火爆热闹的2003年大连春季房交会刚刚结束，我市一些专家、学者就十分冷静地给大连的房地产市场把了把脉，结果普遍认为：大连的房地产市场，该给你热锅里加些“冰”了。
第一块冰加给广告：承诺脱离实际
大连海事大学商学院的石建仁教授说，我市某些商品房刚开盘时在广告上宣传：房子建在森林里，环境安静，空气新鲜。可是卖着卖着，广告就变成了：房子紧靠繁华商业区，购物方便。购房者看后顿生疑问：难道繁华商业区已建到了森林里？周围的环境到底是热闹还是安静？有的商品房广告说，房子离市中心很近，开车只有5分钟的车程。可实际上，他的房子建在市区边。大连的市区不大，半夜街上没人时驾车狂驶，5分钟可赶到市内。
有的开发商在广告中说，他的房子增值潜力巨大，三代以后卖出去都发财。可他忘了，由于中国的土地是不允许买卖的，绝大多数的商品房只具有五六十年的土地使用权，超过了，房主就得向国家续缴土地使用金。真到了你的孙子辈，这座房子还会有多长时间的使用价值？进入拆迁的行列还差不多！有的开发商承诺，买了他的房子，以后不想住了，开发商可以原价购回。但是随着时间的推移，货币有可能贬值，到了你不想住的时候，房子的原价还能值几个钱？没准儿开发商原价回购了你的房子，再卖出去还赚钱。
有的广告干脆说，他的房子的物业管理是五星级酒店服务，物超所值。其实这是不可能的。因为在目前的中国，任何开发商都无法使商品房住宅的物业管理达到这么高的水准。非要达到，开发商就肯定赔钱。正因为广告水分太大，承诺也不切实际，大连的商品房销售就经常出现“售楼小姐讲得激动，购房者听得感动，开发商兑现不行动，结果房子卖不动”的尴尬局面。公道地讲，开发商们也不是有意要欺骗购房者，但是，这些广告却体现出：大连的房地产开发商营销思维还不成熟，不能准确把握消费者的购房心理，营销策略也缺乏明确的统一思路。
第二块冰加给价格：价格一厢情愿
我市一位专门研究房地产市场价格的专家说，现在大连市内至少有十几处早已建好的商品房楼盘没卖出去，有的甚至已闲置多年。究其原因，大多数是定价太高，无人问津。黄河路沿线有个楼盘，已建成5年，每平方米售价7000元左右，据说是因为楼内安装了较高标准的取暖设施。而实际上，这种取暖设施不符合大连人冬季取暖的习惯。显然，开发商当初并没考虑到这一点。
大连东部市区有个地段，前几年某开发商建了一处楼盘，每平方米售价6000元以上，卖得挺好；前年，另一个开发商也在这个地段建了一处楼盘，每平方米售价也是6000多元，可至今只卖出去几套，开发商为此很纳闷。其实，道理很简单：此一时彼一时也！人家那时开发，此地段上的高级商品房少，所以好卖；而现在，这个地段上正在热卖的楼盘比比皆是，按这个价格，在此地段甚至可买到已装修好了的高档写字楼。因此，这个开发商要怪就怪自己，事先没对这个地段的商品房开发进行预测。
我市中部市区也有一处高层商品楼盘，建成已八九年，售价一直保持在每平方米4000元以上，但因其房间格局不合理一直卖不动。现在离它半站地、地角好、房间格局也好的另一处新建高层楼盘，每平方米平最高才卖3000多元，而那每平方米4000元的高层楼盘就是不肯降价。看来，这位开发商还是没明白市场规律：只有卖不出去的价格，没有卖不出去的楼盘。
第三块冰加给营销：营销缺乏技巧
我市某房地产开发公司的销售总监说，有件事情给他留下了深刻印象：今年的大连春季房交会上，许多房地产开发商都雇了一些年轻靓丽的女孩儿做售楼小姐，以此吸引参观者的目光。这种做法不能说没有作用。但是，当一个购房者向某售楼小姐请教，买房子应该注意哪些事项时，这位售楼小姐除了一个劲儿宣传她的房子好，别的却什么也说不出来。这位市民只好摇着头去了别处楼盘。
类似这样的情况并不偶然，可以说，我市绝大多数的售楼小姐，都没经过系统的房地产营销培训，只凭着一副漂亮脸蛋儿就上了岗。楼卖不出去，倒霉的还是开发商。如果一个购房者对你卖的房子挺满意却嫌地角偏时，你能告诉他：今天的地角偏不等于明天地角偏，不久的将来，这里就会通好几路公共汽车和建大商场，现在买价格最合适，然后再把有关这方面的新闻报导或政府文件的复印件拿给他看，肯定就会增强对方的购房欲望。而这些，正是房地产营销培训中的内容。遗憾的是，重视这方面培训的大连房地产开发商太少了。