御湖半山别墅项目坐落于新建县乐化镇，距南昌市中心20公里，宣传为“南昌真正半山之上的城市别墅！ ”
江西省新建县依托江西省省会南昌市的辐射功能，正处于大力发展中，其乐化、望城两镇为南昌市“一核五片”中的两个组团。然而就在新建县处于强势发展之际，国家禁止的别墅项目也“崛地而起”。记者屡次接到读者举报，称新建县御湖半山别墅项目占地达千亩，其规模程度令人咋舌。
御湖半山：占地上千亩的别墅项目
上图为御湖半山别墅广告宣传图
御湖半山位于新建县乐化镇御湖路88号（昌北蛟桥收费站前行800米），开发商为江西蓝天碧水开发建设有限公司，该公司成立于2003年11月17日 ，为南昌市政公用集团子公司。南昌市市政公用集团是经营城市公交、自来水及污水处理、燃气、市政、地产和投资为一体的大型国有企业，为中国服务业500强。
据资料显示御湖半山为纯别墅项目，整个项目占地近千亩，其中包括500亩“御湖”，占地达300亩配套的山体公园。别墅部分占地500亩，容积率仅为0.45，产权为70年。
上图为御湖半山独栋别墅
记者在售楼处了解到，该项目分四期开发完成。目前处于二期开发建设当中。一期总占地面积57144㎡，共建别墅127栋，大部分为独栋别墅还有少量的双拼别墅以及联排别墅，现在基本售罄。二期共建别墅约200套，分为双拼别墅以及联排别墅两种形式。
上图为御湖半山独栋别墅
御湖半山别墅中独栋别墅户型面积分为260㎡、275㎡、405㎡ 三种，价位在200万/套—600万/套之间。双拼别墅面积为201-207㎡，价位140万/套-190万/套，联排别墅面积为166-197㎡，价位在280万/套左右，均地上三层地下一层。
上图为御湖半山双拼别墅
目前二期别墅部分已经封顶，将于今年年底交房。
销售人员告诉记者，“现在国家禁建别墅，尤其是容积率在1以下的别墅项目，更是禁止的。所以我们项目是非常稀有，以后的升值空间也会很大。”
天然湖泊、山体为其配套 涉嫌毁山建别墅
上图为该项目设计平面图，图中明确显示建筑类型为别墅
上图为建于山体之上的御湖半山别墅
据了解御湖半山别墅项目北面紧邻一个天然的湖泊，水面面积近百万平米，开发商称之为“御湖”，开发商预规划一个休闲游艇码头。该项目西侧的来龙山也没有躲过开发商的“魔掌”，将被开发成所谓的“龙山森林公园”以方便御湖半山的业主休闲娱乐。这样，这些天然的山、湖一转身成为御湖半山的配套设施。
另外，销售人员还告诉记者，“项目因其以自然的山地、丘陵为主体，南北的高低落差最大为56米，可以说是‘南昌唯一半山纯别墅社区’。”如此可见，该项目之所以称之为半山，是因为它的主体与梅岭山脉相连，其原本也为天然山体。待御湖半山全部开发完成以后，天然山体意味着将被无情摧毁。
追踪真相 别墅项目顺利通过审批
2013年5月21日上午，《城市建设》杂志社记者臧玉霞赶往江西省新建县进行追踪采访，该县县委宣传部周部长接受了记者的采访并称该项目手续齐全，完全合法。随后，记者前往新建县住建局采访了该局科长万州，万科长提供了该项目的部分手续。
手续显示，这一被宣传为御湖半山的项目在证件上的批复名称为“碧水蓝天布兰卡小镇”。
手续中有一份2011年3月2日通过审批的《南昌蓝天碧水住宅小区二期方案设计》，设计图上的经济技术指标显示为总用地面积积9126.23平方米，总占地面积21480.00平方米，总建筑面积47540平方米，总计容建筑面积41219平方米，容积率为0.45。这一容积率低于1的项目在2011年居然通过了主管部门的审批，令人匪夷所思。
上图为该项目内的双拼别墅设计效果图
更不可思议的是，2011年新建县城乡规划设计院盖章的《规划审核意见》明确标示容积率为0.45，并认为符合要求。早在2008年7月18日《新建县城乡规划委员会全体成员会议》纪录摘要显示会议研究同意碧水蓝天布兰卡小镇规划调整方案。
“御湖半山”何以被准生？
从2003年国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（其中第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”）第一次“叫停别墅用地”开始，到2012年6月18日，国土资源部、国家发展改革委员会联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》（明确限定住宅项目容积率不得低于1.0）为止，已经前后8次叫停别墅建设。为了解决我国地少人多的现状，也为了节省土地资源保护有限的耕地资源，我国别墅类建筑从禁止土地批复发展为禁止建设。
别墅类房产赫然出现在《禁止用地项目目录》中。“之所以将禁建项目定义为‘别墅类’主要是针对开发商惯用的‘类别墅’擦边球。”国土资源部有关负责人表示。类别墅其实就是以TOWN-HOUSE、双拼、联排，叠拼等形式出现的低密度住宅，是目前大窗体顶窗体的典型产品，起名类别墅也是为了跟别墅攀上亲戚。在别墅用地已不再被批准的当下，类别墅逐渐成为别墅的替代品，以其高利润而受到开发商青睐。国土资源部要求停止供应别墅类用地，但很多开发商利用各种手段打“擦边球”，以普通住宅立项，大量开发联排、双拼等类别墅。
项目经济技术指标中标明项目容积率为违规的0.45
“禁墅令”从未松动，而御湖半山却在野蛮“生长”。以上采访显示，在国家强调控“禁别墅”的背景下，“御湖半山”项目的出现，为多方面“努力”的结果。
“御湖半山”以“住宅”项目立项通过审批，这样一来项目中较为敏感的独栋别墅也有了名正言顺的名义。业内专家表示，类似做法几乎是开发商的惯例，而相关单位及部门不仅没有制止违规建设行为，反而成为违规别墅项目合法化的重要途径，其中所产生的“权力寻租”现象层出不穷，不仅是对相关政策的藐视，更是使我国法律法规在一些区域成为儿戏，成为了某些开发商千方百计“钻空子”的研究对象。
“御湖半山”北面的御湖及延绵数几十公里的梅岭山脉，拥有1500亩近100万㎡的浩瀚水域，层峰叠岭；西面是26万平方米来龙山自然条件无比优越。开发商之所以将这一块用作别墅项目，恰恰是因为这里土地的稀有性，这样一来，就可以获得更多的利润。知情人士透露，当地地方政府也看重这点，即“土地财政”，别墅产品所带来的丰厚利润使得地产商和某些地方行政部门官员达成了某种“默契”。在高额利润前景的诱惑下，地产商开始动用自己所有的“本事”，通过种种手段将种种不合法不合理的部分隐蔽起来，使之表面上合情合理，为别墅项目取得合法身份，给了御湖半山生存的机会。
众所周知，如此大规模别墅项目不是一天建成，“御湖半山”项目的开发商是如何通过审批、建设，监管等重重关卡的？还有多少别墅在“潜伏”？也许聪明的地产商们在别墅项目这种高额利润的诱导下，可以动用自己所有“本事” 使“御湖半山”取得合法身份，当地主管部门是如何面对国家屡屡出台的禁墅令，又是怎样执行的？
