典型案例
2007年10月11日，张女士和中介公司签订《房地产求购居间协议》和《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间介绍下，张女士又与出售方签订《房地产买卖协议》，约定30天后签订《房地产买卖合同》。另约定，任何一方未能履行本协议，导致房屋买卖未能最终完成或《房地产买卖合同》无法签订的，由违约方向中介公司承担违约金3万元，作为提供居间服务的补偿。还约定如买卖双方协商合意解除本协议致使房屋买卖未能最终完成的，则应共同支付3万元违约金等内容。
今年1月5日，中介公司以张女士未在约定的2007年11月11日之前签订《北京市房地产买卖合同》，函告要求张女士承担违约责任。由于张女士未予认可，故向法院诉请判令张女士支付违约金3万元。
中介公司诉称，张女士于2007年10月，表示对一套产权房购买意向。2007年11日，签订了《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间促成下，张女士签订了《房地产买卖协议》，就房屋确定了买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续之需，买卖双方于签订协议后30日内签订《北京市房地产买卖合同》。然而，张女士未按约定履行签署合同义务。
兆君观点
律师事务所颜志平律师分析：该案件所涉的《房地产买卖协议》具有缔约意向书的性质，用以规范双方签订正式的《房地产买卖合同》，即签订本约。意向书成立后，买卖双方有权自主决定履行或解除双方间的买卖意向，他人不得干涉。
根据《合同法》 第四百二十六条的有关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于张女士，张女士也无需支付报酬。
《合同法》第四十条的有关规定，格式条款加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，该公司诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产买卖协议》中的格式条款。“不管是否签订合同，由违约方向中介公司承担违约金3万元”。该条款具有加重对方责任，排除对方主要权利的情形。应为无效。据此，中介公司要求张女士支付违约金的诉请，不符合法律规定。