关于房屋买卖合同中违约金问题的几点规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对于违约金问题的几点规定

一、《解释》对于违约金的产生确定了法定的依据，是对约定违约金的补充。

违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，根据民法的一般原理、《民法通则》、《合同法》的相关规定，当事人之间可以约定一定数额的违约金，当一方出现违约的情形时须向守约方支付该违约金。违约金的法定产生依据是指在当事人没有对违约金进行约定的情况下，如果一方当事人违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。在违约金制度实际的适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用，只有在当事人无约定的情况下才可能适用法定条款。新《解释》在法定违约金条款方面对于商品房买卖当事人未约定违约金的情况下做出了非常有利于买房人的规定，是对约定违约金之外的有力补充。《解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在新《解释》颁布前的现实实践中，由于普通买房人对于法律、合同知识方面的欠缺，往往不知道如何约定违约金条款来保障自己的权益，从而使开发商有机可乘，对于合同违约责任条款避过或删去。那么如果开发商违约，买房人却因没有追究其违约责任的依据而很难主张自己的合法权利。现在有了新《解释》的上述规定，在逾期交房、逾期办证这两项对于买房人利益最为重要的地方为买房人提供了法律救济的保障。自此，即使当事人之间就违约责任没有约定，但如果开发商逾期交房、逾期办理房产证，买房人仍可依据《解释》中的法定条款追究开发商的违约责任要求其支付违约金。当然，如果买房人不按合同约定条款履行而违约的话。开发商也可同样依据《解释》中的相关法定违约金条款追究买房人的责任。

二、违约金责任计算方式和标准的提高。

在新《解释》颁布之前，除当事人约定的外，一般法定的计算违约金的方式和标准是参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其年利率为5.04%。新《解释》对于法定的违约金计算标准有了一定的提高，所涉及的标准规定为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，其年利率为7.56%。从而加重了当事人的违约责任，加强了对合同履行的保护力度。

三、对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。

《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

综上，此次颁布的《解释》在违约金方面的规定填补了实践中存在的空白，增强了可操作性，保护了当事人尤其是买房人的合法权利。相信在今后的司法实践运用该《解释》的过程中，能够不断完善对于当事人的保护。