过去20个月，香港楼价一路走高。尽管特区政府尽力平抑，但只见政府“出招”，不见楼市“退烧”，楼市陷入越治理越上涨的吊诡局面。 楼市不“退烧” 香港自2009年初走出金融海啸低谷，楼市行情便一路看涨，其中“豪宅”价格涨得最为惊人。发展商为追求利润，将中小型住房也包装成“豪宅”出售，涨价风逐渐殃及普通住宅市场。社会舆论疾呼，楼市有泡沫风险。有1997年楼市崩盘教训，特区政府对此十分警惕，2010年数度出手压抑楼市炒风。 4月21日，政府重拳推出“9招12式”调控政策，力求通过增加房产交易透明度打击投机。香港住宅成交量应声急挫。然而，新政出台不到一个月，香港楼价又明显恢复上升。
8月13日，特区政府多个部门联手继续推出调控政策，包括增加土地与住宅供应量、禁止炒卖一手楼花、提高住宅楼宇首付比例等等，力图增加投机者成本。该政策周五公布，周末楼盘成交量即下降一半，8月16日港交所地产股全面下跌。但不到一周，房屋交易市场又一片红火。
10月13日，特区政府推出新一期施政报告，提出一系列长、中、短期的房屋措施，以期让香港楼市持续健康平稳发展。再次令人费解的是，报告推出不到一周，香港楼市又完成两宗内地客在西九龙区大手扫货成交。其中，一名杭州人斥资5000万港元，买入2处豪宅，另一组温州客则花费4000万港元，买入5个单位。
香港楼市“越规管越上涨”几乎贯穿2010全年。每一轮楼市降温政策推出不久，即被市场“消化”，房价涨得依然惊人。过去20个月，香港楼价急升47%。中型住宅价格只比历史高位低5个百分点，豪宅价格已比1997年的高峰超出9%。
近日，美联储第二轮量化宽松政策(QE2)出台之前，香港特首率一众高官亲上火线，警告大股热钱恐将涌入，大声劝谕市民入市要当心。但是行情如此炽烈，楼市能否理性？
难以改变的市场心理
其实，香港高楼价并非始于近年，而是一个长期问题。开放自由的经济、特区政府的房屋政策、港元与美元的联系汇率制度，既造成房地产业成为香港经济的支柱产业，又造就了香港闻名于世的长期高楼价。
然而，这一轮楼市爆高来得太过凶猛。热钱被认为是超高楼价的直接推手。金融海啸过后，多个经济体持续采取量化宽松政策，来自日本、俄罗斯，特别是中国内地的热钱持续涌入香港。与此同时，香港利率维持在极低水平。两厢作用令楼市愈加畅旺。
有媒体报道，仅去年前9个月，内地赴港投资移民投到香港房产上的资金高达37亿港元。热钱原本只拉高了“豪宅”价格，但发展商见有利可图，把一些中型住宅也包装成豪宅出售，炒风从此殃及普通住宅。
压抑炒风必须动摇市场的投机心理。然而，特区政府调控显然并未对市场心理造成实质影响。
例如，针对“9招12式”有香港媒体指出，政府已明言不准备就此立法，那么何来约束力；政府委托地监局监督执行，但该局不是执法机构，权力和资源有限，如何“巡查”执行？政府虽然采取措施，防止信贷过度，但是“地产商完全可能帮客户找到其他的贷款方式”。
8月13日政府推出平抑楼市措施后，8月17日政府售卖2幅九龙市区地皮，被长实集团以总价76.1亿元购得，分别高出原价43.5%及98.3%，楼面地价每平方米近10万元，现场竞投气氛及成交价远胜市场预期。香港专业顾问公司高层人士坦言，这正反映出，政府新推出的楼市调控措施未能改变市场的心理。
形成高楼价困境还有更深层的原因。香港近年投入在建房的资源和土地大量减少。以前，香港每年落成住宅量约有两三万个，但是过去两年的落成量每年平均只有8000个。
香港财政司司长曾俊华坦言：“目前楼市正处于一个结合极低利率、大量流动资金和供应偏低的异常情况。”
警钟又响
内地房地产业借鉴香港经验起步。炒作横行，投机泛滥，这些香港楼市出现的问题，已无一例外地出现在内地。现在香港楼市高烧不退，长期追随香港模式的内地不能不提高警惕。
首先，香港楼市过于倚重市场。长期以来，香港楼市是“一盘活水”，居者有其屋，收入很低的市民可以申请租住公屋。政府也资助修建居屋，以大约市值一半的价格卖给有一定财力，但不足以负担商品房的“夹心层”市民。
然而1997年香港楼市崩盘，价格一路下滑，许多人沦为“负资产”，甚至跳楼自杀。当时政府修建的大量居屋，被认为是干扰市场的主要原因。2002年居屋无限期停建，“夹心层”置业被完全推向市场。
去年热钱抬高楼市价格，香港社会传出要求复建居屋，限制港外人士置业等规管呼吁。然而，政府多次表示，不愿介入自由市场，搞出另一次“负资产噩梦”。
政府态度被市场解读为不会“动真格的”。于是，政府纵然开始调控，也被舆论批评“反应慢半拍”，“9招12式”更被香港权威金融报纸直指为“虚招”。当地舆论指出，楼价是社会的基础价格，与水电等性质相同，当市场明显失去理性时，不能放任市场调节。
其次，内地各地政府往往视香港为卖地增收的榜样，但也应该看到，香港在卖地之后，付出了比卖地更多的努力。社会管理、物业管理，稳定与市场活力之间的关系方面，都要特区政府悉心处理。这些问题与卖地增收联系在一起，是必须一起考虑的责任，不能简单推给市场了事。对于仍然追随香港模式的内地各地政府来说，这也是亟待思考的一个课题。(王 昭)