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楼市成交冷场 业内人士称:退房潮或将到来

时间:2010-07-01 13:58来源:北京青年报 作者:
  

  曾被观望情绪所掩盖的“退房潮”从未像现在这样汹涌。刚刚过去的6月中旬,继续下滑的楼市成交量似乎印证着“房价将要下跌”的传言,而这一现实也使部分徘徊在“退”与“不退”两难之间的人们更为坚定地选择了前者。通州、昌平等近郊区域的项目已经有越来越多的业主提出退房的要求。有业内人士指出,随着房价的进一步松动,之前受心理因素影响而未显现的新一波退房潮可能加快到来。

  ●楼市成交冷场 业主联合要求退房

  在经过长时间的等待和磋商之后,香河某房地产项目的30多户业主最终决定联合起来,去找开发商协商退房。而早在5月初,该项目已经成功退房的另一波业主成为了后来者们学习的榜样。

  来自北京朝阳区的刘小姐4月份以6000多元的单价在该项目购买了一套三居,然而在交纳定金并拿到收据后不久,国家对房地产的一系列调控政策出台了。“本来我应该交纳20%的首付,但是开发商在和银行协商之后通知我们这批买房人,由于执行新的房贷政策,要我们多交10%的首付才行。当时就有几十个业主一起要求退房,开发商也给他们办理了”,刘小姐说。

  此后刘小姐陷入了纠结中:如果真要买这套房,多凑10%的首付对她来说并不是难事,但如果以后房价下跌了,现在退房才是她最好的选择。

  随后的一个多月时间里,刘小姐去了售楼处多次,但开发商方面则表示,要退房也可以,但是要扣掉总房款2%左右的违约金。而另一方面,新政策出台后,北京市及周边楼市的成交量大幅下跌,同时房价也有了松动的迹象,这些都使刘小姐坚定了退房的决心。

  ●退房者心态迥异

  新一波退房潮酝酿中

  要求退房的业主并不仅在上述项目存在,根据《广厦时代》了解,在通州、朝阳、昌平等区域的多个项目,都有业主就退房相关事宜与开发商进行磋商,其中不乏一些知名开发商的项目。而在香河当地,仅刘小姐了解到的就有好几个项目也陷入了“退房门”。

  不过,尽管此轮参与退房的人数众多,但参与者的心态却各有不同。一位退房者表示,他之所以参加集体退房行动,是因为迫不得已。“我单独去过售楼处要求退房,不过根本得不到重视,对方只是告诉我退房不可能。所以我希望联合起来能得到他们的回应。”

  而另一些购房人则仍抱有迟疑的态度。在电话采访中一位退房者表示,虽然他已报名参加了集体退房行动,但是仍未真正决定是否退房。“我当时买房子时的价格并不贵,提高首付的比例也没有多大问题,可是我担心房价会降。我想到时候去谈退房的时候也问问价格的问题,如果开发商能在房价上给打折,我也可以不退”,他说。

  一位业内人士表示,与新政刚刚出台时出现的一波退房潮相比,此轮退房潮的一大特点是非刚性。“上一轮退房的人很多是由于受限于银行的贷款政策,自身购买力确实被削弱,而不得不退房。而此次退房的人则多数是因为看冷后市。对他们而言,房价跌多少是不好判断的问题,因此这一轮退房持续的时间可能更长,对开发商而言这也是新的考验。”

  ●律师观点

  政策影响下退房或是最佳时机

  对于退房者关注的“退房承担责任”问题,许多法律人士表达了对退房者有利的观点。

  中消协律师团团长邱宝昌律师表示,新政出台后,由于一些人补不齐首付被迫退房,这种情况不存在双方违约的问题。最高人民法院的司法解释规定:买受人和出卖人交易过程中,如果不能归责于当事人双方的事由而导致担保贷款不能进行时,双方均不承担责任。

  北京正海律师事务所主任杨磊认为,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后,由于限制了以投资为目的的房产交易,房屋价格走低已成为一定时期内的大趋势,而买受人利用贷款政策的变动,提出解除合同,无疑也是避免风险的最佳方法。“如果确是因为新出台政策的原因导致无法足额贷款购房,退房者在某些情况下是可以不承担违约责任的。”

  ●法律援助●

  退房者解除合同是否承担违约责任?

  北京正海律师事务所主任杨磊则表示,4月17日以后,他们确实接到了相当多的咨询,询问因为政策变更导致房屋买卖合同履行不能,买受人是否应当承担违约责任的问题。杨磊认为,这需要根据签订合同中的具体情况而定:

  一.房屋买卖合同中没有约定买受人以贷款方式支付购房款的,买受人无权提出因贷款政策变更解除合同;

  二.房屋买卖合同虽然约定了以贷款方式支付购房款,但是同时又约定了如果未能办理贷款,则买受人需以现金方式付款的,买受人无权提出因政策变更解除合同。但如果买卖双方签订的是2007年12月北京市建委与北京市工商局修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本,在合同第四条第(三)中选择第(1)项的,因贷款不是买受人自身原因不能获得批准,买受人可以以贷款政策变更要求解除合同;

  三.如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款,但是约定的贷款比例较低,未受贷款政策影响,则买受人亦不能以政策变更提出解除合同。但如买受人是第二套住房申请贷款的,首付款因贷款政策变更需提高至50%的,买受人可以以贷款政策变更要求解除合同。如买受人是第三套住房申请贷款的,因政策无法获得银行贷款的批准的,也可以以贷款政策变更要求解除合同;

  四.只有合同中约定了以贷款方式支付购房款,并且因为贷款政策变更,导致无法按照合同约定履行的情况,买受人提出解除合同,同时提出不承担违约责任的主张才能够得到人民法院的支持。(卫东)

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