房屋中介与买卖双方为逃避税款签两份差价悬殊合同 专家提醒购房者莫贪小便宜

　　当二手房市场随着商品房价格的走高水涨船高之时，成交数额也节节攀升，以至到了11月，兰州城区中心地段二手房均价都突破了7000元，于是，为逃避税款的“阴阳合同”也在市场开始泛滥。所谓“阴阳合同”，就是以真实成交价在私底下由双方签订一份“阴合同”，而后再交给管理部门一份低于成交价许多数额的“阳合同”，这样，一般一套七八十平方米的房子，至少能少交二三万元的税款。但是专家指出，短期内贪得这样的“小便宜”，对于消费者而言风险却很大。

　　★合同一阴一阳：一套房可少缴税几万元

　　“随便一套房，只要你按我说的办，保证能省出好几万。”11月24日，在兰州一家房屋中介公司，当得知以“买房人”身份前去咨询的记者考虑到二手房交易税费太高，决定放弃购房之时，一名中介人士告诉记者，他们有办法让记者少缴税款。

　　众所周知，二手房缴税的依据是房屋买卖双方在《房屋买卖合同》中确定的成交价格，但如果把这个合同做成“阳合同”便大有文章。为了让记者相信，这名中介人士以他经手的一套100平方米、80万元的房子为例给记者算了一笔账。当然，他先告诉记者，这80万元是私下里真正定的成交价，即“阴合同”上的价格，而在“阳合同”上，他们签订的价格是45万元。按照“阴合同”，根据目前规定，双方须缴纳的税费包括1.5%的契税和5.5%的营业税(新房购入两年内交易)，即80万元×1.5%(契税)＋80万元×5.5%(营业税) =5.6万元；若按照低价签订的“阳合同”，要缴付的费用变为：45万元×1.5%(契税)＋45万元×5.5%(营业税) =3.15万元；这样一对比，合同“一阴一阳”，双方逃掉的税款多达2.45万元。

　　★购房者：尝到甜头能省则省

　　“正因为有人尝到了甜头，现在便从者如云，把市场都搞坏了。”11月24日，当谈到“阴阳合同”时，兰州金和房屋中介公司经理谢学敏告诉记者，有了这个“潜规则”，许多正规生意被人抢走，参与其中的市民更是趋之若鹜。

　　“能少就少，为何不干？”通过“阴阳合同”省去两万元税款后，市民郑先生告诉记者，起初签订合同时他还怕露出“马脚”，“结果中介带着我，从缴税大厅出来，就直奔银行，一直没人过问这事，我才放下心来。”有了这次成功逃税的经历，郑先生还想将这个自认为的“好方法”告诉其他亲戚。

　　不仅作为购房者的陈先生如此乐意，作为售房者的李小姐也愿意签订“阴阳合同”。根据市场“习惯”，一般契税和营业税都是由购房者来掏，但李小姐告诉记者：“给买方能省点税，我也觉得方便。”但谢学敏告诉记者，其实无论卖方买方，大多数的交易双方在“幕后推手”的助推下根本就不清楚其中的缘由，“一般连合同都是由中介写好，双方只是签名，此外听中介的话就是了。久而久之，交易双方养成了习惯，中介也以此为‘己任’。在利欲熏心之下，‘阴阳合同’就成了‘共识’。”

　　★房屋中介：为“利”而行提高销量

　　那么，中介为何要不遗余力地帮助消费者逃税漏税呢？这其中还是一个“利”字。一名中介一脸无奈地告诉记者：“都在一个锅里吃饭，你不干就有人干，最后都逼得大家干起来。”另一名知情中介也告诉记者，如果使用“阴阳合同”，他们首先会告诉顾客能省出不少钱，当顾客心动之时，他们自然就会提出高于市场价的所谓“特殊中介费”了，而且，有了这项“本领”，市场份额也会增大，自己手里的房子就会好卖。但兰州巨信二手房公司总经理陈学礼却认为，中介不惜铤而走险也和当前二手房交易税费过高有关。在这种情况下，陈学礼建议，在降低税费的基础上，通过加强监管来减少财税损失。

　　★业内人士：监管不力系重要原因

　　而更多的业内人士认为，“阴阳合同”的泛滥根源在于监管，首先缘于价格指导体系不完善。根据规定，房屋成交价不得低于政府规定的“指导价”，否则以指导价征税。但兰州目前执行的指导价还是四五年前的标准，据知情人士透露，目前政府不愿公开的“指导价”就在四千元左右，可是主城区绝大多数二手房都要高于这个价格。“于是，交易中大家就无所谓指导价的存在。”

　　“而另一个重要原因是对中介的监管不够严厉。如果背后没有推手，那这个问题就不会大量存在。”谢学敏告诉记者，“即使以后发现问题，要追究逃税责任，也建议别少了中介的份。”

　　此外，呼吁地税部门制定符合实际的“计税新规定”也成了业内关注的话题。因为有了类似规定，税务部门便能对不同房屋价格进行合理评估，从而制定合理的参考征税价。而记者了解到，目前，兰州市有关方面也正在考虑这个问题，预计不日，由税务部门制定的相关新标准便会出台。

　　专家提醒：占小便宜或吃大亏

　　但对更多的市民来说，无论是否参与签订过“阴阳合同”，业内人士都劝诫大家歇手这种“不划算的行为”，因为签订“阴阳合同”，除了让“幕后推手”获利外，对买卖双方风险都很大。

　　“‘阳合同’虽然把税务部门给蒙混过去了，但有一天需要用这份虚报价格的‘阳合同’作证时，上面的低价便会让你吃大亏。”兰州玛雅房屋城关店的张经理告诉记者，买卖双方一旦因为合同发生纠纷就很难裁定，最终可能会按照标明低价格的“阳合同”予以裁定，因为私下里签订的“阴合同”不受法律保护。

　　同时，在刚交易时，买家虽少交了税款，但今后再要交易，这些钱迟早要转嫁到自己身上。因为若干年后如果要转让房子，至少要比你当初买房的价格高才会出售，这样一来，增值的比例是不低，缴税也相应多了，以一套超过两年的“阴合同”80万元、“阳合同”45万元的房子为例，假如几年后，以100万元的价格把房子卖掉，根据“阳合同”，这套房子的应税额高达55万元，但如果根据“阴合同”，应税额也就20万元，但这个时候你的“阴合同”是拿不上桌面的，这个“亏”只能自己吃。

　　而更让业内关注的是，随着今后政府对逃税打击力度的加强，还会以更严格的措施来追究责任。我国有关法律规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。

　　本报记者 王家安 实习生 穆金富