经济适用房适用中等收入家庭，却不保障低收入人群；廉租房保障极端困难户，却不惠及一般困难户
我国的住房保障制度急需厘清各条边界，并进行格局调整
上周至今，经济适用房风波成为广州最引人关注的新闻。据本埠媒体的连续报道，有经适房的业主开轿车带客看房，还有业主在社区内溜名狗……经济适用房里住着一批“假困难户”。
从现行的经适房和廉租房，到正在酝酿的“经租房”和住房货币补贴，政府在住房保障工作中开拓了多种政策工具。
然而，乱花渐欲迷人眼，取各种政策之所长，构建一个科学且能合理覆盖相关人群的政策体系，却并非易事。在经济学界，经适房被普遍认定为“在理论上站不住脚”，建议叫停的呼声由来已久。
经适房到底怎么了？如今的困局，似乎从它诞生的那天起，就早已注定。
“你好，我是记者，请问你住在经济适用房还是廉租房？”——“我现在很忙，你去问别人吧。”本埠媒体的连续报道让金沙洲新社区的居民们“人人自危”，一见有记者，赶忙躲得远远的，记者的采访进展并不顺利。这些居民中有多少人是“假困难户”？——这是个问题。
年近不惑：经适房房主不敢生孩子
“没房子的时候，我们不敢要孩子。排了3年的队，好不容易住上了经适房，没想到却更不敢要孩子了。”
王芳(化名)踩着一对拖鞋，手里拎着一袋药，走进了金沙洲新社区的大门，她爽快地接受了记者的采访。去年12月份，她家搬到了这里，38岁的她人生中第一次拥有属于自己的房子，她曾为之兴奋不已，但兴奋劲很快就过去了，转而陷入了日复一日的无助的叹息。
王芳是一家酒店的服务员，月入1000多元。她的丈夫是个没有任何技术专长的体力劳动者，“三天打鱼两天晒网”，偶尔能够得到一些给人打散工的机会。她粗略地估算了一下，两口子平均月收入约为2000元。
这对年近不惑之年的夫妻受够了没房子的苦。在搬到金沙洲新社区之前，两口子一直租住在男方姐姐在老城区的一间旧宅里，面积约20平方米。她告诉记者：“我们之所以没要孩子，就是因为一直以来都没有属于自己的房子。寄人篱下，哪里敢要孩子？”
哪个女人不想当妈妈？王芳也不例外，但她认为“居有定所了，才能要孩子，否则就是对孩子的不负责任”。2005年，王芳和丈夫开始关注经济适用房政策，他们高兴地得知自己符合申请条件，便办理了各种手续，开始排队等房。有房的梦想离自己越来越近了，王芳开始幻想搬进新家、生孩子、一家三口其乐融融的美妙场景。
等啊等，这一等就是3年，去年12月份，他们终于拿到了金沙洲新社区一套63平方米的两居室的钥匙。当时的两口子，对房子的感性渴望完全压倒了经济预算应有的理性。他们把旧家具一一搬进了真正属于自己的“家”，“这房子真大，结构真好”，王芳沉醉在圆梦的强烈幸福感中。
但这份幸福感并没有持续太久。王芳是以3500元/平方米的价格购入这套房的，总价22万余元。两口子掏出了全部家当——约5万元的存款，并向亲朋好友借了2万多元；其余房款，皆按揭贷款。“现在每个月需要还1000多元的债。”王芳叹息道。
可悲的是，王芳的“母亲梦”在搬进经适房后很快就烟消云散了。她对记者说：“你想想看，一个月2000元的收入，1000多元用来还债了，剩下1000 元怎么养得起孩子？而且，一旦怀上了孩子，我就没工打了，这房子就得断供，孕期怎么熬得过去？就算把孩子生下来了，家里的老人都已经去世了，孩子谁来带？我带？那谁来供房？”一个没有孩子的家庭注定要缺少许多欢乐，但王芳说：“生活很现实，要乐趣还是要生活？”
王芳家几十米开外，是几栋廉租房。在令她窒息的还贷压力下，王芳对廉租房充满了向往。她说：“我这几天身体不好，坐了半个多小时的车到市人民医院看病，花了不少钱，很心疼。即使不存一分钱，我们两个人一个月能够用在吃穿上的钱也就1000元，看病之后这个月就不能吃肉了，生活质量比住到这里之前下降了很多。如果能住廉租房就好了，一平方米月租才1元，住进去之后政府也不会无缘无故赶你走，跟住在自己家没什么两样。可是我们条件够不到，那些住在廉租房里的人绝大部分的确比我们更困难，我知道有几户是残疾人。希望政府以后能多盖廉租房，把条件放宽，好让我们这些困难户也有资格租住。”
“假困难户”疑云：经适房社区建了车库
记者在采访中发现，金沙洲新社区也的确应该存在不合申请条件的“作假户”和“关系户”。
王芳的家庭条件的确很不宽裕，根据现行的政策，她和丈夫得以入住经适房无可厚非。但记者在采访中发现，金沙洲新社区也的确应该存在不合申请条件的“作假户”和“关系户”。
作为一个经适房和廉租房的集中点，该社区竟然建造了车库，且不时有中档车出入——按理说，该保障性社区根本就不应该设计专门的车库，符合申购条件的住房困难户怎么可能买得起、养得起车呢？偶尔有住户的亲朋好友来访，把车临时停放在路边不就可以了？面对记者的质疑，车主不耐烦地对记者说：“我不住这儿，我是来找人的。”记者还看到几位一身名牌穿着的年轻女子进出各栋楼房，她们同样回答记者：“我是来找人的。”真真假假，谁能道清？
记者知道有一位“月入5位数”的青年才俊，几年前申购了一套面积百余平方米的经适房。当问到申购程序时，他讳莫如深，三缄其口，称“不可说”。他是个体户，政府主管部门是否能够准确掌握个体户的收入水平？广州乃至全国又有多少类似的“假困难户”拿到了经适房的钥匙？
转租户无奈：有了房子，却没了可支配收入
对于这些低收入家庭，经济适用房在给予他们住房保障的同时，却夺去了他们最基本的日常可支配收入。
需要强调的是，并非所有违规的经适房业主都是“假困难户”，其中不乏迫不得已违规转租经适房的“真困难户”，此次广州房管局通报的个案中便有几例。原省直单位编外合同工黄某在今年7月份拿到经适房钥匙后，迫于超出家庭承受能力的还贷压力，他不得不找中介帮忙放租还贷，结果“不幸”被有关部门查中，经适房产权被注销。
据了解，身为电工的黄某月收入1000余元；他的妻子是一名清洁工，月工资也是1000余元。两口子辛勤打工近十年，费力攒下了10万元存款。他们用这笔钱支付了金沙洲新社区经适房的首期，其余房款按月还贷，每月还款1329元。这是一个三口之家，两人育有一女，今年刚上小学一年级，每月的教育支出700余元。除去吃喝拉撒、积少成多的生活开支，黄某一家每月仅按揭与教育支出两项固定支出，就已超过2000元。
在接受记者采访时，黄某和他的妻子表示，家庭收支的现实压力，是他们为新买的经适房寻求租客的主要原因。而他们一家三口，则继续居住在东风中路那间不到20平方米的小旧房里。
经适房对黄某一家而言，只是过眼云烟，在得知因违规而被注销产权后，夫妻俩痛哭流涕。但基于这个家庭的经济现状，从积极的方面看，在经适房梦碎之后，他们也将告别“不开电扇、不看电视”的极端拮据的生活，他们不必再在房贷与日常支出之间顾此失彼，这也未尝不是一种解脱。
从黄某一家的遭遇看王芳的内心世界，我们或许可以理解并同情38岁的王芳住进经适房后“更不敢要孩子”的悲剧性想法。
风波不断：经适房制度设计先天不足？
有学者指出：在住房困难户当中真正需要帮助的是那些低收入家庭。可是，经适房的服务对象中并不包括低收入家庭。如果经适房在基本理论上站不住脚，在操作层面上是想不出什么好办法的。
不仅是广州，经适房制度已经在遍及全国的一浪接一浪的风波中饱受质疑。今年6月，重庆市渝中区某大厦，322套经适房交房才8个月，就已有一半左右被出租。当地建委开发办表示：“出租违反规定，但相关处罚制度还没成型。”且不论如何追究与处罚，有一点是可以肯定的：如果把这些经适房面积合理、且都交到了真正的住房困难户手里，他们可能把房子租出去吗？若出租经适房，困难户自己住哪里？
同样是今年6月，武汉市5141名困难家庭市民参与余家头经适房小区公开摇号，在摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号，而在概率学上，出现这种“巧合”的几率低于千万分之一。经查，这6人的申请材料系造假，购房资格被取消。
还是今年6月，郑州市须水镇西岗村一块原本用于规划建设经适房的项目用地，开发商却建起了联排别墅和两幢楼中楼。此事在当地引起民愤，但当地村民向有关部门申诉上访一年多，却一直没有结果。这起事件最终因为当地一名副局长的“雷人雷语”而闻名全国：“你(记者)是准备替党说话？还是准备替老百姓说话？”
经适房到底怎么了？在国内经济学界，“取消经适房”的呼声长期占压倒性优势。经济学家徐滇庆曾热切呼吁“叫停经适房”，他指出：在住房困难户当中真正需要帮助的是那些低收入家庭。可是，经适房的服务对象中并不包括低收入家庭。买套经适房至少需要几十万元，拿得出首期并且能够通过银行审查得到房贷的人肯定不属于低收入家庭。
既然低收入家庭得不到经适房，那么补贴中等收入的市民是否合理？按照规定，凡是年收入低于6万元的北京市居民都可以申请经适房。如果以工资单上的数字为准，北京市90%以上的居民符合条件。补贴大部分人等于增发货币，除了恶性通货膨胀之外什么也得不到。给所有中等收入家庭以政府补贴是完全错误的。
如果试图在中等收入家庭中圈出一部分人作为补贴对象，那么标准何在？——谁都提不出恰当的办法，于是只好寄托于“排队”。凡是看到排队长了，就意味着分配制度出了问题。排队不仅不能创造任何社会财富，反而会导致腐败。有人把改进经适房分配制度的希望寄托在购房者资格审查上。这实际上是舍本求末，没有抓住要害，断定解决不了问题。显然，如果经适房在基本理论上站不住脚，在操作层面上是想不出什么好办法的。
相比之下，发展廉租房更为稳妥，也更能解决最迫切需要政府提供扶持的群体——低收入家庭的住房问题。
真身难辨：经适房是保障房还是商品房？
从1998年到2003年再到2007年，中国住房保障制度在彷徨中走上了正确的道路，但短期内面临“历史欠债”多和经验不足的问题。
近10年来，中国的住房制度经历了两次深刻的变革。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，提出：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”
但到了2003年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，上述目标被修正为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例。”与此同时，将经适房的性质定位为“具有保障性质的政策性商品住房”。从此，中国房地产开始了疯狂的市场化之旅。
从语义上看，应当把经适房“具有保障性质的政策性商品住房”的定位浓缩地理解为“商品房”。但“商品房”三字之前还缀有“政策性”三字，这便让经适房的真实性质显得扑朔迷离。龙斌认为经适房的本质是保障房，但亦有不少学者认为经适房只是特殊的商品房而已。因为修建经适房的开发商可以获得一定的利润。
经适房的性质认定事关重大：如果经适房不是保障房，那么，像王芳和黄某这样的家庭根本就没有被纳入住房保障体系；或者说，他们并未获得真正意义上的住房保障。如果经适房不是保障房，而社会各界又用保障房的标准看待住在经适房里的人，那么，社会整体的评判标准就会出现偏差。
中国掀起建设经适房和廉租房的高潮，还是近在眼前的2007年的事。随着楼价的飙升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房难” 问题日益凸显，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》当年出台，首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”。
廉租房供应量过少，是全国各大城市普遍存在的问题。一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示，这主要是因为低收入群体最迫切需要的廉租房建设量，尚未纳入现行的政府官员政绩考核机制，“多盖，不算政绩；少盖，也不会拿官员怎么样”，更何况发展廉租房注定是“亏本买卖”，而修建经适房至少不会亏本，导致财政投入明显偏少。
当然，廉租房的机制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，广州市住房保障办有关负责人曾表示，广州市2009年、 2010年计划开工建设408万平方米保障性住房，其中廉租住房与经适房的比例为2：1，将适当减少经适房建设，加快廉租住房建设。为加快解决低收入群体住房难题，广州市还将在市场上收购50平方米以下、价格合适的二手房以补充保障性住房的房源。根据规划，广州将在2012年内解决今年“广州住房困难调查 ”中统计出的77177户低收入住房困难户的住房问题。
对症下药：补“砖头”，还是补“人头”？
在实物补贴和货币补贴之间，政府应当根据房地产市场的波动情况，审时度势地对症下药。
今年6月29日，广州市委常委、常务副市长苏泽群表示：符合购买经济适用房条件的市民，可以拿政府的补贴自己去购房。目前，该政策正在研究之中。
政府直接补贴市民，即“补人头”，明显地区别于现行经济适用房制度下补贴开发商利润的“补砖头”政策。
中山大学社会保障与社会政策研究所研究员朱亚鹏认为，采用实物(按房)补贴或货币补贴，在特定的时间选择不同的补贴方式，效果大不一样。实物补贴，是补供方(开发商)；货币补贴，是补需方(购房者)。实物补贴将解决一部分低收入者的住房问题，同时也可以有效地稳定房价；但限制了买房者和租房者的选择权 ——比如区位、朝向等。而货币补贴可以弥补实物补贴的不足——赋予买房者选择权。但是补贴的规则制定有难度，比如发了补贴能不能买到房、补多少才算公平、在补贴过程中如何保证初衷的实现等，都需慎重考虑。
另外，在房价高时，应该补实物(按房)，这不仅可以抑制房价，同时也能有效地对买不起房的购房者进行补助；而在房价低时，尤其是楼市供大于求的情况下，则可以考虑货币补贴。
龙斌认为，与实物补贴一样，货币补贴同样面临监管风险。
“夹心层”群体扩大，
经济租用房何日面世？
有人不属于超低收入人群，不满足住廉租房的条件，但购买经济适用房，又让他们生活质量严重滑坡。于是，经济租用房，能否成为一种有益的尝试？
“廉价房源的减少，让大学应届毕业生的租房压力增大，应当考虑为他们提供几年时间的经租房，等他们在社会上站稳了脚跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”
满堂红地产研究部总监龙斌认为，现行廉租房制度的主要不足之处在于门槛过高：人均年可支配收入低于7680元；无自有住房；人均居住面积少于10平方米；5年内没有进行过房屋买卖。人均年可支配收入低于7680元，意味着月均可支配收入低于640元；而广州最新的失业保险金标准是791元/月。“这样的条件，未免过于苛刻，全广州能有多少这样的家庭？”龙斌说。
过高的门槛导致为数众多的像王芳这样的人群“望廉租房兴叹”，从而不得不忍受偿还经适房贷款而带来的生活质量的滑坡。“王芳们”的存在，甚至让经济学界盛行这样的呼声：“经适房应该取消，因为买得起房的都不是真正的穷人；多盖廉租房才是正道。”
龙斌分析认为，如果目前正在酝酿的“经济租用房”政策能够顺利推出并推广，廉租房门槛过高、经济适用房负担过重的缺陷有望得到弥补，从而真正起到保障困难群体住房的作用。住建部政策研究中心副主任王珏林早前解释，“经济租用房”是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定的价格出租给特定人群。
经租房应面向
农民工和刚毕业的大学生？
这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定的。“经租房”与“经适房”的区别在于，前者是一种住房消费方式，而后者是从政策保障角度出发的一种住房产品分配形式。另外，经适房以新建设的房屋为主，而经租房的房源则包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋等等。
今年以来，广州严厉整顿“房中房”，致使房屋租赁市场上的低价房源大量减少；并且，随着广州城中村改造步伐的加快，廉价房源的数量将进一步暴减，届时，在“王芳们”之外，收入水平较之稍高、但住房仍面临困难的“夹心层”群体人数将大幅增多。
经租房应保障哪些人？龙斌认为，经租房应有别于廉租房，门槛应当调低。应该考虑那些长期在广州务工的农民工，还应该考虑刚刚走上工作岗位的大学毕业生。 “廉价房源的减少，让大学毕业生的租房压力增大，应当考虑为他们提供几年时间的经租房，等他们在社会上站稳脚跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”