束，因此在未来几个月内，房企业绩仍不容乐观。
也有业内人士认为，万科定价战略是比周边新盘高出20-30%，在市场调整的时候，压力就会特别大，可以说万科早就有降价需求了，但是2008年万科的率先降价举动，给其带来过多的负面影响，导致其对降价一直心有余悸。目前绿地、保利、恒大等企业充当了降价先锋，消除了万科的降价顾虑，因此万科的全国促销已经箭在弦上。
民意调查
四成网友期待万科打折
作为开发商代表，日前任志强在博客中建议行业“领头羊”能带头降价。与此同时市场另一个重要组成环节购房者也期待着房企大佬们的打折。
搜房网调查数据显示，虽然众多开发商打出优惠牌，但仍然有逾七成(71.43%)网友暂不出手，等待更大折扣的出现。19.05%的网友则表示，是否出手买房与开发商优惠无关，无论打不打折，都不考虑购房。会抓住近期开发商打折促销机会，并现在选择出手的网友仅占一成不到(6.35%)。另外，也有网友认为是否出手，需取决于开发商折扣的力度和强度。网友呼吁，期待开发商更“实质性”的优惠，“价格若能降低到大部分需求者买得起就行”。对于“下一个将会打折优惠的企业”，网友给出的答案基本集中在“保利、万科、上置、金地”，其中，万科的呼声最高，占40.2%。网友表示，开发商降价是大势所趋，不排除有陆续跟风现象出现。