2009年是一个让杭城楼价疯狂的年份。赚得盆满钵满的不只是开发商,伴随着市场起伏波动,二手房产中介也显现出前所未有的风起云涌。
日前,记者经过实地调查发现,在金融危机尚未彻底退潮的今天,中介行业仍可以在短时间内造就一个百万神话。在下沙开中介的小老板陈华(化名)就是一个。昨天,他信手翻阅着账本,这一年,单月最高利润率达到了2900%
一年时间,打工仔变百万富翁
“现在,也只有和房产相关的行业可以赚热钱。”陈华的店坐落在下沙十号大街上。他依稀记得,2008年时这条大街还清冷异常。才一年多时间,这里已扩张成为辖区内知名的中介一条街,杭城各大知名连锁中介的加盟门店齐聚在此。
“以前我一直给人打工,后来拿着全部身家十几万元来到下沙开中介店。”直到2009年第一季度,陈华的中介公司开得跌跌撞撞,利润几乎为零。
2009年中旬,下沙楼市价格开始抬头,而且以一路狂奔的势态,成为杭城涨价幅度最高的区块。“最夸张的一个楼盘,房价从最低点5900元/㎡涨到20000元/㎡。你想想,中介服务费的标准不变,我的投资成本也没有变化,利润空间不就越来越大了吗?”陈华随意翻看这一年的单店营业报表,“几乎每个月收入都超过10万元,尤其是9月10月这两个销售高峰期,最高营业额可达30万元。”
如今,这个曾经月入千元的男人,手上有2家中介门店,3套房子作为投资。公司员工也从原来的3、4个扩展到20多个。
十年,杭城中介服务费翻一番
除了房价拉动中介利润,另一方面,十年来杭州的中介服务费收取标准也是逐步升级。
1998年到2000年,杭州二手房市场刚刚起步。这时,杭州的房产中介,基本上只有中大置业、中庆房产、省直房产等寥寥几家。有报道称,当时中介收费约为总价的1%。
2002年,杭州市物价局推出了中介收费标准。该标准采取分段累进制:20万元以下收取1%;20万元到50万元收取0.8%;50万元到80万元收取0.5%;80万元到100万元收取0.3%;100万元以上收取0.1%,在此基础上最高可上浮10%。
由于此收费标准远低于上海、北京、大连等城市,2006年杭州市13家房产中介联名向有关部门递交了一份《关于提高杭州房产中介行业收费标准的意见书》。
2007年2月1日,杭州市物价局公布了新的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》:总价50万元以下1%;50万元-100万元0.7%;100万元-200万元0.4%;200万元以上0.25%;在此基础上,可以上浮不超过25%,下浮不限。
总价80万元的房子,在早期收费可能只要8000元,到了2002年若买家同时承担卖家部分,收费则为1.18万元,而依照2007年新标准,费用则达到1.42万元。
中介商“误读”标准提高费用
如果说新标准是中介提高费用的明招,那么“误读”政策25%的上浮额度,就是一招暗棋。
日前,记者走访杭城多家知名房产中介发现,店内的挂牌标准很有玄机:总价50万元以下1.25%;50万元-100万元0.875%;100万元-200万元0.5%;200万元以上0.325%。在挂牌上,明确注明价格遵从2007年物价局标准。
细细将两个标准比较,就会发现,其中的上浮25%额度已经平摊到了每档收费标准中。然而,绝大部分的消费者并不会意识到这其中的差价。
究竟是在总价上上浮25%,还是在各档收费标准上上浮25%?这上浮政策是否必须执行?中介自然将政策往有利的方向解读。对此,市物价局相关负责人承认执法部门没有硬性规定,如何解读25%的加价主要以双方协商为主。
“这已经是业内的行规,这样做并不违反‘游戏规则’。”杨先生是杭城一家知名连锁中介公司的资深业务员,他说,更有“心凶”的业务员,将此标准作为基本标准操作,然后告诉消费者物价局还允许上浮25%。
与房产销售合作互利
炒房团扶植中介生存
其实,政策的调控与“误读”能赚取的利润还算少数。“我们最欢迎的是和房产销售人员合作卖楼。”
在开店不到半年时间里,陈华选择以“卧底”的身份混入下沙某楼盘,应聘当销售人员。已有半年从业经验的陈华很顺利地成为该楼盘的第一批销售人员,并卖出一套房子。虽然只工作了一个多月,但这段时间足以让他与里面所有的销售人员混熟。
“他们如果内部有房出,就会报一个底价给我,我再开高价格卖出去。”此外,陈华还将按标准收取中介费。
“还有就是之前很敏感的倒号。”时至今日,那些已混成哥们的楼盘销售人员纷纷升级为主管人员。“楼市最火供不应求的时候,倒号就是来钱最快的方式。”
杭州的中介可以开出数万元的服务费,这在整个浙江却并不多见。
“我曾经走访过浙江多个城市,像绍兴、嘉兴,甚至是经济发达的温台地区,中介公司却生存得不如杭州那么轻松。”陈华说,在楼市成熟的温州,中介费用通常在总额的0.4%-0.6%,而一些中小城市只要收取1000元、2000元的费用就可以办妥。
“这些城市,房子多为本地人消化。房东房客多是熟识,无需中介”,但在杭州,因为炒房团的进入,与陌生人现金交易的风险让中介得以生存。