开发商拿地后，不得申请调整幼儿园、学校等公共配套；住宅公建配套项目和开发商建设的道路，要在第一期房子预售前就规划验收；多高层住宅底层，除了骑楼等特殊建筑，应尽量架空不做商业用途……昨日，广州市规划局公布《关于完善建设工程规划管理若干问题的规定》(下简称《规定》)，进行市民意见征求。《规定》对办理房产证易出现的扯皮问题都进行了细化规范，分小区绿化、道路建设、建筑面积超标等细项进行明确。
看点1.开发商拿地后一般不得调整规划
目前，在公开市场上出让的土地，都有单独的规划条件要求。但开发商拿地后，有时会出现加多层数、增加房子密度，不按规划配套幼儿园、小学等不规范行为，使小区等出现“货不对板”。
对此，《规定》要求，凡通过公开出让方式取得的土地，开发商不得直接向城乡规划主管部门申请调整规划条件中确定的建设用地性质、建设用地使用强度和公共配套设施的规划要求。如确需调整，应在退回土地后，由土地出让部门向城乡规划主管部门按程序提申请，城乡规划主管部门依法审批。
在《规定》实施之前，位于文物保护、风景名胜、机场、微波通讯等城市规划高度控制地区以外的公开出让土地，如确需调整规划条件中的建筑高度的，可向城乡规划主管部门提出申请，城乡规划主管部门结合建筑间距、容积率、建筑密度和城市规划要求，依法进行审批。
看点2.首期房子预售前配套要建好
《规定》表示，单幢以及塔楼或裙楼连体的建筑工程不得分期申领《建设工程规划许可证》。居住区(或小区、组团)修建性详细规划用地范围内，所有独立用地的公建配套项目以及由开发单位建设的道路等市政公用设施项目，应早于或与居住区(或小区、组团)第一期工程同时申领《建设工程规划许可证》，并在第一期房屋预售前实施建设和完成规划验收手续。
在第一期工程建设时，开发单位应对由政府建设的道路预留路基，并于现场作出永久性明显标识，道路位置不得建设任何建筑物。
看点3.已预售小区的会所禁改成经营房
近年来，不少小区业主纠纷在于，在购房时明明说是会所等用途的配套，在售房后往往变成餐馆等经营性用途，造成扰民。此次《规定》针对这个矛盾指出，经依法审定的修建性详细规划及《建设工程规划许可证》，原则上不得修改。
已预售或者销售的房地产开发项目申请修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图或者建设工程规划许可证的，应当先行停止房屋预售、销售，并向原审批的城乡规划主管部门提出申请。
已预售或者销售的房地产开发项目，不得将配套公建、会所、停车场库等非经营性用房调整为经营性用房。修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图或者建设工程规划许可证的次数分别不得超过3次，每次审批的时限相应延长5～10个工作日。
看点4.住宅底层要尽量架空不做商用
《规定》要求，小区应沿路建设绿化带。建筑红线退让道路红线范围内应建设不少于2～3米宽的绿化带，且绿化区域不少于退让范围的2/3。规划布局的集中绿地应有面向城市道路或公共空间的开放面。应尽可能利用边角和零星用地建街头绿地。
另外，住宅建筑下部原则不得设置商业功能，多高层住宅底层尽量架空。但有两种情况除外：确实为隔绝干道噪音干扰和安置必要的公共服务设施所需，且更有利于改善居住环境的住宅；为保持历史旧城核心区商住混合的商业街巷特征，沿街设底层为商业、上部为居住功能的骑楼式住宅。