80多平方竟能变140多平方
野风珑园大玩“偷面积”游戏
三房两厅中主卧次卧均为赠送，规划局称此涉嫌违章建筑
□本报记者 蒋敏华
一套建筑面积只有80多平方米的房子，竟能变成140多平方米的户型。这个有些神奇的楼盘，就是最近开盘的野风珑园。野风珑园又是如何做到这一点呢？本报记者调查发现，开发商在这一魔术般的变化过程中，实际上是违规“偷面积”。对于购房者而言，这样的房子存在一定的法律风险。
跃层空间里变魔术
野风珑园是一个位于临平的楼盘。7月19日，记者来到位于临平红丰南路上的售楼处，以购房者的名义向置业顾问了解，为何野风珑园的房子能变出这么多的面积出来。
野风珑园的户型挑空层高达5.8米，大家都知道普通住宅的层高为2.9米，也就是说它相当于普通住宅两层的层高，其奥秘自然也就在这里。房子被分割成两层，这样一来面积自然就要增加很多。不过它并不同于LOFT，LOFT只算下面一层的面积，上面一层不算，但是野风珑园的面积并不是这样计算得来。以89平方米的边套为例，据置业顾问介绍，89平方米面积包含下层的客厅、餐厅、厨房、卫生间、过道等，同时还包括上层的客卧、主卫和过道。
“我们这种户型属于跃层，很多面积都是赠送的，送完面积之后可达到145平方米，实际使用面积也有120多平方米。”置业顾问非常自豪地向记者介绍，很多购房者正是看中了野风珑园的这一卖点。记者在户型图上看到，下层的一个飘窗，一个阳台，客厅的一部分，上层的一个次卧，一个主卧，一个飘窗，这些全都属于赠送面积。
一般来说，高层住宅的顶层才会作为跃层来设计，可是像野风珑园这样从一楼到顶楼全都是这种户型，确实比较罕见。“这就是我们牛的地方。很多开发商都批不出来，都来向我们取经。”置业顾问颇为得意地说。
规划验收大有讲究
“规划的建筑面积是89平方米，你们的实际面积远远超标了，验收时能顺利过关吗？”记者听完置业顾问的介绍之后，提出了这一疑问。
“这个问题根本就难不倒我们。我们是按照89平方米面积去向规划局报批的，房子建造过程中自然也要遵照这个规划。验收的时候，那些赠送面积的部分，主要是上层的主卧、次卧等，都是镂空的，这就跟规划完全相符了。验收通过之后，就可以将主卧和次卧造起来。”置业顾问表示，这个问题根本不需要购房者担心，他们完全可以搞定。
置业顾问还向记者表示，通过验收之后，他们会帮业主进行统一施工，以保证美观和安全：“签订购房协议之后，我们会跟购房者再签订一份补充协议，统一施工。购房者需额外支付2万元费用。”
如此一来，一套房产证上面积仅为89平方米的小房，就变成了实际建筑面积多达140多平方米的大房。这套房子的下层是厨房、餐厅、客厅，上层则是三房(主卧、次卧、客卧)，其中主卧、次卧均为赠送面积。
偷了面积提了价格
要是真如置业顾问所言，买一套89平方米的房子却拥有140多平方米的面积，站在购房者的角度这肯定是一桩十分划得来的买卖。但是，果真有这样的馅饼吗？
开发商赠送给购房者的面积，事实上并不是白送的。关于房子的价格，记者和置业顾问展开了一段讨论。野风珑园的单价1.5万元/平方米左右(优惠后1.3万元/平方米左右)，如果把赠送的面积算上去，得出的单价为9000元/平方米左右。记者发现，这个价格其实算不上很实惠，因为周边1万元/平方米的普通住宅也能找得到。也就是说，由于开发商“偷”到了面积之后，售价也相应提高了，赠送面积也是要算钱的。对购房者而言，这笔账要算算清楚，除非你特别喜欢跃层户型。
当然，仅从价格上看，野风珑园费这么一番劲，看上去也没占多少便宜。假如直接做成普通住宅，一套房子就能做成两套了，即便单价1万元/平方米，销售额应该不会比现在这样低。记者从余杭规划分局了解到，如果野风珑园这样做的话，容积率就达不到规划要求了。也就是说，开发商是在容积率允许的情况下，造出跃层户型以实现效益最大化。
法律风险须细思量
开发商向购房者承诺赠送面积，这里面其实是存在很大法律风险的。法律保护的只是产权证上的面积。
“其实从来就没有赠送面积一说，这都是开发商自己提出来的概念，法律上根本就没有。”余杭规划分局规划管理科的范科长告诉记者，赠送面积并不受法律保护。如果在规划之外加建，就属于违章建筑。
范科长向记者介绍，野风珑园是在去年通过规划审批的。“要是按照现在的规定，野风珑园这种跃层肯定是通不过的，很容易‘偷面积’。但当时的规定尚不是很严格，所以就通过了。”范科长说，通过审批并不意味着开发商可以根据自己的意愿随意建，要严格按照规划要求。如果规划的建筑面积是89平方米，最后却建成了140多平方米，那肯定是不能通过验收的。
但是真如开发商置业顾问说的那样，等验收通过之后再根据业主的意愿进行施工，范科长坦言这不是规划部门的管理职责。“如果是那样的话，那就是违章建筑，应该由城管部门依法拆除。”也就是说，上层的主卧和次卧，其实都是违章建筑。当然，有关部门要查处的话，必须要等到违法事实的发生。
也就是说，虽然开发商答应会统一施工，还签订了协议，帮业主变出一些空间来，但是这能否顺利实现还是个未知数。能不能施工，施工完了会不会遭到拆除，这些都不是由开发商说了算。此外，今后一旦房屋拆迁，拆迁赔偿的话也是只认房产证上的面积，如此一来就有可能吃大亏。
■记者手记
开发商“偷”面积
为何如此
理直气壮
如果“偷”面积只是一种营销手段，并不违反任何法律法规，那么一个愿打一个愿挨，那也未尝不可。只要事先说个明白，倒也不能指责谁。可问题是此种行为违反了法律，必然会产生一些法律后果。
违法的事情，开发商为何还能如此理直气壮？有的开发商认为其初衷是好的，是为了赠送给购房者更多面积，是一种善举。但是仔细想来，这种说法根本经不起推敲。就比如野风珑园，赠送部分的价格已经加到销售面积当中去了。这能说是免费赠送吗？如果有哪个开发商信口雌黄说算赠送的话，那真是欺负购房者算术学得差。
开发商“偷”面积，多数情况下是出于无奈，有的受容积率限制，有的受“7090”政策限制，还有的想控制房产证上的面积以便省税。不管出于何种目的，你要是认为开发商的出发点是为了购房者着想，那就大错特错了。
法不责众，这是开发商理直气壮“偷”面积的一大原因。有的开发商就认为，这种“偷”面积的行为在楼市中较为普遍，况且日后改造大多是在自家房间内进行，管理部门不太会严格执法。如果真是这种心理作祟的话，那么管理部门也该好好反省了。执法不严带来的后果就是沦丧法律权威，进而丧失社会公正。明明这种行为与法律法规相抵触，却睁一只眼闭一只眼，那么这个行业的正常秩序就会受到巨大冲击。
一件事情的发生，对自己是有利还是有害，会不会引发法律后果，这是一个成熟的社会公民必须要考虑的。也只有这样，才能在任何时候尽可能保护自身利益。
