引言：4.14房贷新政剑指投资客，作为普通老百姓的你，如果仍在“蜗居”，将如何应对
买房，还是租房？
导语：最新统计资料显示，在上海、北京等大城市，房价创出历史新高，与此同时，住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅2%左右，甚至低于一年期储蓄利率。算算经济帐，你会发现，租房比买房更合算。
在素有“上海楼市风向标”之称的“2010上海之春展示交易会”上，笔者逛了一圈后,感到热闹的展会现场难掩观望情绪升温的事实。面对着高企的房价，那些刚性需求者的出路究竟在何方？借债买房与租房而居相比，哪个更划算？
高房价与低租金
最新统计资料显示，尽管2009年上海市房价创出历史新高，然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅2%左右，甚至不如最保守的投资方式——定期储蓄，目前一年期存款利率为2.25％。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。
如果你稍有一点证券投资的基本常识，将购房款用来参与证券一级市场申购或者购买货币式这类风险较低的投资产品，年收益率至少可以达到8%，远远高于住宅租金投资回报率。
为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢？主要原因在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资，而是靠价格的不断上涨来获得收益。
据统计，上海市2009年新房价平均涨幅高达50%，个别楼盘最高涨幅超过了120%，二手房市场价格也呈普涨态势，全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示，目前上海市住房空置率超过15%，一些房产投资者根本不在乎租金的回报，即使让房屋空着也无所谓。因为投资一套房产如果靠租金来收回成本至少要耗时50年，而房价的增值可以在短短的2、3年内就收回全部成本。
算好经济账
不过，房租的偏低恰恰为租房者带来了良好的机会，从经济上说，租房明显优于买房。如果你有300万元现金，准备购房结婚，以上海市内环的二手房为例，面积100平方米，单价为3万元/平方，不考虑其它因素，手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况，该套住房的租金为每月5000元，年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算，300万元每年能够带来6.75万元利息收入，扣除房租后净剩7500元，租房的优势明显。如果将这笔钱用来摇，按8％的收益计，年收益24万元，扣除房租后净剩余18万元，数目相当可观。
如果手头仅有100万元购房款，买300万元房屋，你只能用作首付，还须200万元，期限20年，还款方式为等额本息。其中公积金为60万元，利率为3.87％；贷款为140万元，利率按基准下浮15％计，为5.049％。经计算，月还款额为12872.23元，20年累计还款金额高达3089335.2元，其中利息1089335.2元，数目巨大。月供无疑会形成一个沉重的负担，只能省吃俭用当“房奴”，质量明显下降，半辈子为房地产商和银行打工。相反，如果选择租房，把100万元用来投资，那么扣除房租后仍可以得到净收益2万元。即使租房20年，租金累计为120万元，与贷款利息支出相差无几。
关键是转变观念
尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明，但仍然还是勒紧裤腰带要买房，这或许与某些传统观念有关。
有部分人认为，有房才算有家，须有婚房才能结婚，婚房当然指的是产权房。有的姑娘认为嫁给没房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也会对没房的准女婿一票否决。
其实，这一观念必须改变。当年，鲁迅、巴金一批著名作家因当时上海房价昂贵，选择了租房而不是买房。在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。在欧美、日本和香港地区，刚开始工作的年轻人一般是先租房，然后量力而行买小房，随着个人的发展和经济实力的增长才逐渐购买大房，这是一种被普遍接受的住房观念。
不愿租房的刚性需求者还有个顾虑，就是担心今后房价涨了，更买不起房。其实，现在买不起房子的人，即便房价下跌20%，还是买不起；而买得起的人，若是倾其所囊买房，流动资金便枯竭了。有人开玩笑说：“一套房子，消灭一个中产”，此话虽然有点过头，但也是从一个侧面反映了购房者的困境。高房价，可以说已经成为广大百姓最为揪心的问题之一。与其硬撑着降低质量当“房奴”，还不如先租房把该做的事情做起来。
插排：在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。在欧美、日本和香港地区。
（许一览 FRM,上海市分行）
购房如何规避违约风险
由于、税收政策的变化，导致不少购房者出现“被违约”现象。对此专家表示，在政策变化较为频繁时期，购房者一定要及时调整购房策略以规避风险。
政策的变化，使得购房者难度加大而不得不违约，其违约成本到底该由谁来承担？可以明确的是，目前已经进入房产政策密集出台时期，相信还会有更多的调控政策出台，这势必会对买卖双方造成影响。对此有业内人士提醒说，在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。
违约现象增加
记者了解到，目前二手房市场上违约现象猛增。在不久之前，黎先生将自己原有一套住宅售出，并打算再买一套面积大一点的住房。女儿已经出生三个多月多时间了，爱人即将返回工作岗位，考虑聘请住家保姆帮助照看小孩，换大房成为近期当务之急。
但政策的变化却跟黎先生开了不大不小的玩笑。当他找好房，并签订买卖合同之后，房产调控政策如期而至，房贷申请难度由此加大。由于黎先生之前曾买过两套房，而且每次都申请过房贷，因此再次向申请按揭时，根据最新的信贷政策规定，禁止向第三套房发放贷款。无法申请到住房贷款，黎先生的换房梦破灭，还不得不面对因为无法凑齐足够的购房款而违约的尴尬情形。
政策变化是主因
由于信贷等诸多政策的变化，导致出现“被违约”情形发生。上海“我爱我家”交易部经理渠福琴表示，由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。
据了解，国务院在4月17日发出通知，推出更为严厉的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，如要求房价上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这两项规定使得部分购房者措手不及。
渠福琴告诉记者，目前由于外地人不能提供相关证明以及三套房无法申请贷款而导致违约的案例也不少见。而在一般情况下，买房如果缺少银行的支持，无法申请到住房按揭贷款，对于普通购房者来说，肯定无法买房。其结局只能是放弃而致使自己违约。
另外，购房首付比例的增加，也会让少数购房者陷入被动境地，对于少数资金实力有限的人来说，也有可能会违约。业内人士表示，有少数购房者曾经购买过房产，根据现行政策，这部分人再次购房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前签订买卖合同并首付3成，但根据新的信贷政策，银行显然会要求买家增加首付款，如果买家无法自行解决，必然会发生违约情形。
“违约账”要算准确
不管是主动违约还是“被违约”，都有可能要承担违约责任，因此对买方来说，有必要了解违约责任的大小，算算“违约账”。
如果双方只是签订定金合同，那么当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定，大多为2万～5万元不等，当然，也有少量总价较高的房产定金金额超过10万元。
而如果已经签订买卖合同并支付首付款后要求解除买卖合同，那么买家所要承担的违约责任可能会很大。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，一般情况下，根据房产买卖合同的约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，如非不可抗力等原因，需承担的违约金为总房价的20%。
如果发生“被违约”情形，是否也应该按照上述情形来承担违约责任呢？专家表示并不一定。王展告诉记者，根据情势变更原则，买家可以要求减轻违约责任。如确因贷款政策变化而非自身原因如资信问题等，导致无法申请按揭贷款，买家可以根据此原则要求解除买卖合同，而且不必支付20%的违约金。当然，根据公平原则，买家应该承担卖家的损失，如已支付的中介佣金等。