160多平方米的三室两厅隔成12间小屋，租给20多人，连厨房都住了人，卫生间不堪重负，下水管堵头脱落，污水外泄……北京市海淀区世纪城小区业主许女士的家，就是这样被淹了，一家四口只能在附近租房子住。忍无可忍，许女士把楼上的业主王女士告上法庭，要求赔偿地板、家具、书籍、个人物品等多项损失16万多元。7月3日上午，北京市海淀区人民法院审理了此案。
王女士申请延长举证期，当天庭审并未进入实质审理阶段，但这起被称为“北京群租房第一案”的民事纠纷，引起社会各界高度关注。
近日，中国青年报记者调查采访后发现，在北京、上海、深圳、杭州等一些高房价城市，“群租”现象普遍存在，一般是房屋所有者或承租方将房屋人为分割成若干空间，分租给若干人，租房人数大大超过房屋各种设施的承载限度，卫生状况极差，同时存在安全、消防诸多隐患。
一些法律专家和社会学者指出，由群租引发的诸多问题，考验着政府对房屋租赁市场的管理智慧。
群租：高房价城市普遍现象
许女士介绍说，去年10月，她发现楼上王女士家有许多陌生房客，后来知道王女士将自己家房子包租给一个“房屋租赁中介人”，“这个房屋租赁中介人成了‘ 二房东’，20多名租客之间互相不认识，大多数凌晨两三点钟才回来，吵得我们没法睡觉。同层邻居只好把自家的房屋出租，全家出去另租房子住。整个单元的下水道也经常堵塞。”许女士曾多次打110反映情况，但是“都没有用”，去找物业公司，对方称“我们的服务范围是业主门外，门内情况没法管”。
不仅是许女士这种受影响的无辜业主，就连许多“群租客”，也一样感到难受。
到北京找工作的大学生刘哲在北京市朝阳区双井九龙花园小区租了一个房间，原本两室一厅的房子被二房东隔成了7个小房间，一共住着11个人，共用一个厨房、一个卫生间，早上起床洗漱、上厕所都要“抢”。
“房间只用一块一拳就能打破的薄木板隔开，隔音效果很不好，隔壁房客打电话我能听得清清楚楚。我住的小房间只有十几平米，除了一张大床、一个衣橱，很难放下其他家具，走路的时候要侧身贴着墙走。最痛苦的是住的人又多又杂，大家作息时间不统一，隔壁房间的两个男孩经常晚上出去‘泡吧’，回来的时候一阵闹腾，搞得我根本睡不好觉。”
刘哲说，就是这样一个阴暗闷热、逼仄无比的房间，每月房租800元，因为她是和朋友合住，每人400元，这在北京算便宜的了。
眼看合同就要到期，刘哲最近计划搬家，可是她从网上看了一圈房屋出租信息，发现既便宜又在市中心的房子多是这种群租房。
刘哲的境遇是北京数以万计“群租客”的缩影。记者近日浏览搜房网、赶集网上的房屋出租信息，发现虽然没有明确标注“群租”，但是咨询后发现，有很多房源都是改装后的群租房出租单间。在北京市东南三环的东南新城、北三环的太月园、大型社区天通苑、回龙观等都有此类群租信息。据天通苑的居民反映，那里打上隔断对外群租的房屋比例达到了三成以上，这种现象已经持续有两三年的时间。
“今年北京房屋租赁市场出现一个非常明显的变化，大街小巷张贴的出租小广告由原来的一居室、两居室，变成单身公寓或者单身房。而这类房源大部分不是单套房源，而是将一套房源改装成多套所谓的‘单间’。”中大恒基房地产经纪有限公司市场部经理张大伟介绍说，每年五六月份是高校毕业生带来的租赁成交高峰期，但今年并没有出现，于是他和同事到北京市300多个房地产经纪公司的门面店进行调查。
“调查显示，今年上半年成交量中的群租房明显上升，群租成交比例达到了6．2％，往年只有2％~3％，比去年同期急增了1．5倍以上。”张大伟说，往年北京的群租市场主要集中在海淀等高校集中地区，消费群主要为考研及少数毕业生，而今年却由原来的考研人群，转变为目前的毕业生和失业人群。
记者注意到，上海、深圳、杭州近几年也出现了“房中房”，有报道称，上海60％以上的流动人口人均居住面积不足7平方米，中心城区新建住宅小区群租问题突出。
一些房屋中介业内人士表示，高房价下的高租金是群租现象产生的根本原因，群租相对来说价格便宜，减轻了租房人的负担。“目前北京房屋租金水平比较高，一般居住条件的一居室月租金要1500元~1800元，两居室2300元~2400元左右，大户型、设施好的就更贵了。”
“条件允许的话，谁都想住得好一点，在北京租房子很贵，只有能忍就忍了。”刘哲说，自己实习期一个月的工资只有2000多元,根本没有能力支付昂贵的租金。
业主坚决反对 物业很少作为
随着群租现象的蔓延，群租客、群租房业主与其它业主的矛盾越来越尖锐。
“房屋面积不到40平方米，黑心房东群租给天意市场的18名搬运工，平均两平方米1个人。房屋内电线裸露，非常容易发生火灾安全事故，2006年7月就发生一次火灾；承租人是搬运工，每天深夜1点就开始发动电瓶车装卸货物，严重影响小区居民的正常休息并对生命财产构成威胁。”本报记者在北京市西城区人民政府官方网站上看到，2008年10月28日，西城区月坛北街洪茂沟居民向政府举报反映洪茂沟10号楼某房屋的业主群租民房，严重扰民，并存在重大火灾安全隐患。
由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社区网上贴出了《天通苑业主向群租说不》的维权倡议书，希望大家联合起来，抵制群租“鸽子笼”。
本报记者随机采访了北京市东城区和朝阳区的几个小区，对于群租行为，业主们无一例外表示“坚决反对”。一些业主表示，向小区物业反映问题后，大都无果而终。物业的答复如出一辙：我们按照业主房屋面积收取物业费，不是按照房屋居住多少人收费，业主把房屋租给谁、租给多少人，我们无权过问。
北京市朝阳区一名业主表示，群租现象导致小区内居住人数急剧增加，对社区公共资源的消耗也大规模增加，这在一定程度上损害了大多数业主的利益。
“民用住房的水电使用、排水排污设施都是按照一般家庭的人口数来设计，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道绝对承受不了。”北京律师协会物业管理法律事务专业委员会多名律师对本报记者表示，虽然每户居民按照房屋面积支付物业管理费，但前提是按照房屋设计的功能和用途来使用，群租房屋的垃圾产生、电梯使用、公用设施的损耗明显高于一般住户，物业公司依照《物业管理条例》的规定应该加以管理和限制。
规范群租考验政府管理智慧
据了解，尽管目前我国现有法律法规、部门规章、政府规章以及规范性文件里，没有明确提出“群租”这一概念，但是上海、深圳、杭州等地已经出台了一些政府规章和规范性文件，针对居住房屋的最小出租单位、出租客数量、人均承租居住面积、居住房屋分割以及房地产经纪机构办理租赁业务等方面作出了详细规定。
例如，2006年12月1日，上海市房屋土地资源管理局颁布了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，规定居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出、转租。
本报记者日前在上海市政府办的网站上看到，《上海市实有人口服务与管理若干规定（草案）》正在征求意见，《草案》规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
记者注意到，这些地方性规定中旨在规范群租的一些详细条款引起了不少争议。一些民众质疑整治群租行动缺乏法律依据。还有人提出，房屋所有权人有对房子自由处置的权力，不应该进行限制；群租的确存在问题，需要规范，但不应取缔或扼杀。
从2008年1月1日开始施行的《北京市房屋租赁管理办法》规定，出租房的“结构和设备设施应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”，要求业主在签订合同后去相关部门登记。
“通过租赁登记办法可以对群租现象进行规范管理，但是实际应用中登记率却并不高，不到10％。”北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，租赁登记率低的主要原因是一些业主不愿意交税，按照规定登记后，业主每月要交月租的5％；另外很多人觉得麻烦，没有去相关部门登记。
一位不愿具名的社会学者对本报记者表示，对于群租现象的管理规范考验着政府的管理智慧，政府作为城市公共管理者，确实可以对群租现象进行监管，但是，进行监管的同时，要兼顾城市外来人口尤其是低收入群体的最基本生存权。
他认为，群租现象是市场形成的，低收入群体需要居住在距离工作地点更近的地方，群租可以节约居住成本，从某种意义来说，这些群租房的出租人在一定程度上承担了本应由政府承担的公共责任，他们提供的就是面向低收入群体的“廉租房”。(记者 王亦君 鄢光哲 实习生 张春晓)