“史上最严厉”楼市新政出台近4个月后,深圳楼市进入了胶着期。与新政刚出台时几乎所有人都认为房价要跌不同,现在开始有人觉得房价不会如预期般下跌,不少市民近期向记者反映他们所关注的房子或所住周边的房价都在涨,“是不是房价又要开始涨了?”恐涨的心态悄然蔓延。
记者调查发现,业主提高放盘价增加议价空间；投资客试探性放盘；中介以高价游说业主放盘、部分楼盘价格坚挺；购房者的刚需入市等因素都造成目前深圳楼价应该降价却没有降的尴尬局面。
而事实上,楼市新政后深圳房价虽没有官方部门统计的二至三成的跌幅,但楼市新政已抑制住了上涨,并开始出现小幅回落。根据深圳中原地产统计,2010年7月深圳六区185个样本楼盘成交均价为17174元/平方米,环比6月下跌2.16%,自楼市新政后三个月已环比下跌7.46%,真正没有降价的楼盘在185个楼盘中只占16%,中原认为房价下跌的行情仍在延续,楼市新政调控并未现松动,依旧保持力度。
◎卖家
提价10万放盘增加议价空间
欲购彩田村附近某小区住房的陈小姐近日发现自己要买的户型在一个月内放盘价差不多高了10万元,“之前这种户型,好楼层好朝向的才140万元左右,现在,好点楼层朝向的放盘价差不多比原来高了10万元”。
记者向这一片区的中介公司询问,中介告诉记者彩田村附近楼盘的配套很好、入住率也高,本来就少有放盘,价格自然十分坚挺,所以在楼市新政出台后也不大可能降价。对于一个月内就涨价10万元的现象,这名中介表示,这只是放盘价,如果有意向买,可以和业主详谈,”现在市场不是太好,价格也容易松动,与业主往往都有议价空间”。
“如果你是业主你会低价放盘么?”中原地产龙坂片区经理李志强反问记者,在他看来,业主高价放盘是很正常的行为,”业主的放盘价都是高于成交价的,先放一个高价,给买家去还价,提高10万元放盘也就预留了10万的还价空间”,而很多业主不约而同地这样做其实就给了买家一个感觉,房价上涨了,“这种上涨只是放盘价的上涨,真正的市场价还是要看成交”。
而另一种造成市民对价格产生错觉的就是非诚意售房的业主,“有心售房的业主还是可以和他们反复谈价,但有些并没有真正卖房意向的业主,在中介的不断说服下把房子挂出价来,但他们只是随口开出一个心理价位,同时,还表示没有议价空间,给买家的感觉自然不好,价格贵且没有诚意”。世华地产一名中介告诉记者。
◎投资客
试探性放盘价高也不出售
对于深圳楼市来讲,投资客是一股不可忽视的力量。本报此前报道,在这轮“史上最严厉”的楼市调控政策后,投资客现在表现为两派,一派是资金实力强的大投资客,他们往往对后市充满信心,备足一两年的月供款,准备度过这轮政策调控。而另外一种,则是资金实力不强的,他们有着灵敏的嗅觉,在调控前已将手下多数房产出售,调控政策后只留有少数房产,月供压力不大,而也有不少投资客在楼市新政出台后纷纷看空短期楼市走向,将自己的房子安排出售,一度造成深圳楼市放盘量短期急剧增加。
在楼市新政执行近4个月后,市场已逐渐消化新政影响,这种情况下投资客在应对市场变化的心态时,已经没有新政刚出来时那样紧张,李志强告诉记者,目前已有投资客在试探性放盘,用放盘的方式来了解市场,了解刚性需求,“这种试探性放盘的比例大概在10%-15%”。
对于投资客来讲,他们的投资渠道相当狭窄,“现在如果把房子卖了,同类型的房子肯定买不回来,因为原来可以首付两成,现在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要还能交的起月供,投资客都会挺下去”。
“为了解市场而试探性放盘,如果有买家去买,这些卖家就会看买家什么价位会出手,如果感觉这个放盘价买家还能承受,下次他们就会告诉中介价格再高一些放盘”一位专做投资客的中介告诉记者,这也造成了在楼市新政下不少卖家临时返价的案例,这些都会让买家越发觉得涨价很容易,降价却很难。
◎中介
房价虚高受益的“疯狂”推手?
中介无疑也是房价虚高的一大推手。市民潘小姐最近不断接到中介的电话,说服她将其位于罗湖的一套房源放盘,“年初的时候说是70万元,现在已经说80万元可以卖了”,80万的价格已让潘小姐有些心动,要不是这处住房她是自住,也许会放盘。
“中介是靠赚取佣金来吃饭的,房产交易越多他们越受益,另外佣金往往是和总房价有固定比例关系,因此房价越高他们的佣金也越高”,一位地产业内人士告诉记者,“最近中介公司有些抓狂,几个月市场成交的萎靡状态,他们可能很吃不消”。
另外也有部分中介开始赚取买家和卖家的差价。一位市民向记者投诉,他欲购买的房产全是中介在和卖家商谈,在不断的磋商之中,中介告诉他卖家需要赎楼,赎楼款一万元要由他支付,在该市民同意支付这笔款项后他也和中介商谈好实付的价格,“这样算下来差不多中介费支付了22000元”,而后在最后的交楼过程中,双方不经意地交谈这位市民才发现中介所告诉他的卖家实收价比实际多了一万多,而且卖家红本在手根本不需要赎楼,这两项就使得中介净赚其中的差价20000多元,这名市民向中介多次反映后,最后中介同意中介费只收5000元。
近期深圳房地产市场房租猛涨也有业内人士认为和中介有关。一名市民就曾亲身经历原租客租金3600元的房子,中介再次放租4200元。“中介收取租客的佣金一般是半月的租金,租金越高他们佣金越高,趁着租房市场火爆的7月份他们希望趁机多收取佣金”。而房租高涨也部分带动了一些原准备租房的人改为买房,中原监测近期入市的买家有部分就属于这种情况。
对于中介在房产市场推动“虚高”的房价,中原地产市场研究总监王世界并不认同,“中介炒作市场的可能性很小,中介市场是一个市场化程度很高的市场,各家中介公司竞争激烈,中介很难炒作市场,比如房租,一个中介给的高,完全可以去找另外一个中介公司”。
◎开发商
能挺就挺讳言降价
楼市新政出台后,以佳兆业、万科等品牌开发商为代表的地产商已经率先开始降价,但他们所采取的方式是推出“特价房”、赠送面积,地产老大哥万科即使在全国多个城市都推出与原来预期价格要低的房子,但万科从来没有承认自己降价。
“降价是可耻的。资金宽裕的地产商不会降价。此时降价,说明你手里没钱了。即使降价,也得偷偷摸摸。你可以称之为低开盘或暗降、暗折,反正不叫公开降价。万科就是这样做的。”《21世纪经济报道》地产周刊新闻总监李一戈表示。而万科高层一直将万科定价的描述为,以合理价格促进销售,寻找市场可以接受的价格,万科甚至拿出“开盘当月销售60%的目标作为自己定价的依据”,而实际上近期深圳万科开盘的清林径、金色沁园、万科里城等楼盘都以较低的价格入市,销售进度也远高于开盘当月销售60%的进度。
“大的开发商受制于销售进度的影响所以率先降价,而那些小的开发商本身就没有几个项目,市场不活跃的时候他们就拖延开盘”,一位地产业内人士如此解释。目前深圳开发商降价多集中在几个,而小开发商则没什么动静。而据中介的统计,本来预期入市的房源近期多选择推迟入市,市场供应较之前的预期有很大出入。
供应并不如预期多,而刚性需求仍很大,也造成了开发商定价仍有市场支撑,“开发商去年一年房价自每平方米15000元涨到每平方米30000元,现在便宜20%,每平方米25000元开盘,一开盘也就100多套,深圳几百个有钱人还是有的,销量自然很好”,一位深圳的投资客如此描述为什么龙华最近开盘的房子都卖的很好,而这位投资客认为,这种跌幅相对于龙华片区去年的涨幅根本算不上降价。