2010年4月，中国房地产行业迎来前所未有的严厉调控，全行业陷入反思。

　　近日诸多国内媒体均爆料京沪深楼市供求发生逆转，新盘“打折风”再现，众买家已然分化，投机客似有逃离之势，刚性需求者则以观望居多。

　　昆明的情况有多大差异？事实上，今年，“被迫”推迟售盘的昆明开发商不少，这其中，有预售许可证审查更加严格规范的原因，更有城中村改造复杂态势的影响。      如果说在4月份之前，许多投机性开发商还对这样的“被动捂盘”多少有些“窃喜”的话，那么如今的形势急变已使他们产生了微妙的心理变化。

　　表面上看，供需矛盾使开发商们仍然有底气叫出高价，根据昆明房地产信息网的数据，上周昆明主城区的成交均价为7296元/平方米，继续处于高位。但是经历过高亢和低迷的购房者们也同样成熟了许多。站在买与不买的终极考问下，他们开始有了自己的强烈主张。今年年初，本报就让“非专业预测”登上了大雅之堂，莫怪楼市中没“专家”，再专的“专家”或许因为某些利益牵扯而无法发出衷言。

　　记者的浅见为，严厉的政策下，掌握“三三拍”节奏，将使真正的理性购房者受益：

　　第一拍，适当“看空”。新的“国10条”直接针对“投资和投机”，当然，对超大资金而言，贷款系列政策对其仍然起不到限制的作用，后期税收政策的制定可能在酝酿中。但新政仍然使得一部分非刚性需求资金撤场，在“看空”后市的人影响下，这种趋势会被传递，适当“看空”是非常理性而有必要的。许多人都质疑政策的延续性，这是一个误解——政策本身就是解决当前阶段的问题，这与法律法规的稳定性是有本质区别的。

　　第二拍，预防“做市”。在调控一段时间后，理性购房者应当适时出手，当然，选择性价比高的楼盘是必要的。我们对于政府保持“房地产的健康和稳定发展”应当有充足的信心。为了防止有资金利用人们普遍看空后市的心理“顺势而为”地继续打压市场而投机获益，该出手时就出手。毕竟刚需者没有更多的时间来等待。

　　第三拍，去伪存真。每一次调控下，终会崛起一批逆市坚挺的楼盘，好似绩优股在漫漫时间面前，小波折终会被大趋势抹掉一样。这样的逆市坚挺的楼盘至少具备几个特征：品牌开发商、精品系列楼盘、稀缺性物业。

　　以上观点仅供参考。其实对一位刚性需求（如结婚买房）者来说，什么时候买房都是对的。如今他们可能只是放慢了脚步，但不管何时，掌握好自己的节奏才是最重要的。

　　本期，为了给出新政后该不该购房、如何购房的建议，编者设置了几个分话题，欢迎读者们与阳光楼市讨论。

　　【话题一】

　　“9·27”Vs“4·15”：楼市拐点会不会再现？

　　市场会出现2007年的拐点吗？这是每个人心头高悬的问号。有地产人士表示，“二套房贷”政策再次出台，但宏观经济环境已不同于2007年，拐点恐难再现，但也有人认为新政如果执行到位，必将抓住投资者的要害，迎来拐点。虽然2007年楼市与2010年楼市这两条“河流”已不一样，找寻当时的记忆，再对比目前的市况，或许能够为我们正确判断楼市走向提供有益参考。

　　“年年岁岁花相似”

　　这次楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景都是在于部分城市楼市高温不退，政府寄望通过提高第二套房首付及利率，甚至对三套以上房的限制，抑制投资型需求，降低投资性购房对房价的推动力。不少市场买家寄望在政府调控下，楼价能进一步下降，因而放慢了置业脚步，市场的观望气氛再次浓厚。

　　2007年“9·27”新政细则出台后，在一段较长的时间内，楼价一直未能企稳“07年高位”，令高位入货的业主不愿低价割让。市场上观望气氛渐浓，买卖双方成交胶着。

　　2010年4月系列新政出台，其实从2010年初已接连有调控政策作为铺垫，市场对此已有一定心理准备。

　　“岁岁年年人不同”？

　　回想2007年“二套房贷”首现江湖，市场人士表示，很多业主已经历过新政的洗礼，对楼市未来长远发展还是比较有信心，因而心态还是比较强，价格方面比较坚持，暂没出现大幅的降价潮。有二手房中介负责人表示，“9·27”新政之时，业主没看定形势，急着出货，现在他们心态强很多。

　　投资者高先生在2007年10月下定买了一套二手房，后来觉得楼市风向变而丢掉1万元定金离场。他说，到了2009年底，他放弃的房子比他当时的入场价可以卖高1000元/m，早知道他就不违约了。反其道而行之2008年始，成交急剧萎缩，但依然有人勇敢入市。改善型置业者张小姐是迫切换房族，她于2008年初看中一个新盘，当时也知道自己之前曾做过按揭，要忍受二套房贷的高息之苦。张小姐觉得第二套房也是自住的，而且有第一套房垫底，可随时卖出第一套房来提前还贷，还贷压力不大，因此她果断出手。当时她的购入价为4500元/m，最近的二期价格跳升到6500元/m以上。

　　有业内人士认为，对于部分急用资金的业主来说，楼市调整期的确不利于出货。对于刚性需求一族，反其道而行之可能还成为一件明智之举。

　　【话题二】

　　房贷政策改变，违约责任怎么避免？

　　4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。政策的出台一方面表明了国家控制房价的决心，也给一些实际房屋买卖带来棘手的麻烦，如何解决呢？

　　很多买房人电话咨询，其中有买一手房的，也有买二手房的，主要就是贷款贷不出，可能要违约，问怎么办？律师认为，可以考虑从以下几个角度着手：

　　第一、银行角度。目前昆滇部分银行还没收到总行有关“二套房贷首付不得低于50%”的实施细则通知，这也意味着在未完全施行房贷政策的“空挡期”内，购买者还可搭乘末班车，办理二套房贷仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按风险定价”，资信条件好的仍可打8折。