【策划人语】
风声雨声调控声，楼事家事天下事。
2006年行将结束，这一年的中国房地产市场伴随着宏观调控的脚步，在风雨中蹒跚前行。
这一年，发生了太多的事情，所以我们用整整一个月时间去整理记忆；不过，更让我们关心的，是中国房地产市场明年的方向和走势。因此，作为“聚焦楼市年终盘点”最后一期的这一期《上证·地产投资》，特别携手中国知名的焦点房地产网，共同打造“展望2007，中国楼市十大预言”专辑，希望能凭借平面媒体的深入专业和网络媒体的广泛影响，对来年的中国房地产发展进行一次最权威、最广泛的终极预言。同时，我们也欢迎您加入我们的调查，到焦点房地产网表达自己的观点。
(柯鹏)
1 宏观调控政策继续出台
□本报记者 柯鹏
经过2005、2006年连续两年的宏观调控，全国房地产市场发生了很大的变化，冷静反思逐渐代替了狂飙突进。
不过，从今年宏观调控的情况看，诸如以“70－90”为代表的一些政策仍没有最终落地、效果还没有完全显现；经历过两轮宏观调控后的全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度；与此同时，宏观调控过程中又有很多新的问题浮现出来，新的应对方法依旧需要。
中国银监会副主席蒋定之近日就特别撰文指出，我国房地产调控总体还没有达到预期效果，房地产市场是不稳定的，过热势头仍然存在，并随时可能向非预期方向发展。
他指出，当前房地产市场主要有四个方面问题：住房供给结构不合理，中低价位住房供给不足；政府利益驱动的追求，土地收益已成为地方政府的“第二财政”；住房价格受人为因素影响很大，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，人为造成市场紧张；城市住宅建设缺乏合理规划。
蒋定之特别表示，解决以上问题，明年首先要解决低收入者的住房问题，目前有三种思路和办法：提供住房补贴、提供廉租房和建设经济适用房。最好的办法是政府提供廉租房，这也是先进国家和地区通行的做法。
2007年依旧是个政策年似乎已经不可避免。中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容就认为，明年的房地产市场仍然是一个政策市场，变化则在于政府对房地产市场的了解与判断、在于政府还会推出什么样的政策。国务院发展研究中心研究员廖英敏也曾表示，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作和税制等方面，可能制定一些具体的措施。
2007年，房地产宏观调控的大旗将继续飘扬在全国各地。
调查：您觉得明年还会有哪些针对房地产市场的宏观调控政策？
2 土地闸门将越收越紧
□本报记者 柯鹏
把好土地和信贷两大“闸门”，是今年房地产宏观调控的基调，土地市场是一个重要战场。从“国六条”指出要发挥土地政策的调节作用开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地闸门越收越紧的趋势非常明显。
国土资源部副部长李元前不久表示，明年将在城市批次用地审批中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。对一些房价上涨过快的城市，加大土地供应调控力度。
按照国务院最新下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，从明年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。在土地收益新分配中向新农村建设倾斜的同时，建立国有土地收益基金，专门用于土地收购储备。土地收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
仅仅一两天，国土资源部又出台《全国工业用地出让最低价标准》，全国所有县市的工业用地被分成15个等级确定了不同的最低出让标准，并规定从2007年1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制标准。这样一来，此前一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题有望得到控制。
随着中央专门设立的各地土地督察局相继成立，可以预言，在土地督察部门“提出纠正意见”、“提出整改意见”、“责令限期整改和暂停用地审批”三道令牌下，土地管理的严格性将在2007年得到加强。同时，明年将有更多的住宅用地附加限制户型的要求，土地市场交易也将更加规范、透明。
调查：您如何看待国家严把土地闸门？
3 银行信贷“松紧”两极化
□本报记者 于兵兵
受到去年以来的房地产宏观调控影响，全国楼市价格虽坚挺依旧，但开发商们的资金链却已经千钧一发，而背后重要成因之一即是楼市金融推手——银行体系的“倒戈”。
在今年陆续出台的近20项房地产调控细则中，金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。“这与入世后金融市场放开、金融体系本身的风险防控意识相关，与人民币升值预期下国家金融安全的考虑相关，也与楼市本身泡沫挤出的政策导向相关。”上海房地产金融专家丛诚表示。
于是，我们看到了利率上调，存款准备金率上调，开发贷款尤其是土地储备贷款收紧、90平方米以上住房贷款首付最高三成等不可逾越的房地产信贷底线出台。“在房地产开发市场的贷款很少有了。”上海工商银行一位信贷经理称。
2007年，在以落实现有房地产调控政策为主的调控基调已经定下，金融系统的风险防控意识还将进一步增强。
但是，并不是所有的房地产投资行为都受到限制。上海、南京等几家大开发商均向记者表示，实力雄厚的大型房地产企业以其项目优质、信誉良好仍然受到银行青睐，银行为这类房地产企业开出巨额“授信额度”的信息也不断流传于市场。
另外，众多银行争先研发“固定利率房贷业务”的现象也说明，房地产市场仍然是银行体系非常看好的贷款投资领域之一。
专家指出，银行信贷两极分化将是明年上海房地产市场中不可避免的一个趋势。“从目前来看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，防范风险的意识确实必要。”上海易居房地产研究所所长李战军表示，“但这并不等于房地产调控在2007年银行业发展中占据大量权重，如何改变单一的信贷业务模式，应对国际银行品牌竞争，同时打好人民币升值一役仍然是明年金融体系的重心工作。”
调查：您觉得明年房地产信贷门槛会在哪方面变化？
4 房价涨幅进一步回落
□本报记者 柯鹏
房地产宏观政策进一步出台，土地和信贷“闸门”不松反紧，市场进一步回归理性，明年的房价涨幅在此三大基础上，会是怎样的格局？
应该说，因为事关切身利益，房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一，也是宏观调控是否取得成效的一个重要的衡量标准。可是纵观全国，今年的宏观调控对房价的抑制作用还是有限的，“按下葫芦浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全国各大城市房价大部分依旧上涨的形象描述，只是领涨全国的以前是上海，现在是北京、深圳等地，涨幅也有所放缓罢了。
国家发改委和国家统计局的最新调查显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2％。从2005、2006年连续两年的宏观调控可以看出中央政府对于抑制房价的决心，所以我们判断，目前房价持续上涨的结果只能是中央将出台更为严厉、更具针对性的政策来平抑房价——进一步宏观调控必将迫使房价涨幅得到有效的控制。
具体来看，今年的政策实行将影响2007年楼市。预计2007年中国房地产可能出现几大现象。首先是一、二线城市房价整体涨幅下降，特别是这几年领涨的京沪等几大城市；其次是“限价房”推向市场，解决部分中低收入群体的住房需求，同时，辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这些住房保障措施，不仅将打破现有的楼市格局，也将为房价涨幅趋缓和中国经济健康运行立下功劳。其三，开发商的滞销情况难以根本改观，部分楼盘的降价促销将成为常态，楼市供求关系有望在部分地区转换，促成买方市场的成形。其四，银行信贷政策收紧和再次加息的可能性依旧存在，房地产市场供大于求的格局再次得到稳固。
2007年，中国房价涨幅将进一步回落，更多的百姓会拥有自己的新房子。
调查：您觉得明年房价涨幅大约百分之几？
5 楼市转向买方市场如果说过去几年的排队买房、炒房炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场，那么调控下，今年以至未来更长一段时间，买方市场的到来将成必然。
王先生一家五口，为了改善居住，要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求，但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“年中时中介和卖家还都很高调，看了很多楼盘，有的价格一分不让，态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底，楼市情况已有改观。“很多中介找我谈，有的可以免去50%的中介费，有的则可以全免，这就能省掉1万多元呢。”另外，卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用，在谈房价时也不再“一口价”。
卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的一名主任，去年上海楼市最高点时，刘主任带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子，本想短期套利，却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想，亏点都无所谓，只要马上套现。”刘主任称。但是他自己也认为，由于那些区域的投资性购房较多，加上新房供给体量本身很大，十分难转手。
买方市场到来的判断还基于住房结构调控的信号。11月底，建设部再次严正表态，没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日底前公布，没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后，中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。“尽管这一比例的科学性和合理性仍然有待考验，但中央政策在结构问题上已经没有回旋余地。”上海一位开发商称。而这将意味着未来一至两年，中小户型大量出现在市场，房屋总价受到控制，目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是中小户型买方市场的到来。”
但是，在中小户型供给增加的同时，令市场较为忧心的是大户型住房因房源减少而带来的市场异动。“所以，究竟是买方市场还是卖方市场可能是因房型而异。能否避免因供地结构和住房结构的改变而带来的另一种楼市失衡，将是摆在明年调控者面前的一个重大课题。”上海易居房地产研究所所长李战军认为。
调查：您觉得明年开发商的态度会进一步缓和吗？
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