2006年土地供应不足 隐喻2007年房价上涨？
顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)提醒记者，对二级市场真正具有参考意义的是土地开发量，在开发商囤地情况普遍的前提下，大量土地供应并不有效，这尤其体现在2004年“8·31”之前供应的土地上
随着备受关注的广渠路36号地名花有主，2006年北京市土地交易的大戏也几近尾声。岁末，有关统计数据相继出炉，其中北京市土地整理储备中心统计数据显示，2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。
联系到北京市不断上涨的地价和房价，各路房地产业内人士均发表类似观点，土地供应量不足是导致房价上涨的重要原因。而2006年土地供应的巨大缺口，将直接导致2007年房价的进一步上扬。
土地供应不足
实际上，土地供应不足的情况并非出现在今年。有关统计显示，2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。
对比今年与去年的情况，尽管供应量有所上升，但在中国房地产研究会秘书长顾云昌看来，缺口依然很大。“即便供应量有所上升，但与实际需求之间的距离还比较远。”顾云昌表示。
顾云昌提醒记者，对二级市场真正具有参考意义的是土地开发量，在开发商囤地情况普遍的前提下，大量土地供应并不有效，这尤其体现在2004年“8·31”之前供应的土地上。
北京国土局公布的土地供应和开发利用情况显示，自2004年1月到今年6月，北京共出让712宗地块，项目用地总计为5775.11公顷，规划建筑面积7866.42万平方米。其中，已经完成开发的669.77公顷和正在开发建设的2258公顷，余下2947.34公顷土地尚囤积在开发商手中。
顾云昌称，2004年是北京市土地市场的拐点。对比2003年，2004年的土地开发量下降了30％，而2005年较2004年又下降了40％。连续两年的下降，令今年土地供应量的小幅度上升显得微不足道。
作为前任中国房地产协会副会长，顾云昌建议北京市政府进一步加快土地整理储备供应的脚步，此外更重要的是盘活开发商手中的存量土地。
就盘活存量而言，北京市政府似已有所准备。市国土局局长安家盛向记者表示，政府已经对全市闲置用地进行清盘。重点清查的对象为“8·31”过关项目。
鉴于目前距离“8·31”大限已超过两年时间，因此开发商在大限前囤积的土地，如仍未进行开发，已完全可以认定为闲置土地。不过安家盛也表示，究竟如何处理这些闲置土地，政府尚未下最后决心。
房价涨势依旧？
在土地开发量逐年下降的情况下，中原地产华北区域董事总经理例文杰预计，2007年上半年，可供上市销售的房屋套数供应将持续下降。而这将直接导致房价的进一步上涨。
对比于2003年的市场情况，顾云昌向记者表达了类似的观点。顾云昌表示，2003年北京市土地供应量和开发量较大，使整个市场的供求关系平衡，因此该年度北京市房价表现出稳定。但从2004年开始，土地开发量持续萎缩，而整个市场的需求量则持续旺盛，导致三年来市场供求关系的失衡，房价亦自2004年开始迅速上涨。
土地供应减少，地价上涨，房价上涨，似乎已经成为北京房地产市场的一个恶性循环。联系到刚刚结束的几次土地出让，上述规律表现得尤为明显。金地集团以报价第二的身份中标四惠桥东北侧地块，楼面地价超过7000元/平方米。按照该成本计算，业内人士预计该项目最终售价将达到15000元/平方米。
4月，北辰实业以11.5亿夺得29.41万平方米的温泉镇地块，楼面地价达到4863元/平方米，周边项目销售价格目前在5200元/平方米至6500元/平方米左右。
不过，从广渠路36号地的土地招标情况来看，政府自源头开始调控地价，以此来制约房价的决心已经很明显。广渠路36号地最终由报价第5的北京市城开、城建联合投标体中标，在城开城建的标书中明确写到，该项目未来的意向销售价格为9500元/平方米。而广渠路周边项目目前的售价基本都在12000元/平方米以上。
然而，广渠路36号地的招投标毕竟属于个案，在刚刚结束的《财经》年会上，SOHO中国总裁张欣表示，要想房价降下来，最根本的是保证土地供应的大量产出。
而另一位业内专家补充表示，在加大土地供应的基础上，还必须盘活存量，才能够保证土地开发量的充足。