深圳新闻网讯 自5月8日连续两天以《坂田商业广场商铺投资回报率达8％？》为题，对坂田商业广场商铺以高额回报和“反租”作为销售卖点的情况进行追踪报道。那么，作为一个理性的投资人，在商铺投资中会遇到哪些风险，面对这些风险又应该如何处置？记者采访了深圳律师协会房地产专业委员会委员、广东广和律师事务所注册律师陈凌，陈律师明确表示，稳定、高额的投资回报届时是否如约兑现，是投资者面临的首要风险。
“投资回报率”承诺属广告违规误导
售楼员关于“投资回报率”的承诺具有广告性质，从法律上来讲，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。如果购房者对某一方面的问题特别关注，就要和开发商协商写进合同。实际操作中，多数情况下房地产开发商拒绝将投资回报率写进合同条款中，但投资回报率问题又对购房合同的签订有着巨大影响。
房产开发商在广告中作出高额回报率的承诺，对投资者来说具有致命的吸引力。这种承诺有误导公众之嫌。因为开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。稳定、高额的投资回报届时是否如约兑现等是投资者面临的首要风险。风险不仅来自于开发商等相关主体商业信誉（是否诚信履约），还来自于社会环境、市场竞争、政策变更及经济发展等多方面因素的影响。但如果没有该项承诺，其广告作用甚微，甚至于无人问津。
无论如何，这种关于高投资回报率的承诺是违反法律规定的。我国1997年2月1日施行的《房地产广告发布暂行规定》第16条明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”《房地产广告发布暂行规定》第3条还规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”
开发商不履行承诺消费者可要求加倍赔偿
含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告包括向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理，包括未能按照规定的要求明示价格、面积；同时也包括广告中含有房地产升值或投资回报承诺内容。因为开发商的经营行为是市场化的行为，存在一定的风险和不确定性。开发商在诸多不确定因素存在的情况下，允诺的高投资回报率，具有虚假广告的嫌疑，这些广告足以误导投资者的购买选择。
依据《消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
房产广告乱吹，要面临双倍赔偿，部分省市地方条例已经有所规定，如2001年开始实施的《福建省房屋消费者权益保护条例》第15条规定，经营者将违法建设的房屋销售给不知情的消费者、故意隐瞒房屋权利受限的情况诱使消费者购买、以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同等欺诈消费者的行为，消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。
实现“反租”开发商便可套现出局
售后反租，即反租销售，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。售后反租的销售方式含有融资和变相融资，今年5月22日，国家建设部发出风险警告，称售后反租风险涉嫌违法，禁止开发商以售后反租方式销售未竣工商品房，明确该营销模式的违法性质。
有的商场采取将若干年限内的反租租金部分或全部在业主购买商铺的款项中冲减。实际的经营过程中，往往项目销售完成后，发展商便已经脱离出局，改由承租商在反租的年限内对商场进行经营。一旦发展商完成该商业项目的销售，实际上，开发商便已经可以套现出局。而将巨大的租金成本转嫁给承租商。(来源: 深圳晚报)