《房屋登记办法》将于7月1日起实行，该《办法》将《物权法》的一些内容细化，对老百姓既关心又拿不准的问题解读防“一房两卖”买房先查“登记簿”■本报记者 化冰 《物权法》已经于2007年10月1日开始实行，但是有些内容的规定比较原则，仍需制定配套的法律法规。建设部制定的《房屋登记办法》（以下简称《办法》）将于2008年7月1日起实行，将《物权法》的有些内容加以细化。大连市律师网首席律师马文龙最近接受了本报记者的专访，对《办法》的有关问题进行了解读。

　　在目前房价上涨的情况下，购房人如何防止开发商“一房两卖”呢？小区的物业用房，产权是开发商还是全体业主的？马文龙律师指出，这些老百姓平时既关心又拿不准的问题，会在《办法》中得到答案。在2008年7月1日后，除了产权证外，房屋将有第二张“身份证”——登记簿。

　　预告登记，防止“一房两卖”

　　购房者购买了期房，要等到收房后一段时间，才能获得相应的房屋权属证明。房价飞涨时，开发商一房二卖甚至数卖，法院只能判决开发商对第一手购房者承担违约责任，其他购房者的合法权益无法保护。　《物权法》实施前预告登记制度方面存在空白，《商品房预售管理办法》第10条规定的登记备案，属于行政管理范畴，不同于《物权法》规定的预告登记制度，不能产生物权效力。《物权法》设立了预告登记这一重要制度，但是没有配套的具体规定，使得这一制度不能发挥应有的作用。《办法》专门设立了“预告登记”一节，有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其它情形之一的当事人，可以申请预告登记。也就是说，购房者交了首付款买了期房之后，就可以凭借商品房预售合同，到有关部门办理“预告登记”，在登记簿上写明某栋楼某套房已经卖给了某人。而且，开发商未按照约定与购房人申请预告登记，购房人可以单方申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予以办理。 马文龙律师指出：《办法》实行后，对于经过依法预告登记又出现的不动产交易中的“一房两卖”现象，人民法院查明事实，依法认定出卖方的第二次处分行为无效，能有效地维护第一手买房人的合法权益。

　　物权登记实质审查与限时登记　《物权法》第十二条规定，我国物权登记采取实质审查的原则。《办法》具体规定了房屋登记机构在办理过程中应该承担哪些工作。只是审查申请人提交的申请材料就行了，还是需要进行实地查看。 《办法》规定：办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失，导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。 房屋登记机构的工作时限也十分明确。自受理登记申请之日起，房屋登记机构应于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿，或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但是最长不得超过原时限的一倍。

　　登记簿是房屋真正的“身份证” 老百姓认为拥有房屋所有权证便拥有了房屋的所有权，这种认识现在看来是不全面的。不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取的是物权公示原则。《物权法》、《办法》明确规定，不动产物权自记载于登记簿时发生效力。举例来说：甲于2008年7月1日将某处房屋卖给乙，并于当日到登记机关申请转让登记，甲于当日将自己房屋所有权证交给了登记机关，登记机关于7月15日将乙记载为不动产登记簿上的所有人，乙于7月30日取得所有权证。在7月15日至7月30日期间，乙虽未取得所有权证，但是已经是房屋所有权人。《办法》明确规定：当房屋权属证明书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 马文龙律师指出：老百姓要转变观念，不要只以“房证”为准，在买房时一定要到登记机构查阅登记簿。 小区房屋“公私分明”小区业主与物业公司关于小区的公共场所、公共设施、物业服务用房归属的纠纷时常见诸报端，我们作为某个小区的业主，也不清楚上述房屋的所有权到底归谁？《物权法》实行以前没有规定，《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权，但规定的不具体。《房屋登记办法》对这一问题进行了具体规定。《办法》规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。以后对于该类纠纷将以不动产登记簿为准。

　　未成年房主可委托登记

　　如果房主是未成年人，《办法》规定，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交监护人身份证明材料。为了切实保护未成年人的权益，《办法》要求，因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为了未成年人利益的书面保证。 我们经常听到买二手房时，所有人一方为夫妻，但只有一方到场，或者所有权一方带个假的夫（妻），房价大涨时，另一方就以共有人未经其同意处分共有房屋，主张房屋买卖合同无效，使购房人合法权益受到损害。《办法》规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同申请，当然包括房屋共有权人，必须共同申请。 《办法》同时还规定，有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。