2004年的上海楼市是继2003年以来的又一个增长年，特别是在2004年第四季度，成交量和成交价格又有一个比较大的增长幅度。现在我们将面临2005年的上海楼市，它将会怎样一个状况呢？我个人的预测：总态势依旧看好，应该不会出现大的波动，从房价来看，我认为还是会有所上升，但幅度会有所减缓。
另外，根据有关机构的调查统计，89％的被访者认为2005年的房价看涨，其中36％的人认为涨幅会超过20％。但我个人认为不会再有那么高，大约在12%15％之间。不会高于2004年，更不会出现像2003年那样的暴涨。
尽管目前房价已经达到了一个比较高的水平，但是我认为相对其他投资项目而言，它还是一项有价值的投资项目。怎么去投？这需要因人而异，也可以说是因钱而异。但是无论怎样，我要提醒投资人必须注意的是：
第一，心态要好。要有足够的风险意识。投资本身就有风险，房屋投资也不是包赚不赔的买卖。特别是在目前房价高位运行的情况下，更应该有这种风险意识。还有就是不能再有暴利心态，不能期望值过高。
第二，要选择对路。不要盲目跟风，不能拉到篮子里就是菜。特别要看好几点：
1）地段和发展规划。要选择规划配套设施比较好的地段，像市中心，靠近CBD地区的优质楼盘，像古北新区、浦东陆家嘴、徐家汇，这些地方虽然房价比较高，但仍有上升空间，至少可以保值。退一步来说，你还可以出租，以租养房。因为这些地区房子比较容易出租，而且租金相对比较高。另外，还有一些具有上升空间的地区，如：中环、内环之间的楼盘，像普陀、虹口，这些楼盘价格相对市中心还是略低。但是随着轨道交通和城市配套设施的完善，这些地方的楼盘无论自用或投资都还是比较适宜的。但相对一些偏远郊区的楼盘，这就要注意到该地区的配套设施和规划实施的时间，是不是在未来二、三年里能够跟上。因为房子造得再好，如果配套和交通跟不上，那么实用性和投资性就差了。
2）楼盘自身规模和配套设施。同样一个楼盘规模比较大，功能配套设施都比较齐备的，要比一个单幢独体的楼盘要值钱。但也不是规模越大越好，特别大的楼盘相反也不一定是优势。
3）开发商的好品牌和好的物业管理公司。一般来说，买了这类企业的房子也会比较放心。相对来说增值、保值空间会比较大。
4）看菜吃饭，看钱买楼。要根据自己的真实需求和经济实力，来买房或投资。特别是对投资买房以后的资金安排，一定要有充分的思想准备。千万不要乱跟风，盲目透支，盲目买房。另外，还要加强自我保护意识，对合同条款要认真审核，买二手房要选好的中介公司，将交易风险降到最低。
2005年里，作为房产投资人来说，有这些因素是要值得关注的。
第一，当今无论是一手房还是二手房都显示在高位运行，这种现象已经提前预支了不少上升空间。因此投资风险也越来越大，高投资高回报在当今已经难以再实现。
第二，目前租赁市场和买卖市场不对称，租金回报率跟不上房价上涨，这对于中长线投资压力会进一步加大。
第三，银行贷款会进一步调控，政府会加强对房产投机的抑制，投资风险会相应增加。
第四，政府会加大力度加速发展老百姓的普通居住用房的建设，也会增加廉租房的配套，这说不上完全是对于房产的降温措施，但对于楼市也会产生一定的影响。上海博邦地产投资顾问有限公司常务副总 蒋国雄