“你的房贷7折了吗？”这是2009年初最热的问候语之一，这说明公众对“7折利率”政策的关切。然而遗憾的是，从金融监管部门到各家商业银行，均未足够重视这一与“房奴”切身利益相关的问题，导致房贷市场秩序混乱，“房奴”们在申请房贷优惠时遭遇种种刁难。
存量房贷7折优惠，原本是国家在特定的经济背景下出台的一项惠民政策，用意之一是为了减轻“房奴”的还款压力，但这一惠民政策却成为少数人的“福利”，然而对于这些少数人，银行还设了一些附加门槛，使得这部分“少数人”又变成了“极少数人”。
一位不愿意透露姓名的银行业人士告诉记者，将存量房贷利率调低为7折后，银行的利润基本趋于零，银行缺乏调低利率的动力，多数银行必然会想方设法拖延既有客户申请的批复时间，对其他银行的客户给出优惠条件则是为了争夺优质客户资源，拓展市场占有率。
记者也了解到，存量房贷利率7折优惠政策推出至今，实施起来让很多“房奴”备感不快。从获知消息到申请利率浮动，到最后真正享受优惠，消费者要面对银行的重重障碍，房贷新政成了“水中月、镜中花”，更是“房奴”的一块心病。尽管各银行的优惠条件语焉不详，但通过分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房贷客户都可享受。
案例一：已享8.5折房贷的普通存量房贷客户
在新房贷利率政策实施之前，贷款购买房子银行都可以向客户提供基准利率8.5折的房贷，但对于手里有几套房子的房贷客户，是否也能享受新政策，一直为市民所关注。
陈先生于2004年在宣武区贷款60万购买了一套两居室，房贷利率为基准利率的8.5折，而陈先生的女朋友在婚前也购买了一套商品房，贷款50万元，也是8.5折利率。到2007年年初，陈先生还剩40多万元房贷未还，其女朋友也剩30多万房贷未还，两人结婚后，随着房贷新政策的执行，陈先生想知道两套房能否一起享受到最优惠的7折利率，或者，这两套房是否会使银行将其作为家庭非首套房处理？
●支招：据银行业内人士透露，现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策，前期享受8.5折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录，且房贷余额多于30万元，有些银行可以自动在年初将其转变为7折最优惠利率。
案例二：贷款余额低于30万的购房者
在存量房贷的新政策中部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，这迫使很多购买小房型、贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷。
李小姐在2003年贷款30万元购买了一套商品房，到2008年还剩下20万元的房贷未还。听说今年银行开始执行新贷款政策了，她兴冲冲地跑去银行咨询，但却被告知，像她这种贷款余额低的贷款者无法获得最优惠贷款利率。
●支招：据业内人士透露，银行因为贷款余额低拒绝对存量房贷客户提供最优惠房贷，主要是出于银行利益的考虑，这部分房贷余额较少，其他银行不是很感兴趣，银行流失客户的风险小，因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说，也有多种方法可以选择，如果资金允许，不妨提前还贷，要不然，也可以选择转按揭，因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。
案例三：有不良还款记录的存量房贷客户
房贷利率政策出台以后，大部分存量房贷客户被银行拒绝享受7折利率优惠的主要原因就是有逾期还款的记录。
杨小姐在外企工作，2006年贷款购买了一套商品房，贷款总额50万元，房贷利率为基准利率的8.5折，一直以来，她都准时还款。但是2007年，她被派到国外进修一年，房贷就拜托在国内的朋友还款，可由于朋友的一次疏忽，在一次还款中超过了约定的还款期限，尽管后来补还了房贷款项，但不良记录已经出现了。今年她去银行咨询存量房贷政策，被银行告知，她有一次逾期还款记录，按照银行的规定，她这种情况不能享受自动转最优惠7折利率的政策。
●支招：据银行业内人士透露，不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。这类有逾期还款记录的客户申请7折房贷，银行不但要求客户购买理财产品，还要承诺三年内不提前还款，有的银行还要求客户办银行卡等等。针对银行的这类条件，贷款购房者千万不要以为就此无法获得7折利率房贷了，贷款者不妨跟银行客户经理谈一下，看是否有其他变通的可能性，否则还可以转按揭到其他银行。
案例四：降息后使用固定利率贷款的购房者
吴小姐就是固定利率的“受害者”之一。2007年年初，吴小姐和老公在国贸附近买了一套122平方米的房子，并在银行办理了一份5年期30万的住房贷款，“当时行情大好，银行已几次加息，固定利率只比同期浮动利率略高一点，只要央行再加一次息，固定利率房贷的优势就立即显现出来”。她和老公都认为未来很有继续加息的可能，所以选择了固定利率，避免将来还更多的利息。于是，吴小姐采用了固定利率还款，当时的利率是5.73%，这样每月需要还款5762.25元。
随后的接连升息印证了吴小姐的判断，房贷利率一度达到7%。而现在最新的首套住房浮动贷款优惠利率是4.032%，也就是说，现在每月只要还款5529.29元，这样算下来，她每个月就要比以前多交232.96元，5年下来，就要多交13978元。
●支招：“并不是所有的固定利率转成浮动利率都合适，只有2007年10月以后办理长期固定房贷，而且又打算3-5年内还款的客户应该尽快办理固定转浮动利率。”建行分行陈理财师说，2007年9月之前办理固定房贷的客户如果选择短期房贷大可不必转浮动，因为其固定房贷的利率还不到6%，如果转成浮动利率，有些客户按照银行的规定是享受不到15%-30%的优惠利率的，所以还不如“按兵不动”。
案例五：前期按上浮利率贷款的购房者
随着新的房贷政策执行，很多以往享受8.5折利率购房的贷款者获得了7折最优惠利率，而2008年用1.1倍基准利率购房的贷款者才是最吃亏的。
小张于2008年年初刚刚买好房，房价就开始跌，更倒霉的是，他当初购房时，国家对房地产行业的新一轮宏观调控刚刚开始，政策明确规定，对于贷款购买第二套房的购房者，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。顶着超高房价、超高利率过了一年，小张看到国家开始执行新的房贷政策，立刻跑去咨询，希望他的房贷利率能降下来。但却被告知，像他这种利率上浮的前期贷款购房者显然是贷款购第二套房，不能获得7折房贷利率，小张非常郁闷。
●支招：据银行业内人士透露，现在银行对于存量房贷客户获得7折最优惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了8.5折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为8.5折是之前最优惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款的购房者不仅仅包括首套房购房者，还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是8.5折贷款购房者统统搭了首套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购买第二套商品房者，银行拒绝给予7折最优惠利率名正言顺。
对于这部分客户来说，要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务，转按揭的成本也不高，手续也不复杂。