住房贷款假按揭假首付假房价将风险转嫁购房者 房地产业人士自曝

　　调查·实录

　　漂在河南省郑州市的王军“很想有个家”，但他最近明显感受到，“银行办理个人按揭业务的手续更严了”。

　　中信银行郑州分行一业务经理向记者证实，银行现在对于购房者办理按揭手续的审批确实是前所未有的严格，除了要核实规定的手续外，还要派专人进行“家访”。

　　当记者问及原因时，这位负责人沉吟片刻说：“从上个月开始，全国范围内的所有银行展开了‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’的自查行动。在这个风头浪尖上，各个银行都对此项业务的开展保持谨慎和低调。”

　　银行称“没有正式排查结果” 知情人透露“假按揭”很普遍

　　至今已开展了一个月的“房贷三假”自查活动，究竟查出了什么？记者就此随机采访了郑州市的几家银行，这些银行都不约而同地称“目前没有正式的排查结果”。

　　但一位房地产业权威人士告诉记者，“三假”情况，尤其是为首的“假按揭”，在业内是一种很普遍的“融资方式”。

　　这位人士还表示，自从各家银行对房地产开发商的贷款进行紧缩后，房地产开发商获得银行贷款的难度增大，采用“假按揭”手法骗取银行贷款的情况有上升趋势。

　　据透露，“假按揭”所用手段包括：

　　开发商威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名等个人信息。某银行郑州分行一工作人员证实，郑州有些房地产开发商为了回笼资金，出现过用员工身份证办理“假按揭”的现象。因为开发商的资金链没有断裂，所以这些问题还没有暴露。

　　利用开发商、销售人员的亲朋关系。将部分未售房产通过自己亲戚和朋友的名义买上，由开发商自己找单位开个人收入证明以及收集个人相应贷款材料，从而达到银行放款到开发商名下的目的。

　　有偿购买“业主”信息。开发商给每张身份证持有人一定报酬，大概在数千元左右，由持有人在贷款合同上签字。开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。

　　“考察人”暗中配合。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，考察其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房。事实上，银行通常委托中间方审查借款人的信用资格。这其中为少数“考察人”留下暗箱操作的空间。

　　这位房地产人士称，一个手中只有500万元资金的开发商，完全有胆量去操作几个亿的房地产项目。他可以先提高房子售价，然后把开发中的房子按其售价标准抵押，从一家银行贷款2000万元，再用这2000万元中的1000万元开发售价更高的房子，并找另一家银行抵押贷款4000万元。如此滚雪球般在各银行间反复“假按揭”，不仅推高了房价，还让开发商拥有了一堆令人羡慕的“优质资产”———房子。一些开发商凭借这些“优质资产”，可以源源不断地从银行“掠夺”更多贷款。

　　交通银行研究部的一份报告认为，“假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

　　上述房地产人士还向记者透露了“假首付”和“假房价”的内情。所谓的“假首付”，指的就是房地产开发商为了增加其住房销售，以垫付首付款，或分期支付首付的方式，让购房者从商业银行获得按揭贷款。开发商“假首付”的最终目的是骗取银行贷款，这意味着房地产开发商的风险将向商业银行转嫁，在购房者成功申请个人按揭贷款之后，开发商也将实现销售回笼，前脚偿还开发贷款，后脚获利走人，而房地产的市场风险由购房者和商业银行来承担。

　　而“假房价”就是房地产开发商为了套取更多的资金，以虚假的方式把所销售住房的价格提高，从而得以以购买者名义从商业银行获得更多的按揭贷款。

　　记者了解到，历史上郑州曾发生过一次有名的“三假”———康明置业“东明花园”假按揭事件。康明(郑州)置业有限公司靠假按揭骗走省会4家商业银行约2亿元资金，而购买了东明花园的许多业主发现，自己花钱购买的房子还被康明置业重复卖给了张三或李四。最后开发商人跑了，钱没了，可怜的是业主和银行。

　　没有内外“默契配合” 空手套白狼无法做成

　　业内人士称，开发商再有能耐，如果没有银行“疏忽”，空手套白狼的事是做不成的。就目前贷款而言，住房贷款是偿还率最高的，各商业银行为争夺这一低风险的业务，不仅不同的银行之间争夺“黄金”客户，而且同一银行不同分支机构之间也在争夺。为了能争取到“大客户”，各商业银行纷纷施以“快捷、贴心”服务，对按揭的审批主要是一种“形式审查”。

　　中信银行郑州分行一位负责人也证实，银行发放贷款都有一定的操作规程，只要严格地按照规定办，风险不会太大。但各家银行都把个人住房贷款视为“优质业务”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了庙”的心理之下，银行方面在一定程度上放松了对个人住房贷款的尽职审查。

　　河南九同律师事务所律师宋宇认为，正是由于“内控制度不严，导致内外勾结”，才造成了“房贷三假”现象愈演愈烈。

　　“‘房贷三假’把风险转移给了银行，我们正在想方设法防范个人房贷风险。”某银行郑州分行一负责人告诉记者，为了防止类似情况，他们规定，每一笔房屋按揭贷款业务，信贷员必须要与贷款申请者见面，而且必须面对面地签订贷款合同；对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信贷工作人员到单位核实收入证明，通过公安机关核实贷款者真实身份。对于已经办理完按揭房贷的，还要逐个检查一遍相关材料；此外，只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款，拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发商合作。

　　本报郑州7月6日电

　　相关链接

　　●权威统计发现，截至2006年6月末，国内银行涉嫌“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。

　　调查札记

　　对于如何杜绝“房贷三假”现象，记者请教了河南农业大学法律系主任杨红朝。他的建议是，既要制定切实可行具有可操作性的规章制度，又要灵活地、不定期地检查、稽查。同时，对违法行为给予重处重罚，促使信贷员把住贷前调查关，确保借款人具有真实的购房行为与良好的还款能力。此外，还要把住贷后管理关，建立贷款档案，对贷前调查不够充分的，进行必要补充与监督，尽可能早发现“房贷三假”现象并及时处理。