一年以来，“限贷”“限购”“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台，房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制，有关房价只涨不跌的神话已被打破；与此同时，保障房建设加速推进。

　　一周年之际，如何解读目前的房地产市场？新华社“新华视点”记者近日分赴北京、上海、广东、江苏等地进行了调查采访。

　　房价：不是此消彼长，就是此起彼伏  

　　在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。

　　监测数据显示，3月，北京商品住宅成交平均单价环比降幅超两成，同比19个月来首降；上海74个二手住宅重点监控板块中下跌板块比上月增加4个，二手房成交均价环比微跌；深圳新房成交均价环比下降5.65%，今年来首次跌穿2万元；广州网签成交均价环比下跌2.16%，连续4个月逐月下降。

　　江苏东凯置业董事长包天雷认为，限购令出台后，一线城市商品住宅的成交量普遍缩水了五成左右，有的达到了七成，价格及需求得到了抑制。

　　复地集团一高层直言：“如果不是调控，现在一些城市的房价可能要比去年底高15%到20%，调控效果明显。”

　　南洋地产中国区总经理钟沛认为，3月部分城市房价环比下跌，多因受限购令影响，高价住宅成交量减少，而“刚需”购买住房基本是总价相对低的城市周边中小户型，拉低了成交均价。广州房地产专家韩世同也表达了相同的观点。

　　此一地房价受到抑制，而彼一地房价受到激发。例如，一些不限购的中小城市楼市渐趋火热。据权威部门监测，3月份，51个未实施限购的城市新建商品住房成交面积同比增长。

　　业内人士认为，房价走势出现了“按下葫芦起来瓢”的复杂局面。

　　记者在广东调查发现，2010年10月，广州出台限购政策，而不在限购范围的增城房价四个月上涨近四成。今年2月，东莞厚街镇商品房均价环比上涨13%，前来置业的广州客、深圳客增加。肇庆2月房价上涨一成多，有的重点楼盘购买者中外地人甚至超过本地人。

　　一些业内人士及专家认为，楼市调控一年来，打击过度投机效果明显，但房地产价格从总体上看，是涨跌互现，呈现胶着和相持状态，调控进入了攻坚阶段。

　　13日召开的国务院常务会议，也指出“多数城市房价还在上涨”“有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变”。

　　预期：看涨有所动摇，看跌比较谨慎

　　影响预期是调控楼市的一个重要手段，经济学家许小年曾说：“预期而不是当期供需决定价格。”

　　记者调查发现，随着中央不断加大楼市调控力度，去年4月中旬以前的楼市预期已被打破，认为房价只涨不跌的人明显减少，一些人改变了过去的看法，认为房价“多少会跌一些”。

　　一季度央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对调控后房价走势，近20%居民持“下降”预期，33%预测房价将“保持稳定”。

　　南京网尚集团董事长胡光辉表示，中央调控房地产的决心很大，“限购”和“限贷”堪称这一轮调控的“大规模杀伤性武器”，而且在短期内撤出的可能性不大，增强了市场“看跌”预期。

　　据上海中原地产世茂滨江分行经理曹静介绍，目前即使是一些改善性需求，也因楼市遭遇调控而对价格出现松动预期加大，出手比较犹豫。在这种背景下，促成交易难度很大。

　　业内人士指出，尽管购买预期得到了一定程度的扭转，但是要从根本上改变人们的预期，还需要进一步加大调控力度。

　　中国房地产协会副会长朱中一说，要保证房地产市场的平稳健康发展，关键在于稳定预期，而稳定预期需要稳定的长期政策，因此既要坚定不移地落实好当前的调控政策，更要抓紧研究制定出台中长期制度。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，调控不能把眼光全部盯着房价，要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构，加快保障性住房的建设和供应。

　　长期从事房地产研究的南开大学教授曹振良说，从更长远看，“房价收入比”是房价调控的最关键最要害的指标，政府在控房价同时要加快中低收入群体收入增长步伐，同时尽早研究办法让地方尽早摆脱“土地财政”，增强地方政府“控制房价”的内生动力。