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兰州二手房市场频现阴阳合同

时间:2010-11-29 00:00来源:每日甘肃网-兰州晨报 作者:
  

  房屋中介与买卖双方为逃避税款签两份差价悬殊合同 专家提醒购房者莫贪小便宜

  当二手房市场随着商品房价格的走高水涨船高之时,成交数额也节节攀升,以至到了11月,兰州城区中心地段二手房均价都突破了7000元,于是,为逃避税款的“阴阳合同”也在市场开始泛滥。所谓“阴阳合同”,就是以真实成交价在私底下由双方签订一份“阴合同”,而后再交给管理部门一份低于成交价许多数额的“阳合同”,这样,一般一套七八十平方米的房子,至少能少交二三万元的税款。但是专家指出,短期内贪得这样的“小便宜”,对于消费者而言风险却很大。

  ★合同一阴一阳:一套房可少缴税几万元

  “随便一套房,只要你按我说的办,保证能省出好几万。”11月24日,在兰州一家房屋中介公司,当得知以“买房人”身份前去咨询的记者考虑到二手房交易税费太高,决定放弃购房之时,一名中介人士告诉记者,他们有办法让记者少缴税款。

  众所周知,二手房缴税的依据是房屋买卖双方在《房屋买卖合同》中确定的成交价格,但如果把这个合同做成“阳合同”便大有文章。为了让记者相信,这名中介人士以他经手的一套100平方米、80万元的房子为例给记者算了一笔账。当然,他先告诉记者,这80万元是私下里真正定的成交价,即“阴合同”上的价格,而在“阳合同”上,他们签订的价格是45万元。按照“阴合同”,根据目前规定,双方须缴纳的税费包括1.5%的契税和5.5%的营业税(新房购入两年内交易),即80万元×1.5%(契税)+80万元×5.5%(营业税) =5.6万元;若按照低价签订的“阳合同”,要缴付的费用变为:45万元×1.5%(契税)+45万元×5.5%(营业税) =3.15万元;这样一对比,合同“一阴一阳”,双方逃掉的税款多达2.45万元。

  ★购房者:尝到甜头能省则省

  “正因为有人尝到了甜头,现在便从者如云,把市场都搞坏了。”11月24日,当谈到“阴阳合同”时,兰州金和房屋中介公司经理谢学敏告诉记者,有了这个“潜规则”,许多正规生意被人抢走,参与其中的市民更是趋之若鹜。

  “能少就少,为何不干?”通过“阴阳合同”省去两万元税款后,市民郑先生告诉记者,起初签订合同时他还怕露出“马脚”,“结果中介带着我,从缴税大厅出来,就直奔银行,一直没人过问这事,我才放下心来。”有了这次成功逃税的经历,郑先生还想将这个自认为的“好方法”告诉其他亲戚。

  不仅作为购房者的陈先生如此乐意,作为售房者的李小姐也愿意签订“阴阳合同”。根据市场“习惯”,一般契税和营业税都是由购房者来掏,但李小姐告诉记者:“给买方能省点税,我也觉得方便。”但谢学敏告诉记者,其实无论卖方买方,大多数的交易双方在“幕后推手”的助推下根本就不清楚其中的缘由,“一般连合同都是由中介写好,双方只是签名,此外听中介的话就是了。久而久之,交易双方养成了习惯,中介也以此为‘己任’。在利欲熏心之下,‘阴阳合同’就成了‘共识’。”

  ★房屋中介:为“利”而行提高销量

  那么,中介为何要不遗余力地帮助消费者逃税漏税呢?这其中还是一个“利”字。一名中介一脸无奈地告诉记者:“都在一个锅里吃饭,你不干就有人干,最后都逼得大家干起来。”另一名知情中介也告诉记者,如果使用“阴阳合同”,他们首先会告诉顾客能省出不少钱,当顾客心动之时,他们自然就会提出高于市场价的所谓“特殊中介费”了,而且,有了这项“本领”,市场份额也会增大,自己手里的房子就会好卖。但兰州巨信二手房公司总经理陈学礼却认为,中介不惜铤而走险也和当前二手房交易税费过高有关。在这种情况下,陈学礼建议,在降低税费的基础上,通过加强监管来减少财税损失。

  ★业内人士:监管不力系重要原因

  而更多的业内人士认为,“阴阳合同”的泛滥根源在于监管,首先缘于价格指导体系不完善。根据规定,房屋成交价不得低于政府规定的“指导价”,否则以指导价征税。但兰州目前执行的指导价还是四五年前的标准,据知情人士透露,目前政府不愿公开的“指导价”就在四千元左右,可是主城区绝大多数二手房都要高于这个价格。“于是,交易中大家就无所谓指导价的存在。”

  “而另一个重要原因是对中介的监管不够严厉。如果背后没有推手,那这个问题就不会大量存在。”谢学敏告诉记者,“即使以后发现问题,要追究逃税责任,也建议别少了中介的份。”

  此外,呼吁地税部门制定符合实际的“计税新规定”也成了业内关注的话题。因为有了类似规定,税务部门便能对不同房屋价格进行合理评估,从而制定合理的参考征税价。而记者了解到,目前,兰州市有关方面也正在考虑这个问题,预计不日,由税务部门制定的相关新标准便会出台。

  专家提醒:占小便宜或吃大亏

  但对更多的市民来说,无论是否参与签订过“阴阳合同”,业内人士都劝诫大家歇手这种“不划算的行为”,因为签订“阴阳合同”,除了让“幕后推手”获利外,对买卖双方风险都很大。

  “‘阳合同’虽然把税务部门给蒙混过去了,但有一天需要用这份虚报价格的‘阳合同’作证时,上面的低价便会让你吃大亏。”兰州玛雅房屋城关店的张经理告诉记者,买卖双方一旦因为合同发生纠纷就很难裁定,最终可能会按照标明低价格的“阳合同”予以裁定,因为私下里签订的“阴合同”不受法律保护。

  同时,在刚交易时,买家虽少交了税款,但今后再要交易,这些钱迟早要转嫁到自己身上。因为若干年后如果要转让房子,至少要比你当初买房的价格高才会出售,这样一来,增值的比例是不低,缴税也相应多了,以一套超过两年的“阴合同”80万元、“阳合同”45万元的房子为例,假如几年后,以100万元的价格把房子卖掉,根据“阳合同”,这套房子的应税额高达55万元,但如果根据“阴合同”,应税额也就20万元,但这个时候你的“阴合同”是拿不上桌面的,这个“亏”只能自己吃。

  而更让业内关注的是,随着今后政府对逃税打击力度的加强,还会以更严格的措施来追究责任。我国有关法律规定:“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。

  本报记者 王家安 实习生 穆金富

  

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