对策：先租后售

　　保障房政策之所以困难，就在于面对“两难”：以“售”为主，虽有利于融资，却不可避免地伴随着巨额财富的转移；以“租”为主，可以避免财富随产权转移，但也导致“租值耗散”，使保障房无法融资。

　　解决“租售两难”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的结合——通过“租”来解决分配难题，通过“售”来解决融资难题。具体的建议是——“先租后售”，以时间换空间：按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年)，一次性补齐余款，获得完整产权。

　　这一方案，实际上就是将经济适用房的分配普惠化——既然我们无法公平地分配经济适用房，为什么不能让所有人都有资格分享这一制度的好处？任何“普惠性”制度的前提，必须是“每个人”都可以负担的。否则，政策就只能惠及特定的人群。

　　怎样在不低于成本的条件下，做到“人人可以负担”？第一，要限定建设的标准和规模(比如50平方米以下)，以控制总价；第二，实行分期付款。这就是为什么必须“先租后售”。

　　举例来讲，假设保障房的土建造价为1000元/平方米，配套基础设施(土地成本)1500元/平方米，贷款利息是5%，住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以内(包括15年本金、利息、物业管理费等)，一套50平方米的住宅，总价为15.5万元。假设每个人每月交200元，雇主交200元作为住宅公积金，一年就是4800元/人。15年以后，每个人的公积金为7.2万元，夫妻俩公积金合计14.4万元。只要再补1万元，就可以获得完整产权。

　　这个价格按照目前的最低工资标准，即使“蓝领工人”也完全可以负担。实际上，很多城市“暂住居民”现在的实际租金，就已经和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相当于存款(按揭)，即使略高于市场租金，很多人也愿意负担。对于商业银行而言，利润虽然不高，但风险低、规模大，在流动性总体充裕的今天，不失为一个非常安全的投资方向。

　　宏观经济政策：“紧”还是“松”？

　　商品房市场的价格，乃是银行贷款判断保障房贷款市场风险的基准。“普惠制的经济适用房”虽然可以一举解决融资和分配两大难题，但还需要两个关键的外部条件——健康的商品房市场和宽松的货币供给。

　　任何市场的资金，都不会在所有领域平均分配，而是会首先流向回报率最高的行业。只有当回报率最高的项目填满后，资金才会外溢到回报率次高的项目。因此，要想吸引社会资金，保障房就必须提高自身的回报率，使保障房投资相对于其他投资更有吸引力；或者增加市场货币供给，使得比保障房回报率更高的项目满足后，仍有足够的资金流向保障房。

　　对于出售型的保障房模式而言，其潜在收益率同商品房的市场价格密切相关。因为，商品房市场的价格，为保障房融资提供了必要的参照——商品房价格越高，经济适用房的潜在收益率就越高；反之，如果住宅的市场价格接近甚至低于建设的成本，银行无法通过市场处置资产，保障房就依然无法通过市场融资。

　　目前政策一个隐含的预期是，商品房价格降低，会帮助无房者置业，从而解决社会的住房问题。可事实上，靠市场来解决住宅保障，已经被证明是不可能的。一个简单的事实是，目前的市场房价再低，大部分居民仍然买不起。商品房满足的更多是投资的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解决。