南京规模最大的经济适用房小区景明佳园大门附近，有一家名叫“任我行”的房产中介门店。记者前去探访该小区二手房买卖情况时，汪姓老板表示:“只有出租的，很少有卖的。”南京市允许满5年的经济适用房出售的政策出台快一年了，他这里才卖了两三套经适房。之所以出现这种情况，与政策要求“经适房出售溢价所得的50%将上缴给政府”有关。缴纳溢价带来的压力，使大批经适房主被迫选择以租代售，而经适房出租是国家明令禁止的。鉴于经适房陷入的尴尬境地，房管部门酝酿诸多新的住房保障政策。
经适房1年只卖了112套
2008年11月25日，南京市出台了《关于贯彻〈南京市经济适用住房管理实施细则〉、〈南京市廉租住房保障实施细则〉的若干规定》，明确表示购买经济适用住房满5年的，允许上市出售。不过，出售溢价所得的50%，要上缴给市政府。
南京市政府允许经适房上市买卖之后，经适房的成交数量却一直有限。记者从南京市房改办了解到，南京市2002年建设竣工、2003年左右交付的经济适用房，共39752套。这些经济适用房都满足购房满5年的标准。然而新政实行近一年，截止到目前，南京市上市成交的经适房只有112套。而目前南京市二手房每天成交量在300套上下。
在成交的112套经适房中，约有90套经适房属于征地拆迁补偿所得。按照规定，征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的，免交收益，土地性质仍为划拨土地。需要缴纳50%溢价的经适房，只成交了20余套。
在“任我行”中介门店内，告示板上都是景明佳园的出租房源，仅有几张出售房源信息。“现在问的人多，买的人少。”汪老板告诉记者，允许经适房上市的政策刚出来的时候，他们的门店里一下子挂出去30多套待售的房子，全部是景明佳园里的。
业主算账售不如租
据了解，目前景明佳园毛坯房房源价格已卖到了6500元/平方米。
57岁的刘师傅是景明佳园第一批入住的业主，他们家原先居住在华侨路，2000年被实施货币拆迁，25平方米的住房获得了5.2万元的补偿。刘师傅告诉记者，按照当时的政策，他们花费了11万元购买了一套景明佳园70平方米的经济适用房。刘师傅现在的经适房已达到了满5年的要求，可上市出售，不过要缴纳50%的溢价，出售明显不如出租划算。刘师傅算了一笔账:按照现在的行情，70平方米的毛坯房能卖40万元左右。扣除当初11万元的购买成本，该套经适房的溢价是29万元。缴纳完50%的溢价和个人所得税后，刘师傅真正所得只有14万元左右。
按照景明佳园现在的出租价格水平，70平方米的两房，一个月的租金能达到1200元，一年能获得1.44万元左右的出租收入。如果出租顺利的话，只要出租10年，就能赚回当年买房子价钱。
数千套经适房违规出租
2007年11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》，该办法沿袭了2004年的规定，明确要求经适房不得用于出租经营。但在溢价所得必须50%上缴国家的政策出台后，南京经适房以租代售的还是明显多了起来。在网上输入景明佳园、银龙花园、春江新城等一批经适房的名称，随即出现大批出租房源的信息。南京中介业内人士表示，南京已建成的20余个经适房小区，保守估计也有数千套经适房在违规出租。
南京满堂红中介公司相关人士告诉记者，由于经适房业主的特殊性，大量经适房主都不会在网上发布出租信息，寻找中介公司的就更少了。大部分经适房的出租，都是通过小区内张贴小纸条或者熟人介绍等手段。因此，精确统计经适房的出租量比较困难。不过，曾经有景明佳园的业主找到他们，一下子挂出4套经适房出租。
“现在都是在出租，卖的人毕竟是少数，除非是急等着用钱。”一位姓陆的房产经纪人告诉记者，有条件不住经适房的业主，基本上都是把房子拿出去出租，尤其是需要缴纳50%的溢价政策出来之后。
经适房多成拆迁安置房
南京的经济适用房在实际执行过程中，已演变成了征地拆迁安置房。记者从南京市2001年以来关于经适房的文件中发现，2001年经适房登台之初，建设的目的是为了解决城市“双困家庭”的住房矛盾。从2002年7月开始，南京市将征地拆迁居民的安置也并轨到城市“双困家庭”的安置中来。截止到目前，南京市共有62720套经适房用于征地拆迁居民安置，11831套经适房用于城市拆迁安置，只有6618套用于“双困家庭”安置，另有4494套剩余。
政府无奈经适房出租
“经适房原则上是不能出租的。”南京市房改办相关负责人表示，但该人士对南京经适房违规出租现象并不回避，其表示，南京经适房建设历史上遗留下来不少问题，从实际以及人性的角度出发，南京经适房的违规出租在一定程度上得到了容忍。
“征地拆迁居民不同于城市‘双困家庭’。”南京市房改办相关负责人告诉记者，南京城市化进程中的大批征地拆迁居民，被征地之前的生活来源，主要依靠土地;被征地之后，他们的主要生活来源被切断，政府只有用经适房给予补偿。因此，出现了一户征地拆迁居民拿到多套经适房的现象。这些失去生活来源的居民，只有依靠经适房出租或者出售来继续他们的生活。
该负责人表示，南京市在执行国家政策之初，考虑到部分征地农民有一套以上的经适房，因此这些被征地农民的经适房是允许出租的。随后，各种性质的经适房出租也被默认。“当初的经适房选址，用现在的眼光来看，是存在问题的。”该负责人表示，南京的经适房大都安排在城市边缘地区，这给住户的上班、子女求学带来了很多问题。不少经适房业主不得不将自己的房子出租，然后在主城区另外再租房子。“不排除有业主是为了纯粹出租获利。”该负责人表示，逐一甄别难度很大，“一刀切”式的不允许出租又不符合实际情况。
“补砖头”向“补人头”转变
经适房的违规出租，暴露出了当下经适房政策的众多弊端。据悉，为了解决这一问题，南京市已从2007年年底开始，逐步扭转住房保障体系建设方向。
根据《2008-2010年南京市城市低收入家庭的住房保障规划纲要》，南京市将逐步减少经适房的建设体量，快速提高廉租住房比例，中低价商品房则逐步退出历史舞台。纲要显示，规划的3年内，南京将建设1万套经适房用于低收入住房困难家庭的安置，建设6万套用于拆迁安置。和此前相比，用于“双困家庭 ”安置的经适房数量得到提高，用于拆迁安置的经适房数量相对得到控制。规划的3年内，南京还将为6.6万户提供廉租住房保障。其中，廉租房实物配给 3000户，保障性购房补贴发放3000户，廉租租赁补贴发放6万户。三年用于廉租房建设的资金总量达到了10.8亿元。这一数量，是南京此前四年用于廉租房建设资金总量的6倍。
南京市房管局相关负责人表示，南京住房保障建设，将从“补砖头”逐步向“补人头”转变。这一转变将利用市场调节的力量，在消除此前住房保障结症的同时，也让更多的家庭享受到住房保障。
新闻延伸：
南京住房保障酝酿诸多新政
南京市房管部门相关负责人透露，鉴于经适房政策施行过程中的一些问题，南京住房保障正酝酿出台诸多新政。
酝酿精装修保障房源
受经济条件限制，一批经适房、廉租保障房居民无力实施装修，多年来一直居住在毛坯房中。正规装修公司看不上这部分人的装修，马路装修队伍又无法保障装修质量。针对这些居民的烦恼，南京市房管部门正在酝酿，向北京等城市学习，推出“菜单式”精装修保障房源，对厨房、卫生间等进行装修。根据各自的承受能力，居民也可以自己选择具体装修内容。这样由政府部门统一实施装修，不仅降低了装修成本，而且也保障了装修质量。
保障门槛再次降低
不久前刚结束的全市低收入住房困难家庭补充调查，将为南京进一步降低廉租保障门槛作出判断依据。南京市房改办透露，在对南京3万多户低保家庭进行摸底调查后，房改办初步将廉租住房的收入标准从目前的“家庭人均月收入低于750元”放宽到“家庭人均低于900元/月”。其中，廉租房实物配给门槛也将同步降低，拟将从目前的“无房家庭”放宽到“家庭人均居住面积低于15平方米”。
大学毕业生被纳入保障
南京市正酝酿将大学毕业生纳入全市的住房保障范围内，在主城区专门建设一批“人才公寓”提供给符合条件的大学毕业生。这些大学毕业生将逐一通过 “学历”、“收入”、“户口”等数道门槛后，申购相应的保障性房源。南京市房改办相关人士透露，即使廉租房保障门槛降低，一些月薪在1000元至1500 元之间的大学毕业生还是“两头够不着”———市场上的商品房买不起，住房保障又享受不到。针对这部分人群，南京市将以“人才公寓”的形式提供住房保障。具体的操作方式分为两个步骤，一是针对吸纳大学毕业生较多的大型公司企业，由房管部门协助其拿地，并在土地出让金、相关税费的缴纳上实施减免政策，由企业建设，交付后只能提供给大学毕业生居住;另一种模式则是由南京市房管局在主城区选取零星的地块，建成后按照不同的档次分配给符合条件的大学毕业生。
部分城市经适房遭抛弃
2008年以来，石家庄、昆明等地的居民，用实际行动宣布对经适房保障制度的抵制，大批建成后的经适房遭市场弃购。以昆明为例，昆明市政府在城市的南边和北边建设了两个规模较大的经济适用房项目，两处经适房的总面积为110万平方米。今年4月初，其中一个90 万平方米的经适房开盘销售，昆明市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。然而4个月后，截至销售的最后一天，该经济适用房小区的5300套经济适用房，仅售出2510余套，有近半低收入家庭放弃购房。
2008年以来，沈阳、常州、大连等城市陆续宣布，经适房将逐步施行货币化分配。除了经适房的货币化执行外，山东济宁等城市则宣布，经济适用房建设将和廉租住房建设“并轨”，明确表示将逐步减少经适房的建设。到目前为止，已经有近十座城市间接或者直接表示，要减少经适房的建设量。
各地经适房违规事件一览
今年6月12日，位于武汉中心城区的武昌余家头小区三期B座经适房摇号销售，共公开销售住房124套，均价为每平方米2800元，比周边商品房价格低2500元以上。在6月2日到6日登记日，共有超过5000人登记申购，竞争比例高达1∶40，被称为“2005年以来武汉最供不应求的经济适用房 ”。6月12日该项目摇号结束后，武汉市房地产市场信息网公布了摇号结果，一些市民随即发现其中存在“六连号”现象，令不少市民怀疑存在“暗箱操作”。经查，6人申请材料系造假，购房资格被取消。
今年下半年以来，北京多家媒体连续做出报道，称北京一批经适房小区违规出租，出租率超过了20%。北京市有关部门表示，经适房出租问题存在历史原因，有关部门将考虑出台配套政策，借鉴经适房再上市政策中新房、老房区别对待的方式来解决。同时，将加强投诉举报。
今年8月底，北京经适房公示中，出现一名身份证号为“111111111111111111”的人。此事立刻引起了网友和媒体的热议和质疑，网友戏称此身份证为“史上最牛身份证号”。随即有媒体曝出此身份证主人高明显去年也曾参加经适房摇号，并且也被摇中。当天，央视网又曝出高明显曾用“18个 0”的身份证号参与了廉租房申请。
“史上最牛身份证号”事件，被指出经适房申购环节透明度不够，并且缺乏监督机制的保证。