1、哪些公用面积不能分摊，不计取物业管理费？

　　建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中规定：按套或单元出售的商品房的公用建筑面积由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑；(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　但并不是上述所有都能够作为公摊建筑面积。其中不应计入的包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　具体到北京市，在2003年2月1日前，按规定不应分摊的公用建筑面积包括：(1)从属于人防工程的地下室、半地下室；(2)供出租或出售的固定车位或专用车库；(3)幢外的用做公共休憩的设施或架空层。另外，北京市房管局在2002年12月30日下发的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》中指出，自2003年2月1日起，除上述不能分摊的三种情形外，凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐活动室等，以及居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。对于这些不能分摊的公用建筑面积，不应向业主收取物业管理费。

2、物业管理用房能计入买房公摊面积吗？

　　关于物业管理用房是否可以作为公用建筑面积进行分摊，建设部及各地政府部门对此均有规定。特别应当注意的是，在不同时期对于该问题的规定有所不同。

　　建设部于1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积属于公用建筑面积。在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持合同约定的总价款不变。

　　北京市房屋土地管理局于1998年12月5日发布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字?1998?第1285号)中规定，物业管理用房为可分摊的公用建筑面积。

　　北京市房管局于2000年9月26日对《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》作了修订(京国土房管权字?2000?第369号，同时废止了京房地权字?1998?第1285号规定)，指出商品房公用面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。专为该建筑服务的物业管理用房可进行分摊，但是为多幢房屋服务的警卫室、管理(物业管理)用房不计入公摊面积。规定中指出，在本规定下发之日前，已申领了商品房预售许可证的项目，其该幢楼房的分摊公用建筑部位及面积已经有关部门确认的，不再变更。已领取商品房预售许可证，并已办理商品房预售预购登记的，亦不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。

　　北京市房管局下发的自2003年2月1日开始生效的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》中指出，物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。物业管理用房应该分摊给业主，物业管理用房的面积进行分摊后，产权归摊得的业主所有。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。此外，在商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。