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业内人士呼吁监管部门遏制开发商囤地圈钱

时间:2009-11-09 06:43来源:法制日报 作者:周芬棉
  

上海迪斯尼项目近日经过有关部门审批,周边地块价格闻风大幅上涨,新的地王又将在上海重演。

盈科大衍2006年曾以5.1亿元高价拍得北京一块地,一直没有开发,到2009年8月21日,香港上市公司瑞安建业发布公告,向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入该地块。三年半时间,盈科大赚两亿多元人民币。

今年以来,被称之为“地王”的开发商出现在许多城市,房地产企业何以如此出手大方,钱从哪来?

有业内人士揭露:开发商通过资本市场融资———高价拿地———囤地不开发———再融资,恶性循环的结果,一方面使房价不断创出新高,违背土地管理法,同时也使资本市场沦为圈钱的场所,损害投资者利益。

一位接近国土管理部门的人士告诉记者:“在一些地方,地产公司是通过将资产注入某些上市公司,通过上市公司融资进行圈地的。”

为此,业内人士建议:证券监管部门和土地管理部门必须联手遏制此风!

在记者居住的地方,周围有几块地早被开发商拿去了,就是迟迟不见开发。而类似的情况,即使在北京城区的黄金地段,也仍然有不少本该建住宅楼的地块一直闲着。

地产界知名人士潘石屹就自曝内幕:“很多开发商只倒土地从不盖房”。

不开发,房源自然少,刚性需求就会导致房价上涨。过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元,今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893元。

房价不断上涨,当初拿地的人再将这些地块倒手卖掉,自己从中获利,而接棒的人自然会开发出价格更高的房子。

8月份,上市公司汕电力,将大股东旗下的房地产资产整体装入上市公司,实现房地产的整体上市。业内人士分析称,汕电力通过注入地产业务,不仅会为其带来利润收入,而且通过上市公司这个平台,将来在融资方面就多增加一条渠道。

据统计,今年以来,已公布定向增发方案计划注入房地产资产的上市公司已多达14家公司。

与此同时,不少拥有房地产业务的公司开始在资本市场融资。有资料统计,今年以来,截至8月份,共有40余家房地产上市公司完成融资计划,合计融资金额超过500亿元。其中,既有通过配股方式实现的,也有中华企业、保利地产、龙湖地产和远洋地产等企业以公司债的形式融得不菲资金的。

有资深房地产分析人士揭露,今年以来,凭高价拿地的正是一些财大气粗的上市公司。资本市场成为高价拿地开发商的圈钱场所。

 

潘石屹称:“大概三分之一的房地产商是不盖房子的。只是为了囤积土地倒卖土地。”

 

北京大学房地产研究所所长陈国强表示:“有机构专门对2007年的地王项目做过调研,除了少数退地之外,闲置的未开发的地块占了绝大多数,有一半以上都还处在待开发状态。”

 

1994年我国颁布了城市房地产管理法,1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》,这些法规都明确规定:“对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。”

 

2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。

 

为什么有令难禁?有专家分析称:“有钱拿地,囤地不追究是其中最重要的因素。”

 

为此有业内人士呼吁:遏制开发商囤地,证券监管部门必须与国土资源管理部门联手,对于上市房地产公司融资的计划要会同国土资源部门进行审核,如果有大量未开发土地则限制其融资,断其财路;另一方面,国土资源部门要对囤地不开发的房地产公司进行严查,严格执法,对于长期不开发,超过两年的要坚决收回其土地使用权。

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