广州危旧房改造拆迁补偿安置新方案昨起征求民意
以往，广州旧城改造是按同区域二手楼价水平进行拆迁安置。而昨日公布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(征求意见稿)(简称《意见》)出台新举措：在原实施市场评估价基础上，增加改造和搬迁两项奖励。
其中，提出货币补偿、异地永迁与原址回迁等3种补偿安置方案：被拆迁户若选择货币补偿，所获补偿款能买得起当地一手楼，而此前标准是买得起二手楼；选择异地永迁，住房面积可增加；选择原址回迁，住户要按800～900元/平方米，补新旧差价。市国土房管局有关人士表示，新补偿标准有普遍提高，但具体幅度视个体项目而定，东濠涌有望成为首个受惠项目。
普通住宅
保证拆迁户买得起一手楼
广州旧城区老房子较多，不仅危旧，而且采光、卫生、消防等条件相对较差，但住户对区域认同度很高，荔湾、越秀、海珠等区老旧房集中，居民往往希望能在附近择房而居。
在旧城改造中，广州对旧城老房拆迁补偿，以往是按市场评估价为标准进行，虽然目前房地产市场评估已能客观、准确确定被拆迁房屋的市场价值，但旧城区危旧房年代久远、破损严重，再要根据楼龄等估价，往往不高。这样，房屋面积小、破损严重，原住户在领取货币补偿后，可能难以买到合适房子，尤其在商品楼房价高企的时候。
为此，《意见》特意规定对于选择货币补偿的住宅房屋的被拆迁户，可实行改造奖励制度。据介绍，市场评估价加上改造奖励，最高上限可达到同区域一手房成交均价的购房水平。如果被拆迁户按时搬迁，还可获搬迁时限奖励。
根据测算，被拆迁户在获上述三部分款项后，完全有能力买被拆迁房屋所在行政区域内一手楼。《意见》货币补偿标准基本可以保证被拆迁户在市场上买到适当商品住宅。而此前，旧城拆迁补偿标准是，保障被拆迁户可购买当地二手房。
最低补偿建筑面积：40平方米
在老城区居民中，不少危旧房的市民居住条件普遍较差、面积较小。
根据规定，按照三种不同补偿安置方式设定不同条件，实行住宅房屋拆迁补偿面积的最低标准制度：被拆迁住宅房屋建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合条件的按40平方米予以补偿。
被拆迁人需要符合的条件包括：选择货币补偿，且该住宅房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一产权住宅的；选择原址回迁，且被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭保障条件的；选择异地永迁，且该住宅房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅的。“自住住宅”的具体条件为被拆迁人有常住户口，且实际居住在此。
直管公房
同意退租可获30%弃租补偿
在危旧房改造中，部分房屋是属于存在租赁关系的直管公房。若拆迁涉及直管公房，先由国土房管部门进行清查。清查发现不符合条件的承租人，依法解除租赁关系。直管住宅房屋租赁条件为：具有广州市常住居民户口并实际居住2年以上；家庭人均收入不足上一年度全市人均可支配收入；无自有住房或人均居住面积低于10平方米。
如果在前期清查过程中，发现还符合直管房租赁条件的，又同意解除合同的，可获30%弃租补偿。如承租人不同意解除租赁关系的，必须服从拆迁户统一安排，另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。如果是私房租赁的，则由出租人与承租人双方自行协商解决。
3种补偿安置方式各有好处
货币补偿 相当于一手楼交易均价
被拆迁房屋(包括住宅、非住宅)货币补偿金额以房地产市场评估价格确定。《意见》提出可实行改造奖励制度。被拆迁户获得的金额，将相当于被拆迁住宅房屋所在行政区域一手住房交易均价。
此前，广州市通过货币补偿后，被拆迁户可购买当地二手房。但此次《意见》规定住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费总额，向同一行政区域新建商品住房交易均价看齐，但不能超过一手均价。如果被拆迁人按时搬迁，还可获搬迁时限奖励。
模拟案例
假定改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋合法产权建筑面积50平方米，产权性质住宅。根据该区域存量多层住房的市场评估案例，市场评估单价为7350元/平方米，而2008年6～8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，则该项目改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。
异地永迁 外迁越远安置面积越大
异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积计算方式：应当补偿面积=(被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格)×被拆迁房屋合法产权建筑面积。按此计算，被拆迁户向外搬迁，外迁越远，获补偿安置面积越大。
由于异地永迁安置住房户型有一定限制，实际安置住房面积可能会出现略大于或小于应当补偿安置面积的情况，即产生结算补差问题。主要按异地永迁安置房所在地一手楼交易价补差价。采取一手楼交易价，被拆迁户签协议时可以知道补差总额。
模拟案例
假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积50平方米，产权性质为住宅。以2008年6～8月该区一手楼交易均价11277元/平方米为参考数据。根据规定，住宅房屋被拆迁户选择异地永迁，如永迁安置住房位于一般城区，以2008年6～8月该一般城区一手住宅交易均价7237元/平方米计算，则应当补偿安置的住房建筑面积为：(11277÷7237)×50=77.91平方米，面积增幅为27.91平方米。
原址回迁 每平方米补差价八九百
原址回迁安置住房面积不得低于被拆迁住房面积，新旧房间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。考虑到对于旧城区危旧房而言，新旧房之间市场差价较大，一般在3000元/平方米以上。但原址回迁也可实行改造奖励，但该标准要控制在货币补偿奖励标准50％以内。
据测算，一般选择原址回迁的市民需要自掏腰包800～900元/平方米补差价。
模拟案例
假定危旧房改造项目位于某市中心区地段，被拆迁房屋合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。被拆迁户选择原址回迁，可按被拆迁房屋合法产权面积1∶1回迁，与原址回迁安置住房市场价结算差价。被拆迁住宅房屋(存量多层)市场评估单价为7350元/平方米，该区2008年6～8月一手住房交易均价为11277元/平方米，奖励费按两者差价50%计算。据此可计算出改造奖励费为(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米；原址回迁安置住房新旧房补差单价为11277-7350=3927元/平方米。
被拆迁人需补差不超过3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆迁户按时搬迁，可获搬迁奖，最高奖励标准按房屋市场评估价15%计算，即7350×15%=1102.5元/平方米，即被拆迁户需补1963.5 -1102.5=861/平方米。
意见征求时限
10月14日～10月23日
(市民可登陆广州市国土资源和房屋管理局网站(www.laho.gov.cn/)首页查看征求意见稿全文。)
联系方法：广州市城市房屋拆迁管理办公室 孙小姐 电话：83875085
提交意见途径
电邮：sunl@laho.gov.cn
信函：广州市越秀北路89号广州市城市房屋拆迁管理办公室，邮编：510030
传真：83874700
历史遗留问题
“住改商”房屋 补偿时间界限
1997年4月1日
对于非住宅房屋，《意见》规定只实行货币补偿安置。对拥有合法产权“住改商”住宅房屋，符合规划条件下，被拆迁户可以选择安置方式。被拆迁人选择“原址回迁”、“异地永迁”补偿安置，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿，以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分时间界限，按经营性用房房地产市场评估价的一定比例扣减改变用途应补交的土地出让金给予补偿。如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《意见》有关住宅货币补偿的(即市场评估价+改造奖励)，按住宅确定货币补偿。
产权不齐备补偿不超过评估价七成
广州1981年开展房地产登记工作，目前符合登记条件的房屋已基本办理房地产证，但实际中存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。对此，《意见》规定尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。对于被拆迁户在《广州市城市规划条例》实施前，给予适当合理补偿，但不超过其房地产市场评估价70%。
拆迁户搬得越快奖得越多
搬迁奖励金额可以分阶段递减，3个月内搬迁最高奖15％
广州市国土房管局有关人士透露，危旧房改造项目实行搬迁时限奖励制，如果被拆迁户在3个月内搬迁完毕，最高可获市场评估价15％奖励。此后的根据时间进行相应“打折”。
据介绍，考虑到各区实际情况不同，《意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准，即搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价15%以内确定。而各区可以将搬迁期限明确划分为几个阶段，搬迁奖励实行分阶段递减，引导被拆迁户加快搬迁进度。
模拟案例
拆迁户过期不搬不能获奖
假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。假定该区域存量多层住房市场评估单价为7350元/平方米。根据规定，搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价15%以内确定，如危旧房改造项目所在区政府确定该项目搬迁时限奖励标准为15%，危旧房改造决定作出之日2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，被拆迁户按时搬迁获全额奖励，即7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励相应递减20%，被拆迁户可给予80%搬迁奖励费，即7350×50×15%×80%=44100元。如此类推，到2010年4月1日，如被拆迁户仍不主动搬迁，将不能再获搬迁奖励费。
疑问解读
一手楼均价为基准合适吗？
答
政府能否以划区片核算一手楼交易均价
货币补偿实际上让被拆迁户在市场上买到同区域一手交易均价的住房，这一交易均价是指危旧房改造决定发布时前3个月市场交易均价。有市民问，目前旧城改造多数是在区域内的黄金地段，如恩宁路为荔湾中心区域，房价水平与同处于荔湾行政区的原芳村地段的房价有一定差距。对于被拆迁户而言，可能更愿意在恩宁路附近买楼，但由于补偿基准是全区一手均价，被拆迁户是否能住上“心水房”？
市国土房管局有关人士表示，被拆迁户若配合拆迁，在3个月内搬迁的还可以拿到15％市场评估价的搬迁奖励金。《意见》使用的是均价并不代表市民想要住区域内最贵的房子。而专家建议，一手住房均价应该有所细分，能否以划区片方式核算一手楼成交均价。
选择哪种拆迁安置会更好？
答
政府能否免去被拆迁户再次置业购房契税
《意见》提出3种拆迁安置方式，具体选择哪个要视个体项目、市民爱好而定，政府偏向于引导市民选择货币补偿。新城市董事总经理曹志伟说，选择货币补偿更好，如果政府集中安排回迁或永迁，一般安置房涉及到户型面积不一问题。楼上楼下户型通常是错开，这种房子在市场上本身就要打7折。选择回迁或永迁可能还要担心项目烂尾问题，也要安排临迁。被拆迁户若一次性拿货币补偿，反而可以在市场上选择适合自己的房子。目前，老城区一手楼均价多数在1万元/平方米，可以把补偿款先放在银行，每月利息至少可以租住20～30元/平方米月租的房子，等选择好了再入市买楼。但他建议，政府在货币补偿的同时，能否免去被拆迁户再次置业的购房契税。
对楼市有什么样的影响？
答
房源足仅促进销量，房源少可能影响房价
拆迁安置标准改一手房为基准，被拆迁户购房能力随之变强。满堂红龙斌认为，被拆迁户房子被拆之后，购房需求很刚性，间接支撑楼市。目前，旧城改造主要集中在荔湾、越秀、海珠等区，这区域本身一手楼供应量并不大，被拆迁户拿到款后不一定全部用于购房。专家认为，旧城改造并非同时启动，因此被拆迁户购房能力变强，对楼市影响并不大。
曹志伟认为，被拆迁户购房需求释放和购房能力增强，对周边房价肯定有刺激，但具体要看房源供应量，如果本身供应量大，只能促进销量，如果供应量较紧张，可能影响房价。
能否等新方案出台再迁？
答
此前发布拆迁公告项目不在实施范围内
市国土房管局有关人士表示，新方案实施以最终文本出台时间为准，在此前发布拆迁公告的项目不在实施范围内。即便等待不迁，也无法采用新标准进行补偿。若《意见》进展顺利，广州首个可能实施新方案的改造项目是东濠涌。
记者致电多位人士了解新旧方案如实施在东濠涌方案上，补偿标准有何区别，但均未获答复。