二手房市场的逐年升温使房产中介涉案量增加

“五金”成二手房交易主要涉诉因素

    □ 本报记者  曾祥素

    记者近日从北京市二中院针对2002年以来房产中介涉诉案件的一次调研会上获悉，该院受理的二手房交易纠纷案2002年为3件，2003年13件，2004年47件，2005年61件，2006年94件，2007年157件，2008年243件，2009年265件。从以上数字可以看出，2004年起二手房市场逐渐活跃后，房产中介涉诉纠纷逐年攀升。与此同时，房产中介对于二手房交易诉讼的介入程度也在增加。

    在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。随后，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多，涉诉因素主要集中在“五金”方面。

    “五金”纠纷的具体表现

    定金  在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括“买房意向金合同”、“订约定金合同”、“购房订金合同”等。目前，定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。

    佣金  在二手房交易中，中介佣金包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要有三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。

    违约金  一般情况下，买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大的违约金纠纷主要有两类：一是“看房确认书”等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高、显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方——中介——卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。

    房屋差价金  二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。

    税金  按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在“房屋买卖居间合同”中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。

    四点司法建议

    针对中介案件集中体现的涉诉因素，北京市二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作：

    一是统一司法尺度。统一司法尺度，避免社会上对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。

    二是对中介涉诉案件进行案由科学管理。目前，中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。

    三是强化法官的诉讼提示工作。法官不能一味强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此，法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：应对当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据；应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期；告知当事人在诉讼外的其他解决方式，如向中介主管机构进行投诉等，以实现正当利益的全面维护。

    四是建立法院与政府主管部门的信息沟通机制。房产中介良莠不齐，亟待加强管理。法院应与房产中介机构主管部门建立信息沟通机制，从司法层面与政府机构建立多元化纠纷解决机制的有效衔接。加强普法教育，向中介公司及其从业人员释明法律法规政策，并提供典型案例作为从业工作的司法引导；加强信誉评价沟通，法院对中介公司的涉诉案件进行争讼事项、数量、责任认定等专项总结，对每年涉诉量大、信用度低的公司应专门警示，与政府共建中介机构的司法信誉评价机制；加强司法建议沟通，汇总整理易出现争讼的中介业务环节，为政府主管机关制定中介业务的各类合同指引提供建议，于交易阶段消除纠纷可能。《中国质量报》