从改善供求关系入手 抑制房价不妨亮出三大利器
焦点房地产网 hrb.focus.cn 2006年11月28日08:44 中华工商时报
张伟娜
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近来，房地产投资过热现象有所缓解，但房价过高问题还是尤为突出，消费者期待的房价回落并没有出现。今年由于国家相关政策的出台，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。专家指出，房地产价格上涨过快主要源于市场供求关系失衡。国家应继续采取调控措施，在保障市场稳定的前提下，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题。
经适房土地供应不低于70%
国家为了保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中推出一项有力措施，规定中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70%；同时，继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。
专家建议，各级地方政府在制订土地开发供应计划时，应充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降。
目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。
我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国250个地级以上城市中，70%还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4%；经济适用房开发投资出现负增长，目前只占商品住宅总投资的5%。相关人士指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用。
二、三级市场发展加快
国家在加快发展住房二、三级市场时，专家建议应采取有针对性的政策措施，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易形成健康有序的流通秩序等。同时，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”、“租赁住房”、“预先订房”、“流通现房”等多种销售方式，从而实现我国房地产市场的供求平衡。
业内人士透露，目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场，而我国住房二级市场的交易量却明显偏低。如北京，今年二手房的预期交易量为10万套，这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。如果住房二级市场得到充分发展，北京每年将有1500万平方米、约25万套二手房进入市场，再加上房屋租赁市场，必将大大缓解住房供给的压力，有利于稳定住房价格。
对于房价，人们势必联想到价格如涨势仍然不降，那么新一轮调控措施将有可能出台，相继新的信贷调控政策也会有新的动向。建设银行有关负责人表示，今后建行将更加注重对房地产市场趋势的分析和判断，在风险可控的前提下，加快发展房地产业务。一方面，继续向住宅市场要份额、要效益，加大住宅信贷投入在开发贷款中的占比；同时，实行差别化服务，今年新增房地产开发贷款将主要投向经营管理水平高、资产质量好的分行和住房市场发展良好的重点城市。
中国银监会负责人则表示，今后将严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行将按照审慎经营的原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。另外，为抑制房价过快上涨，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策。
征税重心应转向保有
专家建议，房地产调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，在调控需求方面应将房地产税征收的重心从交易环节转向保有环节。
为了抑制房地产投机需求，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税；同时，征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈给社会。国家还应在房地产开发环节适当征收消费税，现阶段可只限于别墅、高级公寓等高档住宅，这将有效抑制投机需求和过度消费行为国家在征收消费税时应确定一个上限，如人均20平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。
据了解，房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。通常情况下，供给快速增长，空置面积又很大，房地产价格不应该持续上涨。有关专家指出，之所以出现这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。我国现在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。