一纸《深圳城市更新办法》引出深圳城市更新多种乱象,在城市更新办法出台而相关细则还未明确之前,开发商为了谋取旧住宅小区改造带来的巨大利益,纷纷以各种方式进驻老旧住宅小区争取业主的委托旧改意愿。
在东乐花园,以鸿隆地产为主导设立的东乐花园更新办公室正以深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司和香港上市公司鸿隆地产集团有限公司的名义,向业主发放公开信,并征集身份证复印件和房地产证。深房集团作为A股上市公司和东乐花园原开发商的身份,让一些业主备觉信任从而签署意愿书,另一些业主则发现深房集团仅参与到旧改民意调查的合作中,对小区旧改并没有与鸿隆进行实质性的合作。
在城市更新办法公布的背景下,谁能拿到老旧小区更新改造的立项,就意味着将获得巨大的利益,这使得开发商争抢更新改造立项暗流涌动。
开发商的“跑马圈地”
去年底出台的《深圳城市更新办法》及最新出台的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》中明确规定,申报城市更新单元内存在多个权利主体的,同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。这意味着,在权利主体分散的老旧住宅小区,业主可统一委托开发商进行城市更新申报和实施,而在实际执行中,往往是开发商主动进入老旧住宅小区搜集业主意愿,希望最终形成单一权利主体向深圳市规划国土委申请列入城市更新单元规划计划。
“由于之前城市更新的细则尚未明确,容积率很低的小区旧改引得开发商纷纷跑马圈地,即使拆除重建进程缓慢也要先占地为王。”一房地产业内人士说。
此前,深圳市市民郑祖华就在深圳市人大代表会议上向副市长直陈目前城市更新存在的乱状,包括开发商为征集业主意愿送现金、请吃饭、组织旅游；许多开发商收集业主的身份证、房产证复印件,以便申报立项；有些业主不同意拆,另一些业主就施加压力；有开发商宣称签名已达2/3,但没有公布名单,也没有公布具体户数；不少开发商今年初才成立,有的注册资本只有1000万元；尽管政府已澄清大部分老小区近期不会拆,但开发商的公关行为却并未停止。
为了获得业主的旧改意愿,一些开发商一再提高旧改的拆迁补偿标准,半年内仅记者采访过的小区,拆迁补偿标准已从最开始的1:1.1—1:1.12一路上涨,在东乐花园的拆迁补偿参考方案中,开发商已经开出了1:1.25的补偿比例,而在东乐花园附近的翠花花园,开发商甚至则开出了1:1.3的补偿标准。
城市更新的乱象还不止这些,接读者报料,记者在深圳罗湖区的东乐花园调查发现,小区业主接到刻有深房集团公章的鸿隆地产公司和深房集团合作开发的公开信,鸿隆地产更新改造办公室发放的宣传册和公开信也表示其和深房集团合作,有意对东乐花园进行更新改造。但记者从深房集团了解到,深房集团仅与鸿隆地产集团有限公司合作在东乐花园进行旧改民意调查,并没有与鸿隆地产集团有限公司签订任何实质性合作协议,这也就意味着深房集团并未实质参与到东乐花园的旧改当中。
据记者不完全统计,目前深圳下步庙、滨河新村、莲花二村、华泰小区、华新村、园岭新村、香蜜二村、南园新村等数十个老旧住宅小区皆有开发商进入,声称将推动旧改,而来自政府部门的说法则是,这些生活配套比较完善的小区5年内原则上都不会考虑拆除重建。
“暧昧”的强强联合
东乐花园小区业主黄仕强5月22日收到了一封公开信,信中表示深房集团和鸿隆地产有意推进东乐花园的更新改造,将搜集业主的身份证复印件和房地产证复印件以向政府申请更新改造立项。鸿隆地产还在公开信中表示,深房集团是东乐花园的原开发商,具有丰富的住宅开发经验,鸿隆地产是香港上市公司,资金实力雄厚,两家企业强强联合,是更新改造顺利进行和打造高素质住宅产品的有力保障。东乐花园业主陈女士看中了深房集团的老牌房地产企业背景,很快就签订了委托书和意愿。
在鸿隆地产设在东乐花园的更新改造办公室,记者看到,项目专员名片上都印有深房集团和鸿隆地产两家企业的名称,其说服业主签署意愿的一大理由也是深房集团和鸿隆地产的合作使得小区旧改更有保障。
不过,深房集团东乐项目部副经理吴海青告诉记者,深房集团仅与鸿隆地产签订了一份参与城市更新前期工作的合作意向书。记者从这份合作意向书中看到,更新改造前期工作以鸿隆地产为主导,负责更新改造项目立项的相关工作和全部资金投入,而深房集团仅负责与物管单位协调。吴海青表示,深房集团在东乐花园的更新改造前期工作上,不投入钱也不投入人力,仅提供一些物管支持和资料。
尽管陈女士开始说服其他业主签订意愿书,认为“深房集团是东乐花园原来的开发商,也是上市企业,签了就能早进行改造”,但实际上更新改造的进程比业主们想象的要漫长,可能数年内都很难启动。按照现在的更新改造和拆迁进程,一个小区想要真正实现拆除重建需要征集2/3的业主同意更新改造,满足立项要求后向政府申报更新改造项目,政府审核评估项目,合乎条件的纳入更新改造计划,政府还将进行专项规划研究及审批,确定经济指标设计初步方案,这些都通过后,开发商才有可能真正和业主洽谈签订拆迁补偿合同,即使是经过漫长的审批,到这时也需要100%的业主签订拆迁补偿协议才能进行拆迁,这其中任何一个环节的拖延都会使更新改造项目动工的时间一拖再拖。
位于南山区的南苑新村已经在政府今年第一批城市更新单元规划计划中,但纳入这一计划也仅是纳入政府考虑的范畴,能否真正立项还需政府的多项指标衡量,南苑新村的开发商坦陈,最乐观地估计,想要真正进行拆迁至少还需要3至5年的时间,而这距离此前南苑新村申请更新改造已近5个年头。
新出台的配套细则
业内人士认为,旧改包含着巨大的利益,即使目前旧改进程难料,开发商也会先行跑马圈地,一些没有资金实力的公司也会注册地产企业进入这一领域,未来项目如果申报成功,即使自己开发实力不够也可以将项目打包卖给大开发商以获得丰厚的回报。此前南园新村就曾有当地片区某企业临时注册了地产企业抢夺旧改商机。
虽然目前东乐花园旧改还看不到前景,但鸿隆地产愿意去做前期工作,深房集团也愿意提供支持,在双方签署的合作意向书中最后一条写着,更新改造单位获得政府立项后,双方同意成立项目公司运作,深房集团那时才会以适当形式、适当比例参股,双方投资与持股比例,权利义务、收益分配等另行商议和签订相关合同书。
不过,深房集团董秘陈继一再强调,到目前为止,深房集团仅与鸿隆地产集团有限公司合作在东乐花园进行旧改民意调查,且没有与鸿隆地产集团有限公司签订任何实质性合作协议。
“深房集团前期不用什么实质投入,让鸿隆地产去做前期,如果后期项目运作成功深房集团再进入参与,何乐而不为呢?”业内人士认为,这也是深房集团默许鸿隆地产打出和其合作的口号又向外声明没有签订实质合作协议的原因。
深圳市城市更新办公室主任徐荣此前在接受媒体采访时表示,在政府主管部门看来,开发商搏旧改只是市场行为,自行承担风险,政府将会在层层审批程序中履行引导和规范城市更新的作用。此前刚刚出台的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》也正是为了引导开发商进行城市更新项目的申请。
业内人士认为,之前之所以出现城市更新的乱象,主要是因为深圳城市更新办法出台后配套的细则没有明确。但就在一周前,深圳市规划国土委发布城市更新的相应配套政策—————《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》,申报指引对深圳城市更新活动的条件、范围、申报等进行了诸多明确划定,严格规定须具有环境恶劣或存在重大安全隐患等情形,且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的建成区,才能申请以拆除重建方式实施城市更新,20年内的老旧住宅小区原则上不拆等。“但在利益驱动下,这份指引依然无法阻止开发商进入老旧小区劝说业主进行旧改”。
鸿隆地产
我们两家企业(深房集团和鸿隆地产)通力合作,强强联合,是更新改造顺利进行和打造高素质住宅产品的有力保障,我们希望加快推进东乐花园的更新改造。
深房集团
深房集团仅与鸿隆地产集团有限公司合作在东乐花园进行旧改民意调查,没有与鸿隆地产集团有限公司签订任何实质性合作协议。
业主陈女士
深房集团是东乐花园原来的开发商,也是上市企业,我们早签委托旧改协议书就能早进行改造。
业内人士
对于东乐花园,深房集团前期不用什么实质投入,让鸿隆地产去做前期,如果后期项目运作成功深房集团再进入参与,何乐而不为?
城市更新办
这些都是市场行为,开发商自行承担风险,政府会在层层审批程序中履行引导和规范城市更新的作用。 南方日报记者曲广宁